上半年樓市成交領(lǐng)跑全國(guó) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底？

　　在5月連續(xù)出臺(tái)樓市新政之后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，商品房成交量大幅增長(zhǎng)，同時(shí)，土地市場(chǎng)也在發(fā)生一些變化。

　　7月14日，成都2022年第二批次集中土地拍賣(mài)結(jié)束，最終成交53宗，合計(jì)2915畝，成交金額402.4億元。成交情況基本與今年3月底首批次土拍持平，央企、國(guó)企和平臺(tái)企業(yè)仍然是拿地主力，但是溢價(jià)率有所提升。

　　樓市迅速回暖

　　今年上半年，成都樓市的數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，在疫情沖擊之下，成都樓市卻在全國(guó)表現(xiàn)亮眼。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，成都市商品住宅上半年累計(jì)供應(yīng)901萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)3.8%，環(huán)比下降37.6%。成交面積為1000萬(wàn)㎡，同比下降25.2%，環(huán)比下降14.9%，仍是全國(guó)商品住房成交量最高的城市。

　　中指研究院成都分院總經(jīng)理黃雪向第一財(cái)經(jīng)表示，成都上半年商品房成交量雖然下降了25%，但是與全國(guó)其他城市平均下降40%-50%來(lái)說(shuō)要好很多，成都是上半年商品房成交規(guī)模全國(guó)最大的城市。

　　不僅如此，根據(jù)成都市住建局的成交數(shù)據(jù)，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，僅6月單月，二手房就成交了16699套，創(chuàng)下了2019年以來(lái)的單月成交最高記錄。

　　黃雪表示，成都市土地供應(yīng)和預(yù)售證發(fā)放控制有序，銷(xiāo)供比基本上保持1:1.而城市人口持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較大、高校畢業(yè)生人數(shù)多且留蓉的意愿強(qiáng)，另外，整個(gè)四川的城鎮(zhèn)化率低，所以吸引次級(jí)城市人口進(jìn)入成都，這些因素都決定了成都的樓市有穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

　　而且在5月，成都半個(gè)月兩出樓市新政，政策對(duì)市場(chǎng)的提振效應(yīng)明顯。

　　5月16日，成都出臺(tái)政策規(guī)定，近郊區(qū)(市)縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)(青白江區(qū)除外)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算。這一政策調(diào)整釋放了近郊區(qū)縣(市)人口對(duì)于中心城區(qū)的購(gòu)房需求，將多年實(shí)行的限購(gòu)政策開(kāi)了一個(gè)口子。

　　5月31日，成都再出政策：二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買(mǎi)1套住房；居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺(tái)管理的，可一次性新增購(gòu)買(mǎi)一套住房。

　　另外，還有其他優(yōu)化的政策：公積金貸款首付比例下調(diào)10%，雙職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房的最高貸款額度提高至80萬(wàn)。在全市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿(mǎn)5年免征調(diào)整為滿(mǎn)2年免征等。

　　黃雪表示，“5·31政策出臺(tái)之后，無(wú)論是到訪(fǎng)量，還是新房成交量都是增長(zhǎng)很快。6月商品住宅成交備案面積為170萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)17.1%。全市認(rèn)購(gòu)套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)約34%，加之企業(yè)630沖刺，6月市場(chǎng)明顯恢復(fù)。5·31政策確定了政策轉(zhuǎn)向，精準(zhǔn)地針對(duì)改善型需求，釋放前幾年抑制的需求?！?/p>

　　土拍市場(chǎng)仍顯謹(jǐn)慎

　　不過(guò)，與樓市迅速起變化不一樣，成都的土地市場(chǎng)則仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。黃雪表示，在土地市場(chǎng)方面，成都第二批次土拍算是平穩(wěn)完成，主要還是“央國(guó)平”在拿地，有溢價(jià)拿地，也流拍了兩宗。

　　此論土拍競(jìng)買(mǎi)方式依然是以“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+抽簽競(jìng)得”，即觸發(fā)限價(jià)后以搖號(hào)抽簽成交。其中，11宗地塊抽簽成交，8宗地塊溢價(jià)成交，34宗地塊底價(jià)成交?！把雵?guó)平”企業(yè)拿地41宗，民企拿地12宗。

　　這與今年首批次土拍情況大致相同。首批次共拍賣(mài)50宗地，合計(jì)約3124畝，成交44宗，合計(jì)面積約2656畝，成交總額約393億元?！把雵?guó)平”企業(yè)是拿地主力，占了八成左右。

　　在此次土拍中，華潤(rùn)置地和成都本地國(guó)企興城人居各拿地6宗，華潤(rùn)和興城人居分別以總價(jià)87.15億元和總面積478.72畝成為拿地總價(jià)和拿地面積冠軍。

　　黃雪認(rèn)為，相比“央國(guó)平”，民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)在資金承壓，或者對(duì)市場(chǎng)還比較謹(jǐn)慎，需要等到市場(chǎng)真實(shí)回暖之后才可能積極拿地。

　　不過(guò)，她認(rèn)為，現(xiàn)在可能是開(kāi)發(fā)商拿地比較好的機(jī)會(huì)，因?yàn)榉康貎r(jià)差(清水銷(xiāo)售均價(jià)-土地限價(jià))比較明顯。華潤(rùn)就看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)拿了6塊。而且在“央國(guó)平”布局的同時(shí)，出現(xiàn)了一些新面孔。一些此前并非房地產(chǎn)行業(yè)或者重心不在房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也加入進(jìn)來(lái)，也認(rèn)為當(dāng)前是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年成都首批次成交地塊折算的平均房地價(jià)差為10839元/㎡，與去年首批次相比提升了6156元/㎡，與去年第三批次相比提升了1923元/㎡。二批次土拍中，“5+2”區(qū)域推出樓面均價(jià)區(qū)間為8000-17000元/㎡，房地價(jià)差均在14000元/㎡以上。

　　事實(shí)上，政策的優(yōu)化、市場(chǎng)的復(fù)蘇、利潤(rùn)空間的擴(kuò)大將為開(kāi)發(fā)商投資拿地創(chuàng)造有利條件。

　　根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，此次拍賣(mài)平均溢價(jià)率5.3%，較一批次提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。流拍率較今年一批次下降8.4個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比較今年一批次提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。這也顯示了土地市場(chǎng)的一些積極變化。

　　黃雪認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月底已經(jīng)整體見(jiàn)底，進(jìn)入復(fù)蘇通道，但是，現(xiàn)在城市分化比較嚴(yán)重，對(duì)于成都而言，可以說(shuō)已經(jīng)見(jiàn)底。一般來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖先是二手房市場(chǎng)，再是新房，最后延伸到土地市場(chǎng)。目前，土地市場(chǎng)還比較謹(jǐn)慎。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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