一座三線城市調(diào)控加碼背后的房企都市圈投資縮影

　　杭州這兩天集中供地火熱進(jìn)行，紹興卻加碼調(diào)控了。

　　5月8日，紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室(簡(jiǎn)稱“紹興”)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“《通知》”)，《通知》內(nèi)容包括“加大宅地供應(yīng)、試行公證搖號(hào)、提高預(yù)售條件、熱點(diǎn)區(qū)域限房?jī)r(jià)、打擊捂盤惜售等市場(chǎng)亂象”多方面內(nèi)容，在2020年10月新政的基礎(chǔ)上，收緊了地價(jià)、房?jī)r(jià)調(diào)控口子，并且開始針對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)樓盤試行公證搖號(hào)、限房?jī)r(jià)。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，從政策內(nèi)容來看，涉及土地、新房供應(yīng)、市場(chǎng)銷售秩序等手段，也是其他城市正在使用的一些舉措。從這些舉措來看，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭的確得到控制。說明這些舉措是有效的，預(yù)計(jì)這些舉措會(huì)為紹興樓市帶來“降虛火”的“功效”。

　　盧文曦認(rèn)為，紹興距離杭州、上海都不遠(yuǎn)，自駕1小時(shí)-3小時(shí)的路程，屬于環(huán)滬、杭州都市圈范圍內(nèi)。上海、杭州的樓市熱度自然會(huì)波及到紹興。今年1月份紹興新房房?jī)r(jià)還不到2萬(wàn)，此后房?jī)r(jià)一路上行，最高超過2.4萬(wàn)/平方米，大多時(shí)間在2.3萬(wàn)-2.4萬(wàn)/平方米震蕩。同時(shí)，今年土地市場(chǎng)也開始走熱，柯橋地區(qū)出現(xiàn)地王。市場(chǎng)熱情較高。上海，杭州相繼調(diào)控升級(jí)后，周邊城市有“價(jià)格洼地”“政策洼地”的壓力，為防止樓市進(jìn)一步升溫，出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。

　　紹興為何加碼調(diào)控

　　2020年10月紹興樓市調(diào)控政策明確規(guī)定，新建商品住房備案價(jià)格實(shí)行“雙備案”制度，新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價(jià)格或“地價(jià)+成本”等因素， 加推盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案不得高于首次備案的商品住房?jī)r(jià)格。如今新政出臺(tái)，主要是為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體責(zé)任，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　今年以來，紹興就有加碼調(diào)控的信號(hào)。4月9日，紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，內(nèi)容包括嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為以及嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布。紹興再次強(qiáng)調(diào)了房住不炒的房地產(chǎn)主旨政策。

　　與環(huán)滬城市、杭州都市圈城市房?jī)r(jià)上漲壓力過大一樣，這兩年紹興也面臨著地價(jià)、房?jī)r(jià)的雙雙上漲。2020年紹興地價(jià)成交溢價(jià)率走高，紹興共出讓135宗涉宅地塊、攬金近829億。

　　作為全面融入杭州都市圈的橋頭堡，紹興也承接了房企在杭州拿地的溢出壓力，不少房企首進(jìn)浙江選擇外圍戰(zhàn)術(shù)，紹興成了投資首選，敏捷地產(chǎn)、花樣年等外來房企先后落子紹興，進(jìn)而尋求杭州的拿地機(jī)會(huì)。

　　2020年上半年紹興土拍溢價(jià)高達(dá)48%；全年來看，紹興地價(jià)連續(xù)三年漲了64%。為此紹興曾于2020年7月出臺(tái)政策，規(guī)定各區(qū)土拍溢價(jià)率上限，最高不得漲超10%。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，從3月29日-4月26日，5周內(nèi)，紹興市場(chǎng)成交套數(shù)在300多-500多套之間，最高一周成交507套，略遜色于環(huán)滬的太倉(cāng)。自2021年2月春節(jié)前后開始，紹興一手房?jī)r(jià)均價(jià)開啟一路飆升?？梢哉f，一手房成交量與價(jià)格的快速上漲，推動(dòng)了紹興試行公證搖號(hào)。

　　房企環(huán)滬投資布局

　　紹興是房企在長(zhǎng)三角都市圈投資的一個(gè)縮影。全國(guó)范圍內(nèi)的集中供地，對(duì)房企的資金鏈形成了前所未有的壓力。房企一次性參拍多幅地塊，就要一次性拿出一筆不菲的土地保證金，考驗(yàn)財(cái)務(wù)實(shí)力。5月7日-8日，杭州集中供地57幅，外地房企蜂擁而至。知情人士透露，有一家房企僅報(bào)名交保證金就投入了200億。雖然杭州集中供地的拍賣現(xiàn)場(chǎng)也出現(xiàn)了小房企的身影，但相比大房企的資金實(shí)力，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的獲取還是大房企價(jià)高者得。

　　此外，根據(jù)上海此前公布的集中供地新規(guī)，包括競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)設(shè)置最高10%溢價(jià)率，規(guī)范同一申請(qǐng)人概念等一系列舉措，表明房企在一線城市拿地門檻不斷提高，不得不把眼光投向環(huán)滬或者長(zhǎng)三角都市圈的城市。

　　紹興樓市已不僅是房企杭州都市圈的布局首選，在布局環(huán)滬的房企眼中，紹興也是必入的市場(chǎng)。2021年3月下旬的3場(chǎng)土拍，其中兩場(chǎng)分別誕生了紹興地王和柯橋地王；剩下一場(chǎng)，也以封頂價(jià)成交。

　　在資金環(huán)境逐步縮緊、土地投資難度走高的大背景下，房企將拿地主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到環(huán)滬的二三線城市上，也可以看作是板塊輪動(dòng)的效應(yīng)。開年以來，南通、紹興、鹽城等城市土地市場(chǎng)熱度高漲，吸引了多家開發(fā)商爭(zhēng)相奪地，高競(jìng)拍輪次、高溢價(jià)成交地塊頻現(xiàn)。

　　以紹興為例，千億房企祥生地產(chǎn)起家于諸暨，在紹興深耕的戰(zhàn)略不變。3月，祥生地產(chǎn)在越城區(qū)、柯橋區(qū)分別拿下一幅地塊，總投資超過50億，一幅樓面價(jià)27818元/平方米，溢價(jià)率33.2%，一舉刷新紹興樓面地價(jià)；另一幅樓面價(jià)26719元/平方米。這兩幅地塊分別刷新了紹興地價(jià)新高和柯橋地價(jià)新高。

　　3月，紹興核心區(qū)越城區(qū)主力在售樓盤總成交1512套，相較2月上升383套，環(huán)比上升34%；在售主力樓盤均價(jià)為25764元/平方米。今年以來，鹽城、南通的土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫。海門區(qū)的商住地塊CR21005創(chuàng)下海門區(qū)起始價(jià)新高，掛牌均價(jià) 12060元/平方米，江蘇致豪以19.24%的溢價(jià)率競(jìng)得；處于爬升階段的大發(fā)也在南通投資12億拿地，并創(chuàng)下通州區(qū)地價(jià)新高。

　　種種跡象表明，房企在環(huán)滬、環(huán)杭都市圈的投資熱情高漲。從近幾年數(shù)據(jù)來看，寧波、蘇州、無(wú)錫等環(huán)滬熱點(diǎn)城市的土地出讓金也是逐年遞增。

　　4月29日，無(wú)錫集中供地，超過80家房企報(bào)名參加土拍，融創(chuàng)投資66.3億拿下4幅土地，兩天吸金153億，幾乎每場(chǎng)土拍都消耗2小時(shí)，戰(zhàn)況膠著?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，無(wú)錫土地出讓金額從2015年的58.8億增長(zhǎng)到去年的1028.9億元，漲幅為1649%。

　　今年以來，房企在二線與三四線城市投資基本持平，以長(zhǎng)三角城市群最熱，占比為40.1%，粵港澳大灣區(qū)次之，占比為8.0%，長(zhǎng)江中游和成渝城市群占比分別達(dá)6.5%和7.0%。

　　調(diào)控成常態(tài)

　　土地市場(chǎng)熱度很快傳導(dǎo)到了一二手房市場(chǎng)。今年3月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角二三線城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同程度的上漲。其中，寧波、南京、無(wú)錫、溫州、揚(yáng)州等熱點(diǎn)環(huán)滬城市的同比房?jī)r(jià)漲幅均在5%以上。這些城市近期的調(diào)控也很頻繁。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-12月，環(huán)滬地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP30 企業(yè)實(shí)現(xiàn)總銷售金額2960.2億元，總銷售面積1556.5萬(wàn)平方米。

　　房企深耕一線城市都市圈已成趨勢(shì)，以融創(chuàng)、融信等大房企最為明顯。萬(wàn)科2020年報(bào)顯示，上海區(qū)域(上海及環(huán)滬城市)的銷售金額占全國(guó)銷售額的33.76%，遠(yuǎn)超其他區(qū)域。

　　事實(shí)上，放眼全國(guó)樓市，今年3月，紹興下轄的金華、義烏、永康早已因?yàn)榈貎r(jià)、房?jī)r(jià)的上漲而出臺(tái)調(diào)控政策。紹興并非孤例，全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)二三線城市正陸續(xù)加碼調(diào)控。4月6日，合肥房管局發(fā)布房地產(chǎn)“新政八條”，涵蓋學(xué)位制、二手住房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”等八個(gè)方面；4月11日，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布工作動(dòng)態(tài)——東莞市住建部門迅速行動(dòng)，落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，年內(nèi)各地加碼房地產(chǎn)調(diào)控，總數(shù)已經(jīng)超過160次，從部委到地方，住建部已經(jīng)督導(dǎo)多城市，包括杭州、無(wú)錫等城市均在督導(dǎo)下發(fā)布了調(diào)控政策。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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