華銀集團(tuán)在旗下淶水新城為兩天賣出260套房源開表彰大會(huì)的時(shí)候，公司另一個(gè)重點(diǎn)打造的產(chǎn)品——華銀天鵝湖國際生態(tài)城卻屢屢陷入延期交房的質(zhì)疑。不僅如此，該項(xiàng)目本身宣傳的包租返利、無預(yù)售證的前提下提前銷售等，同樣困擾著項(xiàng)目購房者。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，不僅原預(yù)定于今年底交房的項(xiàng)目幾乎沒有動(dòng)工，更重要的是，連開發(fā)商自己都承認(rèn)到現(xiàn)在為止賣出去的項(xiàng)目還沒有預(yù)售證。而此前開發(fā)商對購房業(yè)主承諾的“首付即房款”、無成本養(yǎng)老等，均化為一紙空談。
1承諾“首付即房款”
現(xiàn)實(shí)房子沒網(wǎng)簽還得補(bǔ)尾款
華銀天鵝湖國際生態(tài)城的開發(fā)商系河北華銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“華銀地產(chǎn)”），隸屬于華銀基業(yè)集團(tuán)，官網(wǎng)顯示，該集團(tuán)以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心，創(chuàng)新型城市運(yùn)營為主業(yè)，投資資本運(yùn)營和互聯(lián)網(wǎng)金融、商業(yè)及酒店運(yùn)營管理、旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)。代表項(xiàng)目有占地65平方公里的華銀（天鵝湖）國際生態(tài)城和175平方公里的淶水新城等。
而華銀天鵝湖國際生態(tài)城在售組團(tuán)包括金海岸、金峪谷、西山廊橋，建筑形態(tài)包括別墅、洋房、公館等。其中，西山廊橋?yàn)槿A銀天鵝湖項(xiàng)目第三期，規(guī)劃建設(shè)A-D四大區(qū)，所售房源包括70年產(chǎn)權(quán)疊拼別墅及洋房產(chǎn)品。
“當(dāng)初還以為買養(yǎng)生寶產(chǎn)品是一個(gè)賺便宜的好事，沒想到到頭來竟然是一場大騙局，交房沒有盼頭兒！”12月初的北京，寒風(fēng)料峭，購房者魏女士向北京商報(bào)記者回憶了自己三年前購買華銀天鵝湖國際生態(tài)城的經(jīng)歷。
魏女士稱，養(yǎng)生寶是華銀天鵝湖國際生態(tài)城2014年首創(chuàng)“盈利型商品房”置業(yè)模式下養(yǎng)老投資三大產(chǎn)品之一，除了養(yǎng)生寶以外，還有安居寶、盈利寶兩種養(yǎng)老投資產(chǎn)品。魏女士提供的一本名為“華銀天鵝湖國際生態(tài)城養(yǎng)生財(cái)富寶典”的宣傳冊顯示，“盈利型商品房的創(chuàng)新模式是把升值收益讓利給消費(fèi)者而非開發(fā)商自己。以金融為杠桿，以養(yǎng)老經(jīng)營和旅游客棧經(jīng)營為盈利點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)超低總價(jià)。6-9年（含交房期）協(xié)議經(jīng)營，對業(yè)主實(shí)現(xiàn)返利，無需再付按揭款。讓總價(jià)110萬元的房子，30萬元即可擁有”。華銀地產(chǎn)還稱，“這個(gè)模式一舉解決了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資和北京養(yǎng)老人口安置的雙重難題”。
據(jù)魏女士表述，受華銀地產(chǎn)養(yǎng)老定位產(chǎn)品的返利及增值宣傳吸引，以及考慮到自身的養(yǎng)老房需求，她于2015年底，選定了西山廊橋C區(qū)127平方米的洋房作為養(yǎng)老房，并與華銀地產(chǎn)簽訂了《商品房預(yù)定合同》以及相關(guān)精裝修協(xié)議，支付預(yù)付款33萬元（包含321256元房款以及8744元裝修費(fèi)）。當(dāng)時(shí)開發(fā)商向魏女士承諾“首付款=總房款”，即只須在房屋建成后出讓六年的房屋使用權(quán)交由第三方經(jīng)營管理公司租賃運(yùn)營，便無需另行繳納剩余房款。
所謂返利包租，即房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。
看似劃算的購房買賣，卻未能讓魏女士等一眾業(yè)主如意。魏女士回憶，按照約定，房屋本該在2017年12月31日正式交付，并于2018年底精裝修完畢，然而不僅截至2018年11月底C區(qū)幾無動(dòng)工，更讓魏女士擔(dān)心的是，開發(fā)商在過去的三年里，一直未作網(wǎng)簽；此外，項(xiàng)目當(dāng)前施工現(xiàn)狀及規(guī)劃與開發(fā)商此前承諾也存在一定出入，開發(fā)商還于國慶前后告知業(yè)主須補(bǔ)交一定金額款項(xiàng)，并要以個(gè)人名義向銀行申請借貸以交齊剩余房款，后續(xù)貸款償還則由經(jīng)營者貼補(bǔ)，同時(shí)還將對購房者原購房進(jìn)行調(diào)房，如果不按要求操作便不能網(wǎng)簽。
“當(dāng)時(shí)銷售人員告訴我，房屋正式建成后不久就能拿到房本，六年租賃運(yùn)營結(jié)束后我們業(yè)主就可以自由入住，并沒有提過后續(xù)還需要業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)錢。現(xiàn)在房屋未建、網(wǎng)簽無期，如果我按照開發(fā)商要求做貸款補(bǔ)交剩余房款，就相當(dāng)于開發(fā)商拿到了房屋全款，而我的房子呢，現(xiàn)在除了地皮什么都看不到！”魏女士如是說道。
2承諾包租返利
現(xiàn)實(shí)涉嫌違規(guī)預(yù)售
北京商報(bào)記者跟隨魏女士來到了華銀天鵝湖項(xiàng)目位于海淀區(qū)京都信苑飯店的招待中心。恰逢周日，上午9時(shí)，一輛載有20余人的看房班車由招待中心發(fā)出，駛向85公里外的河北淶水縣天鵝湖國際生態(tài)城。華銀天鵝湖項(xiàng)目招待中心每周三、六、日設(shè)有固定看房班車，只要提前一天預(yù)約，客戶就可免費(fèi)乘車前往項(xiàng)目處實(shí)地看房。
據(jù)了解，購買養(yǎng)生寶的業(yè)主并不在少數(shù)，多數(shù)業(yè)主手中僅持有《商品房預(yù)售合同》、相關(guān)精裝修協(xié)議以及預(yù)付款收據(jù)，此外再無任何書面材料證明開發(fā)商的返租承諾，另有一部分業(yè)主甚至連商品房預(yù)售合同都沒有。
“當(dāng)時(shí)覺得靠譜，付款后也沒過多放在心上。一是養(yǎng)老房不著急入住，二是想著華銀天鵝湖項(xiàng)目這么大產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商也不能輕易卷款逃跑。”
值得注意的是，在西山廊橋多區(qū)遲遲未動(dòng)工建設(shè)、網(wǎng)簽日期無承諾之下，項(xiàng)目多區(qū)涉嫌違規(guī)預(yù)售的問題也浮出水面。
到達(dá)河北淶水縣華銀天鵝湖售樓處后，北京商報(bào)記者了解到，當(dāng)前可售房源為A區(qū)疊拼別墅以及B區(qū)洋房，C、D區(qū)房源暫不推薦，至于西山廊橋養(yǎng)生寶產(chǎn)品售后6-8年包租則是2017年以前的置業(yè)模式，今年的付款形式只有一次性全款支付或是“30%首付+銀行借貸”兩種。此外，記者還從銷售人員處了解到，西山廊橋B區(qū)實(shí)際上并無預(yù)售許可證，要等到2018年底或是2019年初才能獲得，不過銷售人員表示B區(qū)預(yù)售證只是暫緩發(fā)放，原因是受到了河北省停工令的影響，不過預(yù)售許可只是時(shí)間問題，購房者可以放心選購房屋。
魏女士向北京商報(bào)記者透露，自己在今年10月曾就西山廊橋是否具有銷售資質(zhì)問題致電淶水房管部門，當(dāng)日負(fù)責(zé)電話接待的工作人員表示，西山廊橋除了A區(qū)已取得預(yù)售許可證外，其余B、C、D三區(qū)均無預(yù)售許可，不具備銷售條件。然而，直至2018年12月還未取得預(yù)售許可證的西山廊橋，卻于2015年將C區(qū)以及D區(qū)房源出售給了客戶。
北京商報(bào)記者就項(xiàng)目預(yù)售和網(wǎng)簽等問題，致電淶水房管部門，截至發(fā)稿前，未獲回復(fù)。
“越了解這個(gè)項(xiàng)目，越感覺自己上當(dāng)受騙了。之前和我說房屋建成后不久就能拿房本，現(xiàn)在看來都是唬人的空話。沒有預(yù)售證，何時(shí)能網(wǎng)簽？不作網(wǎng)簽，哪來房本？”魏女士自言，每當(dāng)想到自己購置的養(yǎng)老房便“又急又氣”。
值得一提的是，除2014-2017年的西山廊橋養(yǎng)生寶產(chǎn)品支持售后包租模式外，當(dāng)前華銀天鵝湖項(xiàng)目另一在售組團(tuán)——金海岸公館，也在2018年初開始了售后包租，并向購房者承諾按年返利。根據(jù)銷售人員描述，購房者在購買公館類型房屋時(shí)，同樣可以選擇一次性全款付清或30%首付+銀行借貸，首付后購房人須進(jìn)行十年期借貸，貸款審批通過后次月，開發(fā)商會(huì)在業(yè)主每月還款前將等額款項(xiàng)打至購房人賬戶，直至十年后貸款還清。此外，開發(fā)商還承諾按照房款的5%的對購房者實(shí)行十年返利。
3承諾房貸由開發(fā)商等額貼補(bǔ)
現(xiàn)實(shí)業(yè)主擔(dān)憂沒了房子又背貸款
盡管項(xiàng)目未能按照此前與業(yè)主方面的口頭承諾如期建設(shè)，不過華銀地產(chǎn)對業(yè)主的催繳房款以及催促辦貸顯然并未停下動(dòng)作。
據(jù)業(yè)主反映，開發(fā)商聲稱，養(yǎng)生寶產(chǎn)品業(yè)主若想網(wǎng)簽?zāi)梅?，必須補(bǔ)交一定金額款項(xiàng)以達(dá)到首付30%的貸款標(biāo)準(zhǔn)，然后向涿州華夏銀行或建設(shè)銀行申請十年期住房貸款。開發(fā)商稱，在個(gè)人貸款申請?zhí)峤徊@通過后，業(yè)主無需為還貸憂心，每月房貸則由開發(fā)商等額貼補(bǔ)。此外銷售人員透露，西山廊橋B區(qū)預(yù)計(jì)明年1月拿到預(yù)售證，等到樓面拔高，銀行就會(huì)放貸。之所以選擇十年期貸款，是因?yàn)榭紤]到業(yè)主所購存在兩年交房期以及八年租賃運(yùn)營期。
不過多位業(yè)主向北京商報(bào)記者坦言，對于開發(fā)商承諾的“貸款等額貼補(bǔ)”并不相信。“預(yù)付款付了三年多，開發(fā)商承諾的交房沒有兌現(xiàn)?，F(xiàn)在又說購房人貸款由開發(fā)商等額貼補(bǔ)，這個(gè)承諾萬一也沒兌現(xiàn)呢，那我們不就像長租公寓的人一樣，房子沒落著，背了一身貸款。”
除對開發(fā)商失去信心這一因素影響了業(yè)主的借貸選擇外，事實(shí)上，貸款年齡資質(zhì)不滿足，也成為制約一部分業(yè)主借貸的另一因素。在養(yǎng)生寶業(yè)主中，不乏一些已經(jīng)退休或即將退休為自己購置養(yǎng)老房的大齡業(yè)主。
據(jù)了解，銀行在為借款人評估還款年限時(shí)，是以其年齡作為基礎(chǔ)的。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則越短。通常情況下，“貸款人年齡＋貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠?yàn)槠滢k理的貸款期限。就十年期貸款而言，已經(jīng)有一部分養(yǎng)生寶業(yè)主面臨年齡超過貸款要求以及可申請貸款年限不足十年的尷尬境況。
對此，已經(jīng)退休幾年的魏女士告訴北京商報(bào)記者，開發(fā)商對于她這種超齡不能貸款的業(yè)主提出的解決方案為對房屋進(jìn)行更名，即用自己兒女名義進(jìn)行貸款。“那不就是相當(dāng)于我的孩子背負(fù)了銀行負(fù)債，以后他在買房時(shí)候就不是首套比例了。所以，我不會(huì)去做更名。”
4承諾退房回款期一年
現(xiàn)實(shí)銷售人員承認(rèn)開發(fā)商挪用資金拿地
事實(shí)上，房屋預(yù)訂多年卻遲遲未建的現(xiàn)狀，已經(jīng)使得西山廊橋B、C、D三區(qū)購房業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了改變：一部分業(yè)主在“貸款網(wǎng)簽或退房索賠”的雙選題抉擇上保持觀望，并未作出明確表態(tài)；不過以魏女士為代表的更多業(yè)主，則表示在重新審視過這筆房產(chǎn)交易后，決心退房索要賠償。
另一吳姓業(yè)主表示，按開發(fā)商要求，他于9月提交了退房申請，但截至12月2日，仍未收到華銀地產(chǎn)回復(fù)。此外開發(fā)商銷售人員在回應(yīng)一些業(yè)主時(shí)表示，就算退房也只是退還預(yù)付款，且將在一年后返還。延期返款的原因是“開發(fā)商手頭沒錢，此前拿了海南以及白洋淀的地塊”。
“33萬元的預(yù)付款讓開發(fā)商白白用了三年，我的房子連個(gè)影子都沒有，到現(xiàn)在還只是空地。我的訴求就是退房加賠償。”魏女士稱，如果開發(fā)商不積極對待自己的退房訴求，她將與華銀地產(chǎn)“對簿公堂”。
實(shí)際上，為解決房產(chǎn)爭端，西山廊橋部分業(yè)主已經(jīng)將起訴華銀地產(chǎn)提上了日程。據(jù)魏女士透露，已有兩戶業(yè)主向法院遞交了上訴申請。
“從開發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交首付款并進(jìn)行十年期借貸的表現(xiàn)來看，開發(fā)商意在一次性地吸納更多資金，這也說明企業(yè)資金存在缺口。”在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，不管是養(yǎng)生寶此前的“首付款=總房款”的售后包租，還是金海岸公館當(dāng)前推行的“售后包租+5%年返利”，說到底就是開發(fā)商想加快資金回籠，以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌更是進(jìn)一步指出，如果開發(fā)商的售后包租明顯以融資為目的，而非為了銷售房屋，則可能會(huì)被認(rèn)定為非法吸收公眾存款，承擔(dān)一定刑事責(zé)任。郭韌補(bǔ)充說，《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商不得返本銷售或者變相返本銷售商品房，上述開發(fā)商的售后包租及承諾返利行為違反了該條規(guī)定，很可能要面臨行政處罰。針對上述業(yè)主們反饋的問題，北京商報(bào)記者致電華銀方面，截至發(fā)稿前，未有回復(fù)。（
記者崔啟斌 榮蕾）
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