香港樓市穩(wěn)步復(fù)蘇 住宅成交量創(chuàng)九年新高

　　由于疫情逐漸受控，香港經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，香港房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。

　　自今年2月起，香港住宅市場已連續(xù)六個(gè)月錄得超過6000宗交易，雖然8月起成交宗數(shù)有回落，仍保持在每月平均約5000宗。戴德梁行12月14日發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，今年全年香港住宅總成交量將超過7.46萬宗，創(chuàng)自2012年以來新高。其中二手市場尤其活躍，該行預(yù)計(jì)全年成交將超過5.7萬宗，同創(chuàng)2012年以來的二手市場交易量新高。

　　同時(shí)，戴德梁行指出，住宅市場受低息環(huán)境和強(qiáng)勁的自住需求影響，樓價(jià)自年初開始拾級而上，于8月至9月期間見頂后回落，預(yù)計(jì)今年香港樓價(jià)升幅約6.5%。

　　香港差餉物業(yè)估價(jià)署11月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月私人住宅售價(jià)指數(shù)按月跌0.85%，創(chuàng)14個(gè)月以來的最大跌幅，連跌兩個(gè)月?？偨Y(jié)今年首10個(gè)月，香港樓價(jià)指數(shù)累計(jì)仍升近4%。

　　香港特區(qū)政府常以三至四年為期設(shè)立一手房供應(yīng)目標(biāo)。2017年3月時(shí)任特首梁振英任期內(nèi)的最后一份施政匯報(bào)曾提出，預(yù)計(jì)未來三至四年一手房供應(yīng)量可達(dá)9.7萬個(gè)單位，但截至2021年年中只有6萬個(gè)單位落成。2020年更是以1.49萬個(gè)一手房供應(yīng)量跌至自2011年來的最低水平。

　　12月8日下午，香港特區(qū)政府發(fā)表《長遠(yuǎn)房屋策略2021年周年進(jìn)度報(bào)告》指出，未來十年總房屋供應(yīng)目標(biāo)維持于大約43萬個(gè)單位，包括30萬個(gè)公營房屋單位目標(biāo)。

　　展望2022年，住宅市場一手房供應(yīng)量仍無驚喜，戴德梁行預(yù)計(jì)將會(huì)有約1.8萬-1.9萬個(gè)可出售的私營房屋單位。該行預(yù)計(jì)受2021年基數(shù)較大和2022年“上車”盤源(面積較小總價(jià)低，主要面向首次置業(yè)人士)減少的影響，明年住宅市場的成交量比今年下跌約10%。

　　然而，較好的經(jīng)濟(jì)基調(diào)將推動(dòng)樓價(jià)繼續(xù)向好，該行預(yù)計(jì)明年香港樓價(jià)將有5%-10%增幅，其中位于市區(qū)的豪宅將有可能超越10%的增幅。

　　大額房地產(chǎn)投資飆升逾一倍

　　戴德梁行預(yù)計(jì)，今年大額房地產(chǎn)投資成交(金額超過一億港元的物業(yè)成交) 宗數(shù)預(yù)計(jì)為180宗，較去年同期激增超一倍；總成交金額預(yù)計(jì)達(dá)800億港元，同比上升67%，成交主要由本地投資者和海外基金帶動(dòng)。

　　其中，工業(yè)大廈和地盤項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，各占總成交額30%。工業(yè)大廈因所涉金額相對較小、且用途較多元化，如可用作迷你倉或數(shù)據(jù)中心等，因此受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞。值得一提的是，寫字樓成交金額則由去年占62%大幅減少至今年的15%。據(jù)該行分析，原因或與2019年社會(huì)事件及過去兩年疫情的持續(xù)影響有關(guān)，寫字樓及商鋪?zhàn)赓U需求下跌，削弱投資需求。

　　戴德梁行執(zhí)行董事及香港資本市場部主管高偉雄指出，大額房地產(chǎn)投資成交宗數(shù)和總金額創(chuàng)2019年以來的新高，但平均每筆交易規(guī)?；芈渲?016年水平。大額成交方面，預(yù)期明年有望達(dá)200宗，總成交金額有望達(dá)1000億港元。

　　他指出，今年市場對工業(yè)大廈的需求是有史以來最熾熱，預(yù)計(jì)明年仍受追捧。投資者近年對新興起的長租公寓類酒店物業(yè)產(chǎn)生興趣，與內(nèi)地逐漸通關(guān)有望帶動(dòng)旅游業(yè)復(fù)蘇也將利好酒店物業(yè)類投資，該行預(yù)計(jì)投資者可能于明年抄底酒店物業(yè)類投資。

　　金融及保險(xiǎn)業(yè)占寫字樓租賃42%

　　隨著香港經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，甲級寫字樓租賃市場連續(xù)兩季表現(xiàn)回暖，一洗上半年疲態(tài)。戴德梁行10月12日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第三季度，香港寫字樓錄得正32.77萬平方呎(約合3.04萬平方米)的凈吸納量，為2019年第三季度以來首次錄得正吸納。

　　截至2021年11月，甲級寫字樓租賃市場的新租賃成交以金融及保險(xiǎn)行業(yè)租戶為主，占比達(dá)42%。此外，交通運(yùn)輸行業(yè)、商務(wù)中心及共享工作空間行業(yè)較活躍，分別占新租賃成交的10%和8%。

　　租金方面，全年各區(qū)平均租金跌幅為4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。其中中環(huán)地區(qū)第四季度較上季度相比，已出現(xiàn)0.3%-0.6%的輕微升幅。

　　受經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善及下半年吸納量恢復(fù)正數(shù)，寫字樓空置率由第二季度的14.4%下調(diào)至第四季度的13.6%。退租面積從今年第一季高位的724000平方呎(約合6.72萬平方米)大幅回落至第四季的367000平方呎(約合3.41萬平方米)，減幅約49.3%。

　　戴德梁行執(zhí)行董事及香港寫字樓部主管韓其峰(Keith Hemshall)指出，由于明年將有超過200萬平方呎(約合18.58萬平方米)全新甲級寫字樓供應(yīng)相繼落成，預(yù)計(jì)明年底整體空置率將增至16%至17%，整體平均租金將下調(diào)1%至3%。

　　該行估計(jì)，通關(guān)因素將有利于香港各行業(yè)進(jìn)一步復(fù)蘇，將帶動(dòng)寫字樓需求增加，全年整體吸納量有望恢復(fù)至30萬平方呎至50萬平方呎(約合2.79萬平方米至4.65萬平方米)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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