土地市場冷熱不均 “兩集中”政策效果顯現(xiàn)

　　土地市場近期上演“冰與火”行情。實行“兩集中”出讓政策地區(qū)，土地市場成交趨于平淡。而沒有實行該政策的熱點地區(qū)，土地市場熱度不減，超高溢價率地塊頻繁出現(xiàn)。有的地區(qū)除了實施“兩集中”政策，還設(shè)置了“熔斷”“搖號”等機(jī)制，為土地市場降溫。

　　高溢價地塊頻現(xiàn)

　　4月16日，揚州8宗涉宅地塊集中出讓，總起始價為21.9億元。其中，招商局地產(chǎn)(常州)有限公司以10.75億元競得編號GZ272地塊，折合樓面價為9233元/平方米，溢價率為80.26%

　　從高溢價土地出讓情況看，熱點地塊普遍經(jīng)歷了上百輪競價。4月14日，衢州常山縣一宗商住地成功出讓，經(jīng)過144輪競價，杭州浩揚企業(yè)管理有限公司以總價8.53億元競得常山縣趙家坪羅漢山地塊，折合樓面價達(dá)8210元/平方米，溢價率為71.29%。

　　在近期出讓的高溢價地塊中，不少是商住用地。4月13日，金華蘭溪市一宗商住用地成功出讓，經(jīng)過477輪競價，金華市保闊投資有限公司以總價10.11億元競得，折合樓面價為9633元/平方米，溢價率達(dá)到88.89%。該地塊用途為商住用地，容積率為1.5，建筑面積達(dá)到10.49萬平方米，地塊起始價為5.35億元。

　　為土地市場降溫

　　實施“兩集中”政策下的土拍市場則顯得平淡。

　　4月15日，長春住宅用地首次集中出讓，采用“設(shè)置最高限價+競配建租賃住房”的方式。本次出讓共成交了40宗地塊，30宗地塊底價成交，有6宗地塊出現(xiàn)多家房企競價，僅1宗地塊達(dá)到最高限價。此次集中出讓土地總成交面積達(dá)到390.6萬平方米，成交總額合計194.44億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“兩集中”出讓政策可以抑制地塊出讓價格過高，最終達(dá)到讓房價降下來的目的。從目前的情況看，實施“兩集中”政策，達(dá)到了為土地市場降溫的效果?？紤]到不少房企資金尚未到位或仍在觀望期等因素，長期效果仍待進(jìn)一步觀察。

　　截至目前，已有22個城市宣布，將以“兩集中”方式出讓地塊，且熱點城市較多。另外，一些地區(qū)給地塊設(shè)置了最高成交價限制。

　　4月14日，深圳掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，涉及寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區(qū)2宗?？偨ㄖ娣e為91.01萬平方米，總起始價為105.76億元，預(yù)計將于5月13日拍賣。出讓宗地基本都采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，有的地塊還設(shè)置了建成后的最高售價。

　　以位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的A122-0372地塊為例，起始價為17.54億元，宗地采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。本次出讓宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于83265元/平方米(不含室內(nèi)裝修)。本次出讓宗地建設(shè)普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積為6530平方米。

　　設(shè)立“熔斷”機(jī)制

　　除了發(fā)布“兩集中”政策，不少地區(qū)為了防止土地市場過熱，還設(shè)置了“熔斷”機(jī)制，為土地市場上了“雙保險”。

　　近日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。徐州市將實行土地供應(yīng)“兩集中”政策，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位相對均衡；集中組織出讓活動，掛牌公示結(jié)束后，交易時間不超過1個工作日。同時，建立土拍“熔斷”機(jī)制，土地招標(biāo)拍賣過程中，當(dāng)溢價率達(dá)50%或超過設(shè)置的最高限價時，中止網(wǎng)上競價，采取搖號方式確定競得人。嚴(yán)格價格備案管理，實施同區(qū)域價格管控，根據(jù)土地供應(yīng)情況，制定區(qū)域年度商品住房最高限價。

　　有的地區(qū)已觸發(fā)“熔斷”機(jī)制，實行“搖號”措施。4月6日，西安市西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號宗地競拍，這宗115.13畝的地塊經(jīng)過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近10個小時、139輪的劇烈爭奪后，下午6時觸及熔斷價格。根據(jù)相關(guān)規(guī)矩，該宗地塊進(jìn)入搖號流程。

　　市場觀察人士指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控由以前從開發(fā)端轉(zhuǎn)向到供應(yīng)端。通過設(shè)置“熔斷”“搖號”機(jī)制，可以有效控制熱點地區(qū)的地價和房價，確保土地價格不會被過度炒作。通過控制地價，達(dá)到管控房價目的。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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