云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)隱現(xiàn)

　　近日，記者通過在云南走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅在云南西雙版納地區(qū)，就有萬達(dá)、雅居樂、碧桂園等大型房企陸續(xù)進(jìn)行大規(guī)模拿地，其中保利集團(tuán)正在同政府部門洽談地產(chǎn)開發(fā)事宜。云南城投、華僑城、中坤、華彬等房企也早已搶灘云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，每一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)千畝，投資數(shù)百億元。

　　值得一提的是，由世紀(jì)金源集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“世紀(jì)金源”）開發(fā)的名為西雙版納濱江果園避寒山莊項(xiàng)目，其包含的五星級(jí)酒店、溫泉會(huì)所、別墅、高爾夫球場(chǎng)等傳統(tǒng)形態(tài)的開發(fā)模式引來了業(yè)內(nèi)諸多非議。多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，世紀(jì)金源這種產(chǎn)品并不是真正的旅游地產(chǎn)，甚至對(duì)其所占有的得天獨(dú)厚的旅游資源造成了嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，云南諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中都建有別墅、高爾夫球場(chǎng)等違規(guī)產(chǎn)品，且開發(fā)商并不以為然。在萬達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目中，其之前所稱的配建的體育公園實(shí)際上就是高爾夫球場(chǎng)。對(duì)此，該項(xiàng)目工作人員坦言：“這種產(chǎn)品現(xiàn)在大家都在建，不會(huì)有問題?！睋?jù)云南省政府方面透露，云南省未來還將加大旅游用地出讓力度，并計(jì)劃在未來5年內(nèi)建100個(gè)以上城市綜合體項(xiàng)目，在2013年下半年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中占到6成以上。

　　一邊是開發(fā)商搶占旅游資源圈地的動(dòng)機(jī)，一邊是政府出讓土地、加快城市建設(shè)的意愿，兩者找到了利益的契合點(diǎn)。然而，政府對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管的不力卻使云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)隱現(xiàn)。

　　房企圈地?zé)岢?/strong>

在北京造城成功后，世紀(jì)金源將其大盤復(fù)制到了云南。2007年，世紀(jì)金源在云南騰沖占地6200畝、投資80億元的騰沖國(guó)際體育度假公園和低密度住宅項(xiàng)目拉開了其在云南的旅游地產(chǎn)布局。2009年11月，世紀(jì)金源在西雙版納占地400余畝的濱江果園避寒度假山莊開始動(dòng)工。

　　2009年11月，華僑城在云南陽宗海北岸也破土動(dòng)工，項(xiàng)目占地10580畝，原計(jì)劃投資40億元，后增加到60億元，目前已完成投資額達(dá)19億元。

　　接踵而來的。是一線房企前撲后繼地如法炮制。

　　2011年，萬達(dá)西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)開始動(dòng)工，項(xiàng)目計(jì)劃占地7950畝。萬達(dá)西雙版納項(xiàng)目營(yíng)銷副總馮雪峰告訴記者，該項(xiàng)目?jī)H自持部分的投資就超過200億元，整個(gè)項(xiàng)目的投資總額近千億元。在距離萬達(dá)大約3公里的云南西雙版納嘎灑鎮(zhèn)，保利、雅居樂、碧桂園目前都正在與當(dāng)?shù)卣勁虚_發(fā)事宜。

　　除了一線房企，資金緊張的二線房企也不甘放棄云南市場(chǎng)。2012年4月，當(dāng)時(shí)自有資金僅3億元的中弘股份也開始大手筆進(jìn)軍云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，其云南西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目建設(shè)用地面積近14700畝，投資規(guī)模號(hào)稱高達(dá)150億元。

　　嗅到云南旅游地產(chǎn)商機(jī)的地產(chǎn)大鱷們紛紛各自劃出領(lǐng)地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，云南旅游地產(chǎn)總計(jì)劃投資已經(jīng)超過兩萬億元。

　　政府成為有力推手

云南旅游用地試點(diǎn)的推進(jìn)給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大的契機(jī)。

　　2009年4月，國(guó)土部編制的旅游土地利用專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)云南旅游產(chǎn)業(yè)在用地政策上進(jìn)行了支持和傾斜，之后云南各地進(jìn)行了頗有特色的嘗試。

　　2010年5月，西雙版納傣族自治州首次嘗試對(duì)旅游重大（重點(diǎn)）項(xiàng)目用地審批手續(xù)實(shí)行分類辦理。

　　2012年3月，云南省14個(gè)州市的“用地上山”規(guī)劃通過審查，旅游用地供應(yīng)量再度加大。其中，正處于成長(zhǎng)期的麗江近兩年待客量創(chuàng)中國(guó)旅游目的地人次之最。但麗江古城只有一個(gè)，古城又一次迎來了保護(hù)與發(fā)展的命題，在多重需求下，麗江近期近500畝土地被重新整理。

　　然而，一系列的政策傾斜也引發(fā)了諸多問題：有的企業(yè)以旅游之名行地產(chǎn)之實(shí)，在建旅游項(xiàng)目中，旅游用地小、房地產(chǎn)用地大，沒有按旅游項(xiàng)目的功能要求建設(shè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)綁架旅游的現(xiàn)象。云南省國(guó)土資源廳表示，未來將會(huì)積極支持旅游名鎮(zhèn)和旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，推進(jìn)云南省旅游業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。按照節(jié)約用地的要求，支持中心小城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)。

　　動(dòng)輒數(shù)千畝的旅游綜合體項(xiàng)目看起來最合題意，政策成了旅游地產(chǎn)發(fā)展的有力推手。

　　去化前景堪憂

在攬客能力上，云南目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及海南國(guó)際旅游島，如此大規(guī)模上馬旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其去化前景讓人擔(dān)憂。

　　浙江省社科院社會(huì)學(xué)研究所范曉光博士認(rèn)為，海南通過國(guó)際旅游島的概念吸引投資客，而云南除了旅游休閑之外只能依靠邊貿(mào)等配套設(shè)施的搭建來吸引投資客，相對(duì)來說，云南很難在短時(shí)間內(nèi)聚集大量的客源。投入巨資開發(fā)的各大開發(fā)商應(yīng)避免快速開發(fā)、快速銷售的傳統(tǒng)房產(chǎn)模式，而是要通過一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期實(shí)現(xiàn)其開發(fā)模式的升級(jí)。

　　民生信托人士向記者透露，深耕于云南房地產(chǎn)市場(chǎng)的云南城投已為去化所困。該人士表示，今年7月，云南城投計(jì)劃通過民生信托進(jìn)行了融資，但通過民生信托工作人員的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，云南城投開發(fā)的住宅產(chǎn)品在云南的去化前景并不樂觀，而通過銷售回收的現(xiàn)金流是未來還款的最主要保障，基于此，云南城投與民生信托的此次合作并未達(dá)成。

　　馮雪峰表示：“對(duì)萬達(dá)而言，由于萬達(dá)項(xiàng)目建成后將成為這里的地標(biāo)性建筑，大部分游客來西雙版納就會(huì)來萬達(dá)，我們并不擔(dān)心沒有市場(chǎng)?！瘪T雪峰進(jìn)一步指出，萬達(dá)并不是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，在整個(gè)度假區(qū)項(xiàng)目中自持物業(yè)占到56%。

　　“現(xiàn)在每年到云南的游客量大約有1000萬人次，其中800萬會(huì)到西雙版納。

　　下一個(gè)海南當(dāng)海南國(guó)際旅游島的概念推出后，大批的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始陸續(xù)在海南攻城略地，一片繁榮之后也帶來了很多問題，海南近年來的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年開發(fā)已不容樂觀。

　　北京大學(xué)教授吳必虎表示，三亞乃至海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展日漸下滑，病根在于開發(fā)商只重視酒店和地產(chǎn)建設(shè)，忽視度假和旅游的定位，缺少當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c，再加之央企和外企圈地孤島化，一系列因素共同導(dǎo)致地方政府失去資源和規(guī)劃控制力。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，在旅游資源方面，國(guó)內(nèi)旅游城市中除了海南，云南可謂首屈一指，而目前問題已開始涌現(xiàn)的云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)步海南的后塵，對(duì)此業(yè)內(nèi)各執(zhí)一詞。

　　云南田野地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文劍武向記者表示，旅游地產(chǎn)需要包含豐富的產(chǎn)品形態(tài)，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理必須進(jìn)行數(shù)千畝甚至上萬畝體量的開發(fā)。他認(rèn)為，目前在云南進(jìn)行的旅游地產(chǎn)開發(fā)不應(yīng)該受到外界的過多非議，云南旅游市場(chǎng)潛力很大，各界應(yīng)給予其更多的鼓勵(lì)。

　　范曉光認(rèn)則為，由于云南可吸引的投資客目前仍很有限，這雖在一定程度上影響到了房地產(chǎn)的去化市場(chǎng)，但短時(shí)間內(nèi)聚集大量泡沫的危險(xiǎn)卻較小。（李陽）

來源：中華建筑報(bào)

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