新房銷售增速持續(xù)放緩 新開工面積處于低位

　　據(jù)天風證券監(jiān)測，上周36大城市一手房合計成交3.84萬套，環(huán)比下降13.2%，同比下降5.52%。其中，一線、二線、三線城市成交數(shù)量環(huán)比分別下降23.25%、8.58%、14.83%。從房企近期披露的6月銷售簡報顯示，不少房企6月銷售增速明顯放緩。此外，從房企披露的開工、竣工數(shù)據(jù)看，部分房企竣工面積居于高位，新開工面積處于低位。

　　新房銷售放緩

　　部分房企6月銷售業(yè)績明顯下滑。新城控股披露的6月經(jīng)營簡報顯示，6月，公司共實現(xiàn)合同銷售金額約230.25億元，同比下降11.67%；銷售面積約183.16萬平方米，同比下降18%。

　　針對下半年銷售預測，天風證券研報顯示，整體來看，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅已呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。下半年，隨著信貸政策繼續(xù)收緊，房價漲幅有望進一步放緩，樓市將進入新一階段調(diào)整。

　　針對房地產(chǎn)上市公司的投資邏輯，華創(chuàng)證券研報顯示，持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿?，“三條紅線”、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動行業(yè)加速邁入運營驅(qū)動時代，預計將推動行業(yè)門檻提升、減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導過渡至運營主導，也將減少周期波動，助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。目前，房地產(chǎn)處于估值和倉位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價值重估空間較大。

　　竣工面積處于高位

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積36481萬平方米，同比增長25.7%。其中，住宅竣工面積26254萬平方米，同比增長27%。

　　從房企披露的開工、竣工數(shù)據(jù)看，部分房企竣工面積居于高位，新開工面積處于低位。

　　綠地控股近日披露的2021年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報顯示，2021年4月-6月，公司完成新開工面積445萬平方米，同比下降50.4%，完成竣工備案面積767萬平方米，同比增長69.1%。2021年1月-6月，公司完成新開工面積983.6萬平方米，同比下降39.8%，完成竣工備案面積1037.4萬平方米，同比增長72.4%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國內(nèi)貸款首次負增長，銷售回款增速連續(xù)收窄。從6月來看，國內(nèi)貸款降幅從-7.2%擴大至-16.1%；占銷售回款約40%的按揭貸款首次負增長3.1%，顯示今年以來對房地產(chǎn)的資金緊縮，在開發(fā)商層面表現(xiàn)的很明顯。上半年新開工面積增速已經(jīng)從一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%，盡管有基數(shù)效應影響，但開發(fā)商減緩新開工的趨勢顯現(xiàn)。

　　全鏈條高位回落

　　李宇嘉表示，新開工面積增速連續(xù)3個月下降，住宅新開工面積降幅從5月的2.9%擴大至3.4%，土地購置面積連續(xù)4個月下降。不過，由于2018年至2020年商品房銷售一直在高位運行，2020年商品房銷售創(chuàng)年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，開發(fā)投資增速的韌勁比較足。上半年開發(fā)投資同比增長15.5%，盡管增速比1月-5月回落3.3個百分點，但高位運行態(tài)勢明顯。

　　李宇嘉指出，行業(yè)全鏈條開始高位回落。先看前端的土地市場、開發(fā)商資金面和新開工。上半年，全國土地購置面積同比下降11.8%，其中盡管有去年疫情后二季度土地出讓加速造成的高基數(shù)效應，但也不能忽視近期集中供地、“三道紅線”半年考核、貸款集中度管理下，開發(fā)商拿地積極性下降的現(xiàn)象。上半年，開發(fā)商到位資金增速從2月份的51.2%收窄至23.5%。

　　展望下半年及未來，李宇嘉指出，房地產(chǎn)竣工高峰期持續(xù)，建筑工程、安裝工程保持旺盛態(tài)勢，抵充了新開工和拿地增速收窄的影響。預計，全年開發(fā)投資可能將繼續(xù)回落，但仍有望保持兩位數(shù)的增長，這也是房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會放松的重要原因之一。當然，當前各地財政收入增速降至近年來低點，促進國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)和“擴內(nèi)需”在基建投資和公共服務上的支出較大，對樓市穩(wěn)定的訴求強烈。

　　東方證券研報顯示，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，6月銷售增速繼續(xù)回落，符合此前對本輪景氣周期已經(jīng)運行至高點附近的判斷。展望下半年，三四線市場韌性較強，行業(yè)實際利潤率可能高于市場的悲觀預期。同時，在市場和融資雙重壓力下，行業(yè)出清可能加速，龍頭房企利潤空間正逐步打開，誕生一輪估值修復行情。產(chǎn)業(yè)鏈上，新開工回落、竣工提速的趨勢不變，看好迅速成長且消費屬性較強的物管行業(yè)。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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