廣東首個“億元村”改出新空間

　　驅(qū)車走在中山市小欖鎮(zhèn)華中路上，可見一幢幢7層高、干凈整潔的高標(biāo)準(zhǔn)廠房依次排列。這是永寧社區(qū)華中路工改項目的示范區(qū)。對面的整備區(qū)，也已經(jīng)拆除整理完畢?！吧现芤晃覀兡玫搅苏麄鋮^(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二天一上班就迫不及待地把相關(guān)資料送到鎮(zhèn)上的工改指揮部去。真想馬上讓項目動起來！”永寧社區(qū)黨委委員胡培森說。

　　永寧社區(qū)曾是改革開放歷程中“先走一步”改革中，走出的全省首個“億元村”。如今，永寧社區(qū)敢飲“頭啖湯”：以中山首宗“工改住”反哺“工改工”的創(chuàng)新模式，在低效工業(yè)園改造升級這場全新的征程中，做出新的探索。

　　像永寧社區(qū)這樣，以“拆、建、招”并舉，換來廣闊產(chǎn)業(yè)空間的項目，正在中山“遍地開花”。

　　招商，園區(qū)是載體。3月30日，2023年中山全球招商推介系列活動暨第十屆中山人才節(jié)開幕。去年，中山累計拆除整理低效工業(yè)用地1.4萬畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬畝，從存量土地空間中探索高質(zhì)量發(fā)展的新可能，向著產(chǎn)業(yè)升級的目標(biāo)不斷前行。

　　“一場改變勢在必行”

　　對于永寧社區(qū)來說，低效工業(yè)園改造升級早在數(shù)年前就開始計劃了。

　　在永寧社區(qū)，此前發(fā)展的產(chǎn)業(yè)多為服裝、皮具、飲料、建筑材料、五金制品等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)自發(fā)集聚形成的村級工業(yè)園則多以鋅鐵棚為主，建成至今大多超過25年，已達（超）使用年限。這些曾經(jīng)讓永寧社區(qū)繁榮的產(chǎn)業(yè)與工廠，如今帶來了產(chǎn)業(yè)低端、產(chǎn)出價值低、社區(qū)租金收入少等問題。

　　“一場改變勢在必行。”胡培森生在永寧社區(qū)，長在永寧社區(qū)，2012年起參與永寧社區(qū)有關(guān)建設(shè)用地改造的相關(guān)工作。他回憶說：“拆除鋅鐵棚建標(biāo)準(zhǔn)廠房，其實我們十幾年前就在做了。十幾年來所建起廠房約30萬平方米。但是以前沒有規(guī)模開發(fā)的概念，整體改造的效率也不高。”

　　與此同時，永寧社區(qū)還對集體出租物業(yè)分期、分片統(tǒng)一租賃期，達成了片區(qū)全部租戶于2022年6月集體到期，以便進行整體開發(fā)。

　　長期以來的摸爬滾打讓永寧社區(qū)對于如何“改”已經(jīng)形成了成熟的想法。2018年左右，永寧社區(qū)開始初步規(guī)劃改造后工業(yè)園區(qū)的布局，包括建筑密度、容積率、綠化率、建筑的風(fēng)格等。

　　但新的問題又隨之而來?！罢麄鋮^(qū)這106畝的土地，當(dāng)時還較為零碎，分為十幾個地塊，大的過萬平方米，小的幾千平方米，需要分開辦理9個土地證。按地塊統(tǒng)計，規(guī)劃好的指標(biāo)也很難用得上，比如我們曾想過建一個大廠房，但發(fā)現(xiàn)地塊的面積不允許，只能作罷。”胡培森說，受這些因素的影響，華中路工改項目整體開發(fā)的難度驟增，園區(qū)規(guī)模難有實質(zhì)性的提升，于是進度也就擱置了下來。

　　轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2022年。中山市人民政府印發(fā)《關(guān)于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施》，其中提到重點支持連片改造。

　　如今，在華中路上，一邊是嶄新的高層現(xiàn)代工業(yè)廠房，一邊是圍欄圍起、等待動工的土地，華中路“工改”項目徹底實現(xiàn)舊貌換新顏指日可待。

　　“感覺一下子就提速了。我們整備區(qū)的土地整理半年內(nèi)就努力完成了。工改政策特別是連片改造的政策對于低效工業(yè)用地改造像一股春風(fēng)?！焙嗌榻B，整備區(qū)將規(guī)劃建設(shè)8棟工業(yè)廠房，和配建總建筑面積約19萬平方米，是拆除前的約4倍。項目建成后，將作為騰挪園區(qū)主要引入優(yōu)質(zhì)的印刷包裝企業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，推動印刷業(yè)綠色化、數(shù)字化、智能化、融合發(fā)展。預(yù)計年租金收入將達3600多萬元。

　　“新廠房帶來了新訂單”

　　廠房內(nèi)運行中的自動化設(shè)備咔噠作響，房頂光伏發(fā)電設(shè)備提供環(huán)保能源，員工熟練地對于產(chǎn)品進行檢測……華中路工改項目示范區(qū)占地面積44畝，4棟建筑面積共7萬平方米的高標(biāo)廠房已完成招商?！澳壳?1家企業(yè)進駐投產(chǎn)，其中4家為規(guī)上企業(yè)。年租金預(yù)計達1100萬元，是原來的4倍?！焙嗌榻B道。

　　在小欖鎮(zhèn)，工改正如火如荼地進行中。規(guī)劃早、動工早、建成早的華中路工改項目示范區(qū)成為不少企業(yè)搬遷騰挪的優(yōu)質(zhì)選項?！拔覀兡壳岸樵隍v挪園區(qū)，為企業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)的通用廠房?！焙嗌f。

　　中山市捷暢電子科技有限公司（下稱“捷暢電子”）正是其中之一，其主營業(yè)務(wù)為生產(chǎn)和研發(fā)生產(chǎn)智能鎖鋼化玻璃面板、開關(guān)家居玻璃面板等。2022年9月，捷暢電子搬入華中路“工改”項目示范區(qū)，12月開始生產(chǎn)。

　　“以前在鋅鐵棚里，廠房又小又黑，一些大型貴重的設(shè)備也不敢添置。而且建筑使用時間長了，它的安全性我們自己也打個問號。生產(chǎn)環(huán)境相比標(biāo)準(zhǔn)廠房也不夠好，員工生產(chǎn)的積極性也不夠高?！苯輹畴娮涌偨?jīng)理林星星介紹，以前在鋅鐵棚內(nèi)，他的廠房面積約為1000平方米。現(xiàn)在工廠“上樓”后，他擁有了6000余平方米的廠房。

　　在這6000余平方米的新廠房內(nèi)，林星星添置了價值1000萬元的設(shè)備，用來生產(chǎn)他從客戶手里簽下的新訂單。

　　“不是我們來了新廠房才決定增資擴產(chǎn)，而是新廠房為我們帶來了新訂單。”林星星說，之前有幾次訂單都因為審廠不過關(guān)而流失，而這些流失的訂單在捷暢電子搬入新廠房后重新拿下，其中不乏凱迪仕、德施曼、鹿客等龍頭企業(yè)的訂單?！暗率┞扇≌型稑?biāo)的形式，我們中標(biāo)了70%。2月，客戶來審廠一次就過了，現(xiàn)在已經(jīng)進入了試打樣階段。”

　　而對于捷暢電子而言，生產(chǎn)空間升級換代帶來的不止是增資擴產(chǎn)，也是業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型升級。

　　“我們是做玻璃起家的，以前做燈飾玻璃。但那時候空有產(chǎn)值，沒有效益?！绷中切窃?020年注意到智能鎖鋼化玻璃面板的業(yè)務(wù)，2022年搬入華中路工改項目示范區(qū)后，他便放棄了燈飾玻璃，專攻智能鎖面板相關(guān)的業(yè)務(wù)，未來還計劃為客戶提供整體的解決方案。

　　走在捷暢電子的廠房里，窗明幾凈，嶄新的設(shè)備整齊地排列在廠房中央?！?020年，在原來的鋅鐵棚里，我們只有3臺設(shè)備，現(xiàn)在已經(jīng)增加到了十幾臺?！绷中切侵钢鴱S房兩側(cè)的空余空間說，“今年我們還打算再添置1000多萬元的設(shè)備，就放在這里?！?/p>

　　引進的企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級，園區(qū)的配套設(shè)施也要跟得上。胡培森介紹。永寧社區(qū)將會在華中路工改項目整備區(qū)建設(shè)4棟宿舍樓，按照一房兩廳或兩房三廳規(guī)格建設(shè)?！捌髽I(yè)增資擴產(chǎn)、轉(zhuǎn)型升級都離不開人才。配套設(shè)施跟上了，相信會有更多高端人才和高技術(shù)的產(chǎn)業(yè)工人愿意留下來?！?/p>

　　“‘反哺’資金推動片區(qū)改造”

　　位于小欖鎮(zhèn)永寧工業(yè)大道西側(cè)、菊城大道北側(cè)大片的土地已經(jīng)被整理好，這是永寧社區(qū)另一個重要的工改項目——永寧工業(yè)大道工改項目，也是小欖鎮(zhèn)工改的“主戰(zhàn)場”和“重頭戲”。

　　近日，華帝股份有限公司（下稱“華帝”）發(fā)布公告稱，擬在永寧工業(yè)大道片區(qū)投資建設(shè)華帝廚電數(shù)字化智能化產(chǎn)業(yè)園項目，主要從事研發(fā)、生產(chǎn)、銷售油煙機、燃氣灶以及熱水器等廚電產(chǎn)品。

　　龍頭企業(yè)的引進振奮人心。但就在一年前，永寧社區(qū)要對永寧工業(yè)大道片區(qū)進行工改時，許多股民感到不解，并有困惑之處?！啊じ摹枰獙⒓w用地轉(zhuǎn)為國有用地，盡管股民會得到出讓土地的收益，但也可能會損失每年都會產(chǎn)生收益的租金?！币晃还擅裾f。

　　為了說服股民，小欖鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)率領(lǐng)市直掛職干部、鎮(zhèn)工改指揮部、永寧社區(qū)兩委和中層干部分了8個工作組去和私人業(yè)主商談。工作組去農(nóng)地、去廠房、去到股民家里，抓緊周末和晚上的時間，說政策，說法律，說未來發(fā)展的前景，打通這場工改攻堅戰(zhàn)的“最后一公里”?！肮じ囊惨粩堊咏鉀Q了村民多年懸在心里想解決還沒解決的問題，把更多的民眾愿景變成幸福場景?！必撠?zé)談判協(xié)商的市直掛職干部侯志鵬說。

　　“我們給股民算了一筆賬?！焙嗌貞?，永寧社區(qū)當(dāng)時待改造區(qū)域內(nèi)集體用地出租物業(yè)面積約337.5畝，年租金3869萬元，畝均租金僅約11.4萬元?！翱砍鲎庾卟婚L遠，優(yōu)質(zhì)企業(yè)不會選擇落戶我們這里，日后發(fā)展還是會遇到瓶頸?！焙嗌f。

　　股民接受“工改”之后，“工改”如何改？錢從哪里來？這些問題接踵而至。

　　面對這些問題，永寧社區(qū)探索出自己的答案：采用“工改住”反哺“工改工”模式?！拔覀円浴床浮Y金推動片區(qū)改造?！焙嗌f。

　　“面對這些問題，政府與永寧社區(qū)多次磋商，在永寧探索出全市第一宗以‘工改住’反哺‘工改工’模式推進的工改項目，用‘反哺’資金推動其他片區(qū)改造?！焙钪均i介紹，整個工改項目共劃分為A1、A、B、C、D五個片區(qū)。項目A1區(qū)“工改住”、A區(qū)、D區(qū)計劃轉(zhuǎn)為國有用地，保留集體權(quán)屬不變，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房。項目B區(qū)、C區(qū)計劃轉(zhuǎn)為國有用地后公開出讓，招引上市企業(yè)、龍頭企業(yè)、高端制造企業(yè)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。A1區(qū)、B、C區(qū)土地出讓價款集體和鎮(zhèn)級分成按規(guī)定扣除相關(guān)費用后全數(shù)歸集體所有，小欖鎮(zhèn)政府將不截留一分所得，由社區(qū)用于建設(shè)包括A區(qū)、D區(qū)在內(nèi)的集體高標(biāo)準(zhǔn)廠房。

　　華帝廚電數(shù)字化智能化產(chǎn)業(yè)園項目所在的位置為C區(qū)?！绊椖恳?guī)劃建設(shè)廚電數(shù)字化智能化示范工廠，將實現(xiàn)智能生產(chǎn)、智能倉儲、智能物流產(chǎn)業(yè)鏈模式，構(gòu)建廚電行業(yè)燈塔工廠。項目投資額超12億元，三年建成投產(chǎn)。達產(chǎn)后新增年產(chǎn)值40億元，新增年稅收1.4億元?！比A帝相關(guān)負責(zé)人介紹?！耙M一家，帶來一串?！痹诤嗌磥?，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，引入的不僅是企業(yè)本身，更是上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，一起帶動周邊片區(qū)發(fā)展。

　　春雨瀟瀟，潤物無聲。在這片永寧工業(yè)大道工改項目土地上拔節(jié)生長的不止一幢幢數(shù)字化智能化的廠房，還有永寧社區(qū)發(fā)展的無限可能。

　　轉(zhuǎn)自：南方日報

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