從去年10月份部分大中城市開啟的限購限貸調(diào)控政策到今年3月以北京為首的樓市調(diào)控加碼，房地產(chǎn)市場正面臨著新的轉(zhuǎn)變。萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮半年內(nèi)三次接受了央媒的專訪，并闡釋了他眼中中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變。
樓市不會崩盤
2016年，中國的房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣不出去，地方企業(yè)合力采取補(bǔ)貼、促銷等手段去庫存；另一邊，一些大中城市銷售漸熱，房價在不經(jīng)意間過快上漲，“夫妻為買房離婚”、“某地再現(xiàn)日光盤”等新聞層出不窮。亦有輿論指出“部分城市樓市的高燒狀態(tài)，正朝著泡沫化的方向演變”。
而在10月份前后的限購限貸等調(diào)控措施又讓市場快速降溫。面對樓市突然坐上“過山車”，2016年12月底，郁亮在接受《人民日報》專訪時給大家下了一顆定心丸，在他看來，樓市不存在崩盤的風(fēng)險。
郁亮指出，“（2016年）年初的市場氛圍遠(yuǎn)不像6月份之后。當(dāng)時，我們還專門設(shè)立了去庫存獎項(xiàng)，想盡辦法促銷。”回顧2016年樓市的變化，郁亮直言“沒有預(yù)料到”。
在郁亮看來，2016年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠桿確實(shí)出了些問題。一方面，社會上貨幣總量擴(kuò)大、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子，助長了市場恐慌情緒，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價，從而推高了房價。
不過，郁亮指出未來一年內(nèi)，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。”在郁亮看來，“崩盤”的風(fēng)險在我國并不存在，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”
房價單邊上漲時代必然結(jié)束
時隔三個月，為了抑制投機(jī)炒房的漏洞，越來越多的城市開始在短時間內(nèi)密集出臺調(diào)控政策加碼樓市調(diào)控。今年3月17日以來，以北京為首的政策疊加調(diào)控開始從一線城市蔓延到南京、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域。
面對著一些城市房價持續(xù)走高，郁亮在今年3月接受《經(jīng)濟(jì)參考報》專訪時給出的回答是：房價單邊上漲時代必然結(jié)束。
在郁亮看來，2016年中國房地產(chǎn)市場的總銷售規(guī)模創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，但幸福與憂慮的邊界并非那么清晰。去年以來，一些城市樓市持續(xù)火爆，但高處不勝寒，國家及時調(diào)控，是非常必要的和令人欣慰的，這對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是利好。
郁亮指出，購房存在杠桿，所以短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)、流動性、房貸政策對房價有影響，甚至有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關(guān)系決定。如果不是只看幾個核心城市，而是看全國的話，那么供求關(guān)系的真相就是：需求高點(diǎn)已過，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高速增長時代。
郁亮表示，房地產(chǎn)業(yè)還沒有淪落為“夕陽產(chǎn)業(yè)”，但快速上漲、普遍上漲的局面已經(jīng)結(jié)束，開始進(jìn)入平穩(wěn)增長、城市分化的新階段。
在郁亮看來，如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房價走勢應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長期漲幅不應(yīng)該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。也就是說，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風(fēng)險相比以前在增加。
住房調(diào)控有解
在樓市調(diào)控不斷加碼下，今年上半年，一線城市及熱點(diǎn)二線城市樓市過熱的現(xiàn)象得到了有效的抑制。
7月19日，據(jù)新華社報道，郁亮在接受采訪時指出，樓市功能回歸，住房調(diào)控有解。
郁亮指出，此次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控有點(diǎn)像回到1998年左右。那時候住房改革剛剛開始，啟動了房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內(nèi)需增長。
在郁亮看來，當(dāng)時那個階段跟現(xiàn)在這個階段很接近。我們又回到了1998年當(dāng)時定位的初衷，解決普通人居住問題，“只住不炒”既帶動經(jīng)濟(jì)增長滿足老百姓消費(fèi)需求升級，又讓大家住有所居，所以房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過20年的發(fā)展后回到了新的起點(diǎn)上，就是解決老百姓的居住問題。
今年上半年，從中央到地方政府，宏觀調(diào)控政策頻頻加碼，市場出現(xiàn)了明顯反應(yīng)，房價上漲勢頭得到遏制。
郁亮稱，今天行業(yè)站在一個新的起點(diǎn)上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計劃，標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力。
在郁亮看來，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一，而長效機(jī)制的核心是需要回到解決普通人居住問題，尤其要立足解決年輕人的居住問題，因?yàn)槟贻p人住房問題不解決社會就會不穩(wěn)定，現(xiàn)在年輕人居住有幾個問題出現(xiàn)，其中一個是房價太高，以至于年輕人沒有能力一下子買房，這可以通過供應(yīng)租賃房等方式來使得城市青年居住問題通過租售兩條腿來解決；在售的問題上也應(yīng)該考慮提供更多的可支付住宅，就是年輕人買得起的住宅。
在郁亮看來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。
對于當(dāng)前一線城市樓市出現(xiàn)“僵局”，而三四線城市房地產(chǎn)比較火熱的情況，郁亮認(rèn)為，高房價很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象，但現(xiàn)在有兩個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一個是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長時間內(nèi)是流動性總基調(diào)，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
郁亮稱，中國城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴(kuò)張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業(yè)、勞動力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線城市、強(qiáng)二線城市的周邊區(qū)域，伴隨著城市圈帶的擴(kuò)張，都有很大發(fā)展空間。
而軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點(diǎn)、初心，再加上金融縮表等背景。郁亮稱，我認(rèn)為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來，萬科的布局也將出現(xiàn)變化，會更強(qiáng)調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念、方向會有調(diào)整。
在郁亮看來，高房價問題突出的城市就幾十個，都存在供給不足的原因。一些特大城市的周邊城市，是否應(yīng)該限價、限購值得商榷，因?yàn)檫@些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。
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