吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托挺進(jìn)日本，收購東京超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心

· 向亞洲第二大數(shù)據(jù)中心市場日本進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。

· 收購Tokyo Data Centre 1(“東京1號數(shù)據(jù)中心”),對每單位派息具有增值作用,有機(jī)會獲得正租金調(diào)升率。

· 資產(chǎn)管理規(guī)模將增至38億新元,投資組合收入將進(jìn)一步多樣化,收購后上架率將升至98.2%。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托管理私人有限公司(Keppel DC REIT Management Pte. Ltd),作為吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托(Keppel DC REIT)的管理人,與吉寶有限公司(簡稱“吉寶”)簽訂一項(xiàng)協(xié)議,以234億日元(2 億零100萬新元[1])收購了日本東京一處基建物業(yè)數(shù)據(jù)中心的100%權(quán)益。該物業(yè)估值為240億日元(2億零610萬新元[1]),總收購價(jià)比該估值低2.5%。吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托將擁有該物業(yè)98.47%的實(shí)際權(quán)益,其余1.53%的實(shí)際權(quán)益將由吉寶持有。

該永久產(chǎn)權(quán)多層物業(yè)名為東京數(shù)據(jù)中心1號,于2019年建成,凈可出租面積為19 萬零166平方英尺。該數(shù)據(jù)中心以三重凈租賃方式總體租賃給一家《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)的大型互聯(lián)網(wǎng)公司。剩余租期約為七年,隨著日本對生成式AI需求的增長和數(shù)據(jù)中心供應(yīng)的緊張,該數(shù)據(jù)中心有機(jī)會實(shí)現(xiàn)正租金調(diào)升率,并有潛能實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的有機(jī)增長。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托管理私人有限公司總裁羅慧隆(Loh Hwee Long)先生表示:“日本是亞洲最大、增長最快的數(shù)據(jù)中心市場之一,我們在日本的首次收購表明,我們有能力在主要數(shù)據(jù)中心樞紐收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。日本是一個(gè)核心市場,收購東京數(shù)據(jù)中心1號將進(jìn)一步增強(qiáng)我們投資組合的地域性和收入多元化?！?/p>

日本是亞洲第二大數(shù)據(jù)中心樞紐,此次收購標(biāo)志著吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托首次進(jìn)入該市場。預(yù)計(jì)從2024年到2028年,日本數(shù)據(jù)中心樞紐的復(fù)合年均增長率將超過10%[2]。隨著生成式AI的普及、云服務(wù)的增長、數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及物聯(lián)網(wǎng)等科技的發(fā)展,日本和東京對數(shù)據(jù)中心的需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。據(jù)估計(jì),東京的IT運(yùn)營負(fù)荷超過1000兆瓦,占日本總運(yùn)營能力的80%以上[3]。

東京數(shù)據(jù)中心1號位于東京西,地理位置優(yōu)越,是一個(gè)主數(shù)據(jù)中心樞紐的一部分。該數(shù)據(jù)中心按照最新的抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造,配有基礎(chǔ)隔震系統(tǒng)。

收購東京數(shù)據(jù)中心1號,將使吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的投資組合上架率從98.1%[4]提高到98.2%[5],并將可出租面積的加權(quán)平均租賃期(WALE)從6.5年4提高到6.6年5。收購后,地域多樣化、基建物業(yè)租賃敞口擴(kuò)大、來自投資級或同等信用等級客戶的租金收入比例提高,將強(qiáng)化信托的投資組合。此次收購預(yù)計(jì)將于2024年第三季度完成。吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)管理規(guī)模將增至38億新元[6],共擁有23個(gè)數(shù)據(jù)中心,分布在亞太和歐洲的10個(gè)國家。

預(yù)計(jì)此次收購將使每單位派息增加1.1%。如果擬議收購于2023年1月1日完成,每單位派息將從9.383分新元增至9.488分新元。

東京數(shù)據(jù)中心1號預(yù)計(jì)將通過日元債務(wù)融資,對其資本價(jià)值實(shí)現(xiàn)自然對沖。由于日元貸款成本較低,預(yù)計(jì)將降低融資成本。收購?fù)瓿珊?吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的平均債務(wù)成本將降至3.3%[6],總杠桿率為39.4%[7]。

[1]基于2024年6月30日100日元兌0.859新元的匯率,除非另有說明。

[2]451 Research,2024年第1季度。

[3] 《全球數(shù)據(jù)中心市場比較》,戴德梁行,2024年3月。

[4]截至2024年3月31日,Intellicentre Campus建成后。

[5]截至2024年3月31日,Intellicentre Campus建成后,基于吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托在東京數(shù)據(jù)中心1號的98.47%實(shí)際權(quán)益。

[6]包括債務(wù)證券投資、Intellicentre Campus交易和東京數(shù)據(jù)中心1號收購。

[7]不包括與東京數(shù)據(jù)中心1號收購有關(guān)的應(yīng)付消費(fèi)稅,該稅款應(yīng)在收購?fù)瓿珊缶艂€(gè)月內(nèi)退還。如果包括應(yīng)付消費(fèi)稅,總杠桿率將升至39.6%。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托簡介

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托于2014年12月12日在新加坡交易所上市,是亞洲首個(gè)純數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的投資策略主要是直接或間接投資可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)(主要用于數(shù)據(jù)中心用途)的多元化投資組合,以及支持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)所需的房地產(chǎn)和資產(chǎn)。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的投資包括機(jī)柜托管、設(shè)備齊全的基建物業(yè)資產(chǎn)以及債務(wù)證券,從而加強(qiáng)了投資組合的多樣性和韌性。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托由吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托管理私人有限公司管理,并由吉寶保薦。吉寶是一家全球資產(chǎn)管理及運(yùn)營商,在基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展和互聯(lián)互通等領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展相關(guān)解決方案方面擁有強(qiáng)大的能力。

吉寶簡介

吉寶有限公司是一家全球資產(chǎn)管理及運(yùn)營商,在基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展和互聯(lián)互通領(lǐng)域擁有強(qiáng)大的可持續(xù)解決方案能力。吉寶的總部位于新加坡,業(yè)務(wù)遍及全球 20 多個(gè)國家,為可再生能源、清潔能源、脫碳、可持續(xù)城市更新和數(shù)字互聯(lián)互通提供關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)。吉寶通過其優(yōu)質(zhì)的投資平臺和資產(chǎn)組合,包括私募基金和上市的房地產(chǎn)和商業(yè)信托,為投資者和利益相關(guān)方創(chuàng)造持久價(jià)值。

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