開(kāi)發(fā)商借主題公園之名大搞房地產(chǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力受限

 

　　利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)高變相開(kāi)發(fā)房產(chǎn)

 

　　雖然主題公園市場(chǎng)空間巨大，但中國(guó)的主題公園運(yùn)營(yíng)尚未形成成熟的盈利模式。僅僅依靠門票收入并不足以支撐主題公園的運(yùn)營(yíng)，一些經(jīng)營(yíng)者們采取了用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺主題公園運(yùn)營(yíng)的模式。

 

　　——投資規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。多位業(yè)內(nèi)人士介紹，主題公園項(xiàng)目初始投資大，風(fēng)險(xiǎn)高，經(jīng)營(yíng)成本很高。國(guó)際上單個(gè)大型主題公園項(xiàng)目的投資一般不低于20億美元，國(guó)內(nèi)大型公園也需20億元，雇傭員工一般需1000人左右，游客流必須保持在這個(gè)閾值以上，公園的收入才能維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。目前，行業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)“7－2－1”格局，即70%虧損，20%勉強(qiáng)盈虧持平，僅有10%盈利。

 

　　由中國(guó)旅游協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位華僑城等單位最新撰寫(xiě)的我國(guó)《主題公園發(fā)展報(bào)告》（“以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》”）顯示，雖然主題公園間接帶動(dòng)了上千億元的投資和消費(fèi)，但全國(guó)行業(yè)企業(yè)收入加總也不超500億元，不少散布于全國(guó)的微小型主題公園無(wú)論是規(guī)模、質(zhì)量、管理水平都相對(duì)不高，可持續(xù)發(fā)展能力受限。

 

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。常州恐龍園股份有限公司董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官沈波說(shuō)，對(duì)比于國(guó)外的主題公園，高占比的門票收入，顯示了中國(guó)主題公園在二次消費(fèi)和衍生產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上仍然比較薄弱。

 

　　——房地產(chǎn)商紛紛涌入，項(xiàng)目文化底蘊(yùn)欠缺。據(jù)了解，最初涉足主題公園產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)商只有華僑城、長(zhǎng)隆、華強(qiáng)方特、恐龍園等少數(shù)幾家；近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，萬(wàn)達(dá)、恒大、保利、世茂、佳兆業(yè)等多家房企進(jìn)軍，主題公園進(jìn)入了“多國(guó)混戰(zhàn)”時(shí)代。常州嬉戲谷有限公司總經(jīng)理丁俊偉說(shuō)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商以建設(shè)主題公園為借口，以旅游之名行地產(chǎn)之實(shí)，比如開(kāi)發(fā)高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利。

 

　　業(yè)內(nèi)人士解釋稱，這屬于地產(chǎn)反哺模式，其內(nèi)在邏輯是，由文化旅游業(yè)務(wù)帶動(dòng)配套地產(chǎn)溢價(jià)，再利用配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金回流反哺文化旅游業(yè)務(wù)。其中，與主題公園相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是盈利的關(guān)鍵。

 

　　針對(duì)一些地產(chǎn)商以主題公園的名義大張旗鼓地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，江蘇一旅游度假區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，主題公園的發(fā)展要依靠文化成長(zhǎng)，一些企業(yè)借勢(shì)炒作并進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，揚(yáng)言短時(shí)間超越迪士尼，這本身就是不尊重行業(yè)發(fā)展規(guī)律。

 

　　沈波認(rèn)為，即便有地產(chǎn)的反哺，一些主題公園運(yùn)營(yíng)從總體上仍然談不上成功，不少只有硬件建設(shè)，缺少文化內(nèi)涵，服務(wù)生硬，難以給游客良好的主題性游玩體驗(yàn)，難以形成良好的口碑。

 

　　重硬件輕內(nèi)容供需矛盾突出

 

　　多位主題公園經(jīng)營(yíng)人士稱，諸多城市對(duì)主題公園建設(shè)報(bào)以較大熱情，通過(guò)各種優(yōu)惠措施吸引主體公園落戶。但是，在大量投資者爭(zhēng)相進(jìn)入、加速開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，重硬件輕內(nèi)容、產(chǎn)品和服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化等問(wèn)題成為制約主題公園健康發(fā)展的瓶頸。

 

　　——地方政府熱衷投資?！秷?bào)告》稱，由于主題公園具有較強(qiáng)的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)外部性，一線、省會(huì)甚至四五線城市，都把新興產(chǎn)業(yè)主題公園運(yùn)營(yíng)商當(dāng)作重點(diǎn)招商對(duì)象，除了傳統(tǒng)的稅費(fèi)減免、規(guī)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施、交通配套外，甚至通過(guò)直接提供資金資助、優(yōu)惠配套住宅指標(biāo)用地等舉措來(lái)吸引主題公園落戶。

 

　　——重硬件而輕內(nèi)容，供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。華僑城集團(tuán)旅游事業(yè)部總經(jīng)理、全國(guó)旅游休閑標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)委員王剛說(shuō)，從需求端來(lái)看，由于收入水平不斷提高，出境游使得居民更容易體驗(yàn)和感知國(guó)際一流水準(zhǔn)的主題公園品牌，加之迪士尼和環(huán)球影城等在國(guó)內(nèi)陸續(xù)落成及消費(fèi)加速升級(jí)，分流了居民的可出游時(shí)間。從供給端來(lái)看，重硬件而輕內(nèi)容，是中國(guó)主題公園盈利結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題的核心。國(guó)內(nèi)主題公園企業(yè)積累不足，行業(yè)小、散、亂、差現(xiàn)象還廣泛存在。一些開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)企業(yè)在項(xiàng)目更新、設(shè)備維修及升級(jí)換代、影視創(chuàng)意開(kāi)發(fā)以及文化衍生品開(kāi)發(fā)等方面存較大的困難，無(wú)法形成積極互動(dòng)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條。有公園運(yùn)營(yíng)人士對(duì)記者表示，建設(shè)主體公園最大挑戰(zhàn)并非項(xiàng)目建筑，而是來(lái)自打造國(guó)際化文化IP的過(guò)程。

 

　　——缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，部門指導(dǎo)不足。有受訪人士表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)以主題公園為幌子，套取地方政府其他利益安排，導(dǎo)致這些年主題公園行業(yè)受到非議，部分監(jiān)管部門從土地、資金上設(shè)限，誤傷了很多以主題公園為核心主業(yè)的旅游企業(yè)。很多主題公園在管理方面既不參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，自己也沒(méi)有嚴(yán)格的管理體系，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化較為輕視。

 

　　加強(qiáng)有效供給完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

 

　　業(yè)內(nèi)人士建議，為了促進(jìn)主題公園長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，應(yīng)該從行業(yè)基本規(guī)律出發(fā)，對(duì)主題公園產(chǎn)業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，提高行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)水平，打造具有更強(qiáng)吸引力的文化IP，積極發(fā)掘更多衍生價(jià)值。

 

　　首先，助力高頻率更新，追求重游率，降低其綜合運(yùn)營(yíng)成本。中信建投證券指出，游客選擇主題公園，本身是出于對(duì)文化層次的精神追求。強(qiáng)IP能體現(xiàn)出更強(qiáng)的文化吸引力，產(chǎn)生更多的衍生價(jià)值?！秷?bào)告》稱，國(guó)外經(jīng)營(yíng)較好的主題樂(lè)園重游率為60%-80%。有研究者提出“126理論”，即用10%經(jīng)營(yíng)收入對(duì)20%產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)改造，追求60%游客重游率。常州中華恐龍園一位辦了年卡的張先生說(shuō)，恐龍園吸引他們一家的最重要因素是，無(wú)論老人小孩，都能找到樂(lè)趣，且不少小模塊項(xiàng)目在不斷更新。

 

　　泰州供電公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人說(shuō)，泰州華僑城文化旅游用電和一般工商業(yè)企業(yè)差異較大，常需量身定制服務(wù)方案。長(zhǎng)隆集團(tuán)市場(chǎng)總經(jīng)理熊曉杰說(shuō)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)宜降低成本，尤其在稅、水及電方面，宜有所區(qū)別，精準(zhǔn)培育。

 

　　再次，“重文輕房、先文后房”，防止房地產(chǎn)寡頭的劣幣驅(qū)逐文化旅游精英的良幣。記者采訪了解到，自2013年常州恐龍園股份就明確提出了要從純粹的主題公園運(yùn)營(yíng)商，轉(zhuǎn)型成為文化旅游“投資、運(yùn)營(yíng)和整體方案解決供應(yīng)商”。截至目前，恐龍園已向國(guó)內(nèi)多個(gè)省市的多個(gè)文化旅游項(xiàng)目輸出管理、智力、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)和品牌模式。沈波說(shuō)，發(fā)展休閑經(jīng)濟(jì)需要一批品質(zhì)較高的文化和旅游產(chǎn)品作支撐，宜重視文旅，適度配套，以孕育優(yōu)秀精英團(tuán)隊(duì)和人才。

 

　　第三，站在全局高度，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，從行業(yè)基本規(guī)律出發(fā)，對(duì)主題公園產(chǎn)業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。沈波說(shuō)，恐龍園曾起草并發(fā)布實(shí)施的國(guó)內(nèi)首個(gè)主題公園國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《主題公園服務(wù)規(guī)范》，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)主題公園的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和國(guó)際化。王剛說(shuō)，主題公園橫跨科技、文化、影視、創(chuàng)意等多個(gè)領(lǐng)域，建議建立主題樂(lè)園“政產(chǎn)學(xué)研金”交流平臺(tái)，提高行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)水平。

 

　?。ㄔ}：《開(kāi)發(fā)商借主題公園之名大搞房地產(chǎn)》）

 

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞