去化不足2成、不足3成！賣不動的方山南抱團取暖？

　　前天，我的朋友圈被這張海報刷屏了。

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　　又見板塊樓盤齊手聯動。最著名的河西南“星八客”，以及后來的中央科創(chuàng)生活區(qū)、青龍山國際生態(tài)新城等都做過類似的聯動宣傳。

　　正所謂人多力量大，盤多聲勢足。

　　并且往往都會賦予這個板塊一個全新的稱呼。原來的方山南，現在的新方山、方山中央生態(tài)住區(qū)。

　　能讓彼此互為競爭關系的各大樓盤攜手“賣吆喝”，只有一個原因：抱團取暖。

　　江寧方山，前有山景別墅、后有萬元倒掛盤，都曾是這個板塊的高光時刻。不過隨著前期樓盤相繼收官，經歷了長時間房荒后的方山，迎來了爆發(fā)式推新。

　　當然，價格也上了近3萬/㎡的新臺階。

　　在江寧核心板塊幾近斷供之下，主城區(qū)域也只有方山在大量供地，因此一度被看好接棒江寧購買力的潛力板塊，然而現實總是事與愿違。

　　目前方山南已經上市的三個樓盤山和宸園、五礦瀾悅溪山、遠洋萬和方山望，去化皆不理想。最差甚至不足2成。

　　遠洋萬和方山望首開去化不足2成

　　遠洋萬和方山望1月27日首開1、2、4#，共208套精裝房源，銷許均價約28150元/㎡，戶型建筑面積約89、108㎡。

　　按理說，項目精裝28150元/㎡的價格在目前板塊新盤中，已算是低價，然而賣的卻可謂慘淡。首開至今已有一個半月，僅認購+成交30套，去化不足2成。

　　五礦瀾悅溪山去化不足3成

　　五礦瀾悅溪山去年8月26日首開，今年1月27日二次加推，共推出498套房源。精裝均價30645元/㎡，戶型建筑面積約96、107、127㎡。認購+成交139套，去化不足3成。

　　山和宸園整體去化不足6成

　　山和宸園去年8月、9月、今年1月16日、1月31日共開盤四次，推出共618套房源，毛坯均價27195元/㎡，戶型建筑面積約89、104、105、116、139㎡。認購+成交363套，去化不到6成。

　　也就是毛坯2.7萬/㎡的山和宸園的銷售成績還說的過去，另外兩盤實慘。

　　這樣的去化著實不容可觀，已有前車之鑒，后來者自然不能掉以輕心。五盤聯動橫空出世，攜手造勢能否帶來攜手共贏？

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　　已開的三盤去化已然如此，“全村”的希望或都寄托于待入市的中海方山印和萬科四季光年。

　　畢竟中海和萬科在南京開發(fā)了這么多盤，“帶貨”功力還是十分深厚的。

　　中海方山印走的路線與以上三盤很不相同，共34棟樓全部打造成6-7層的洋房，戶型也都為105、107、127、141㎡的大面積，完全面向置換改善。

戶型一覽：

　　方山南具有一定的山景資源，也曾是備受追捧的別墅置業(yè)區(qū)域。限墅令后，別墅絕跡，很明顯，中海是想要往后別墅時代靠攏，打造低密住區(qū)。

　　不僅如此，在價格上中海方山印也十分大但。亮相之初就放風要賣32000-34000元/㎡，提供高配精裝及普通精裝兩種選擇，如選擇普通精裝，還有約1500元/㎡價差空間。

　　中海方山印或將成為方山南首個帶裝修包樓盤。

　　即使如此，精裝3.2萬/㎡的價格也超越目前板塊價格之最的五礦瀾悅溪山30645元/㎡一大截。價格能否過批是一回事，能否被市場接受則是另外一回事。

　　另外一新盤萬科四季光年，可以說是“強行”站隊，畢竟該項目位于一號線藥科大學站附近，與其他四盤并不同屬一個區(qū)域。

　　也正因為此，相比于其他四盤，萬科四季光年具有很大的位置優(yōu)勢，也是最有希望熱賣的。項目距離1號線藥科大學站約1.3公里，尚在日常通勤可接受范圍內。

　　四季光年打造高層房源，共有89、106、125㎡三個面積段的戶型，預計3月就將首開。

　　最為關鍵的是，項目毛坯限價僅24300元/㎡，比毛坯27195元/㎡的方山南還要便宜一大截。四季光年基礎裝修預計2000元/㎡，精裝均價也就是26300元/㎡，另有1500元/㎡的升級裝修包可選，算下來“加包”后的單價也才27800元/㎡。

　　不比方山南精裝3萬/㎡香的多？對比之下，優(yōu)勢更為明顯。

　　從都會四季到四季光年，萬科又一一號線沿線樓盤，不出意外又是一快銷熱盤。

　　因此嚴重懷疑，五盤聯動，萬科是來“秀”的。

　　3

　　回到方山南，賣不動的確是板塊當下的真實現狀，不然也不會有今天的抱團取暖。

　　而之所以已賣不動，很多時候是因為價不配位。

　　整個方山板塊也是發(fā)展多年的老片區(qū)了，主要有江寧大學城、方山風景區(qū)承載，是人文氛圍濃厚的宜居板塊。在越來越多的小區(qū)交付后，居住的人自然越來越多，生活氣息逐漸成熟。

　　然而正是住的人越來越多，很多問題也就更容易暴露。

　　首先板塊距離一號線較遠，日常通勤坐地鐵是一件比較麻煩的事，公共交通不便捷。已經不止一次有居民在網絡問政反映該問題，希望能增設交通配套，雖然官方也進行了回復，表示目前軌道交通已在研究中，但也僅僅是在研究中。

　　其次板塊商業(yè)配套十分缺乏，目前周邊居民日常消費都依靠底商或小規(guī)模的社區(qū)配套，沒有更多的選擇，最近的商業(yè)也要到南京交院站的文鼎廣場。

　　另外，曾經備受期待的世茂夢工廠的“流產”，也對板塊預期造成了很大的打擊。

　　最為關鍵的是，周邊二手房市場并不活躍。較新的小區(qū)中掛牌均價大多在2.7萬/㎡左右，最高的為招商方山里，掛牌均價超3萬/㎡。

　　新房價格高出二手房價，無倒掛還不是最殘酷的。更為殘酷的是成交量低，以上截圖的幾個小區(qū)在鏈家近90天的成交量寥寥無幾。

　　而往往二手房成交更能反映市場的真實需求，新房難賣也就不難想象了。

　　不過近來的方山南也不是沒有好消息的，商業(yè)綜合體G99地塊已經動工，未來將提供總建筑面積約6.5萬方的商業(yè)配套；位于方山藝術營附近，開市客（Costco）有望進駐。

　　這個在上海爆火的超市如果真的開到方山南，的確會帶來利好。

　　但這一切都需要時間，需要時間去發(fā)展、升級。當下的方山南，3萬+的價格為時過早。

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