福建九條意見(jiàn)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管：減少和避免“爛尾樓”

　　9月15日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”)，宣布通過(guò)簽訂監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)、規(guī)范預(yù)售款項(xiàng)繳存、明確監(jiān)管額度、實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管等九條舉措明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責(zé)任，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

　　《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出監(jiān)管工作要求。切實(shí)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，夯實(shí)城市主體責(zé)任，要規(guī)范預(yù)售資金繳存和撥付行為，專(zhuān)款用于工程建設(shè)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按時(shí)交付竣工驗(yàn)收合格的商品房，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

　　對(duì)于監(jiān)管協(xié)議的簽訂，《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，監(jiān)管協(xié)議應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門(mén)或授權(quán)委托的事業(yè)單位(如交易登記機(jī)構(gòu))、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行三方共同簽訂。

　　同時(shí)，各設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門(mén)要制定完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管具體辦法以及監(jiān)管協(xié)議文本，明確各方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責(zé)任。

　　下一步則是設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地符合預(yù)售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。監(jiān)管賬戶(hù)名稱(chēng)、賬號(hào)應(yīng)在商品房預(yù)售許可證中載明。監(jiān)管賬戶(hù)專(zhuān)用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得開(kāi)通任何形式的非柜臺(tái)渠道業(yè)務(wù)。

　　《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)預(yù)售款項(xiàng)繳存作出明確規(guī)定。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。申請(qǐng)商業(yè)銀行揭貸貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶(hù)作為貸款到賬賬戶(hù)。在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶(hù)的憑證。

　　明確監(jiān)管額度。預(yù)售項(xiàng)目所在地市縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)參照項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、以及該項(xiàng)目的交付使用條件等因素，綜合確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管總額，確保項(xiàng)目順利建設(shè)竣工，并將具體金額和各工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)上監(jiān)管資金控制要求在監(jiān)管協(xié)議中明確(具體監(jiān)管額度由各地自行確定)。預(yù)售資金監(jiān)管額度可以與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)成果掛鉤，對(duì)信用評(píng)價(jià)優(yōu)良的AAA級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可適度降低監(jiān)管額度；對(duì)于信用不良的C級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提高監(jiān)管額度。

　　對(duì)于監(jiān)管資金的使用。房地產(chǎn)管理部門(mén)、監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息，繳納土地款、罰金、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用。申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定的方式辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃，并按照用款計(jì)劃、工程建設(shè)費(fèi)用支付節(jié)點(diǎn)，以預(yù)售許可樓棟為單位支取預(yù)售監(jiān)管資金。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點(diǎn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)，并附施工、監(jiān)理等單位的書(shū)面證明材料與施工現(xiàn)場(chǎng)照片等項(xiàng)目進(jìn)度證明材料，根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，資金撥付申請(qǐng)經(jīng)核實(shí)后符合條件的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理?yè)芨妒掷m(xù)。

　　福建省提出實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)督檢查，定期梳理各項(xiàng)目銷(xiāo)售金額、施工進(jìn)度、工程款支付和預(yù)售監(jiān)管資金使用情況，排查風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。各設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門(mén)要建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與商業(yè)銀行資金收付系統(tǒng)和商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)接并聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，動(dòng)態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金繳存和撥付情況，發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未全部存入監(jiān)管賬戶(hù)、挪用或超范圍使用監(jiān)管資金等異常情況的，應(yīng)暫停撥付預(yù)售資金；經(jīng)核實(shí)不存在異常，或異常情況消失的，應(yīng)及時(shí)予以恢復(fù)正常撥付。

　　監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管辦法規(guī)定和協(xié)議約定，按照核準(zhǔn)意見(jiàn)辦理預(yù)售資金撥付，并主動(dòng)配合房地產(chǎn)管理部門(mén)開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定使用預(yù)售監(jiān)管資金的，以及其他部門(mén)依法對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)的預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知房地產(chǎn)管理部門(mén)。

　　各地要建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問(wèn)題的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，要逐一梳理分析原因，實(shí)施清單式管理；對(duì)存在停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)實(shí)施應(yīng)急處置，以確保項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)。

　　違規(guī)違約處理。對(duì)未將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶(hù)、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、虛報(bào)工程形象進(jìn)度等騙取資金撥付、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為的，房地產(chǎn)管理部門(mén)暫停項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案，并令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以處罰。存在違規(guī)違約行為的企業(yè)，記入企業(yè)信用信息管理。

　　福建要求各地要積極探索建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單管理制度，對(duì)不履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金、不配合房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)督檢查的監(jiān)管銀行，可按照協(xié)議約定將該銀行列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠(chéng)信單位，暫?；蚪K止作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的協(xié)作單位，并通報(bào)人行、銀監(jiān)部門(mén)，予以處理。

　　明確監(jiān)管職責(zé)。房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)制定業(yè)務(wù)流程、時(shí)限和分級(jí)權(quán)限，并嚴(yán)格落實(shí)，通過(guò)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)強(qiáng)化流程管理。各地明確預(yù)售資金監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人員，加強(qiáng)人員履職監(jiān)督，強(qiáng)化監(jiān)督問(wèn)責(zé)機(jī)制，從嚴(yán)干部隊(duì)伍的教育與管理，嚴(yán)肅處理各類(lèi)違法違規(guī)違紀(jì)行為，造成重大影響的，依法問(wèn)責(zé)，直至追究法律責(zé)任。

　　《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，各地要按照本要求，進(jìn)一步完善本地預(yù)售資金監(jiān)管辦法和預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議文本。設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門(mén)要指導(dǎo)所轄縣市落實(shí)好預(yù)售資金監(jiān)管工作，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按時(shí)交付使用。尚未出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管辦法的地區(qū)，要抓緊制定出臺(tái)。

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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