從住房公積金大數(shù)據(jù)看樓市：哪些城市購買力強、潛力大

　　住房公積金是城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)“住有所居”目標的重要一環(huán)，其使用情況反映了城市房地產(chǎn)市場的熱度、容量和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心近日發(fā)布了《中國城市住房公積金高質(zhì)量發(fā)展指數(shù)2020榜單》。該榜單中，根據(jù)住房公積金的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展增速、發(fā)展結(jié)構(gòu)、資金利用率、資金效益和資金安全的6個維度，把全國341個城市由低到高劃分成6個星級。其中，上海市以70.75的高分成為唯一入選6星級的城市，而杭州、南京兩市趕超北京、廣州兩個一線城市，排名僅次于上海、深圳，位列全國第三和第四。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展要關(guān)注人口。一個地方有多少人繳存公積金，每人繳存多少公積金，既反映了該地的城鎮(zhèn)化水平和發(fā)展速度，又映射了人口的購房需求和購買力，給房地產(chǎn)企業(yè)的投資提供引導?！?上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在11月26日舉辦的第十一屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會上表示。

　　陳杰稱，住房公積金的發(fā)展不均等問題凸顯，頭部效應(yīng)明顯。除了四個一線城市地位卓然外，二線城市的市場份額、市場潛力出現(xiàn)了分化。數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京等強二線城市處于領(lǐng)跑狀態(tài)。

　　同時，住房公積金的個貸額增長反映房地產(chǎn)市場升溫，并最終會體現(xiàn)在這些地區(qū)的房價上。

　　根據(jù)中國房價行情平臺數(shù)據(jù)，10月份，南京和杭州的商品房均價分別達到了每平方米33301元和32181元，環(huán)比增長了1.59%和3.11%，居全國第7和第8。

　　長三角地區(qū)處于領(lǐng)先地位

　　在上述榜單中，長三角地區(qū)在住房公積金高質(zhì)量發(fā)展方面，處于領(lǐng)先地位。從住房公積金高質(zhì)量發(fā)展綜合指數(shù)看，連帶一線城市上海，共有7個城市躋身前十，分別是上海、杭州、南京、無錫、溫州、寧波、南通。

　　從住房公積金繳存額方面看，住房公積金繳存規(guī)模增長與經(jīng)濟發(fā)展總量同步，并與國民收入分配中的勞動者報酬總額聯(lián)系密切。陳杰表示，經(jīng)濟發(fā)展好的地區(qū)，可以吸引更多的城鎮(zhèn)就業(yè)人口，且職工收入水平相對更高，繳存基數(shù)越大，購房的意愿和需求也會相應(yīng)提升。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年，長三角城市群27市地區(qū)生產(chǎn)總值約20.4萬億元，約占全國GDP總額的1/5。其中，上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫的GDP總量都邁入萬億元的梯度。27市常住人口約占全國總?cè)丝诘?1.8%， 其城鎮(zhèn)化率約為68.4%，較全國常住人口城鎮(zhèn)化率高7個多百分點。

　　佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策表示，雖然當前房地產(chǎn)行業(yè)的基本面較以往不同，新房售價壓制緊，房價上漲空間受限，但是城市群中的核心城市對周圍城市需求的溢出效應(yīng)邏輯沒有改變，“自2016年起，長三角城市群的商品房銷售面積就超過全國房地產(chǎn)市場的35%?！彼Q。

　　那么城市凈流入人口越多，是否意味著房屋銷售市場潛力越大呢？

　　在陳杰看來，住房公積金的“實際繳存職工”的指標，給衡量城鎮(zhèn)人口有效購買力提供了一些依據(jù)。據(jù)上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上海的住房公積金覆蓋率與常住人口城鎮(zhèn)化率均領(lǐng)跑全國。

　　陳杰還認為，目前，住房公積金制度的歸集覆蓋正在向中小企業(yè)擴展。江蘇、浙江中的一些個體經(jīng)濟、私營經(jīng)濟、外資經(jīng)濟等非公有制經(jīng)濟相對發(fā)達，從業(yè)人員占比較高的地區(qū)，住房公積金擴面潛力相對較大。

　　值得注意的是，針對長三角地區(qū)住房市場的區(qū)域分化，9月，長江中游20個城市簽署了《長江中游城市群住房公積金管理中心合作公約》，旨在解決住房公積金的屬地性而導致城市群內(nèi)公積金流動冷熱不均的問題。

　　西安蓄勢待發(fā)，重慶、東北地區(qū)遇冷

　　陳杰認為，預(yù)判各地樓市發(fā)展?jié)摿Γ瑔螐淖》抗e金繳存額角度看，尚不全面，發(fā)展?jié)摿€要看增速。

　　哪些城市未來的房地產(chǎn)市場潛力會比較大呢？

　　從該榜單中“發(fā)展規(guī)?！钡膯雾椫笜伺琶?，西安位列第14位。陳杰稱，對于住房公積金繳存額和市場占有率已經(jīng)較高的西安而言，其發(fā)展增速仍保持高位，這說明了未來的潛力?！斑@個數(shù)據(jù)的增長率可以給我們一個方向。同樣，鄂爾多斯、梅州、邯鄲，都體現(xiàn)了這里面的潛力?！彼f。

　　第一財經(jīng)記者觀察到，作為四個直轄市之一的重慶，在該榜單中僅排在第24位，落后于東部地區(qū)一些二、三線城市，而在“發(fā)展增速”的單項榜單中，更是處于93名的“尷尬”位置。

　　對此，陳杰解釋道，其根源在于重慶雖擁有兩千多萬城鎮(zhèn)常住人口，但其中還包含很多打工者、沒有記入社保的人群，所以從購買力角度衡量，其劣勢明顯。

　　根據(jù)《全國住房公積金2019年年度報告》，在“2019年省級層面住房公積金的參與主體數(shù)量”中，重慶居全國25位，而在“2019年分地區(qū)住房公積金繳存總額和繳存余額”中，重慶居全國26位。西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學教授劉璐告訴第一財經(jīng)，這也和重慶民營企業(yè)布局廣有關(guān)，這類企業(yè)存在為了壓縮成本不交或少交職工公積金的情況。

　　在住房公積金“發(fā)展增速”的排名中，同時遇冷的還有東北地區(qū)。據(jù)觀察，居于單項榜單末位的40多個城市，東北地區(qū)占據(jù)多數(shù)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，東北地區(qū)集體“遇冷”的背后，與其人口流失，人均GDP水平低，購買力不足息息相關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2013年開始，東北地區(qū)(黑龍江、吉林、遼寧)常住人口持續(xù)7年凈流出，人口凈流出規(guī)模從2013年的0.79萬擴大到2019年的33.17萬。2019年，東北三省，除大連、沈陽、長春以外，各城市在校小學生數(shù)均成負增長，人口流失嚴重，住房剛需群體不足。

　　“我們當然希望全國都好，但是從房地產(chǎn)投資的角度來說，客觀來說，房企到該榜單中處于中下游位置的城市做投資，還是需要謹慎的?！标惤芊Q。

　　轉(zhuǎn)自：第一財經(jīng)

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