7月21日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道地產(chǎn)課題組發(fā)布報告——《告別地產(chǎn)紅利強(qiáng)化管理風(fēng)控——“三條紅線”與“兩集中”下的投資策略》提出，大房企是此次“兩集中”供地的主要受益者，無論從拿地金額、拿地面積上看，大中型房企都占據(jù)主流。但凡事都有例外，一方面，一些小房企在部分區(qū)域市場脫穎而出，并有所斬獲；另一方面，并非所有的大房企都是受益者，一些負(fù)債率高、現(xiàn)金流不夠充裕的大房企，并未真正獲得機(jī)會。
“兩集中”也給房企帶來了很多新的考驗(yàn)。比如，成本控制能力、資金調(diào)動能力、布局能力、營銷和產(chǎn)品能力等等。
據(jù)報告不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)在首批集中供地中共獲地41 宗，是所有參拍房企拿地?cái)?shù)之最；萬科共獲地34 宗，保利、龍湖、招商蛇口、華潤等拿地?cái)?shù)量均排名靠前；碧桂園前期表現(xiàn)較為低調(diào)，在6 月進(jìn)行的集中土拍中積極補(bǔ)倉，最終也拿下了11 宗地塊，不過其重倉市場主要是三四線城市，與集中供地城市吻合度較低。TOP5 房企中，僅恒大因降負(fù)債較少出現(xiàn)在本輪集中土拍中。
除了TOP房企，報告分析指出，本地房企的優(yōu)勢也得到凸顯，頭部房企深耕區(qū)域的意圖也更加清晰。越秀地產(chǎn)作為廣州本地國企，拿下8 宗地塊，成最大贏家；龍湖則在大本營重慶獲得超百萬方土儲，投資總額為96.6 億，占龍湖本次集中拿地金額的2/3；中鐵在長春拿下13 宗地塊，占據(jù)長春此次土地出讓宗數(shù)的三分之一。
頭部房企分別重倉中意的區(qū)域。融創(chuàng)在青島集中土拍中拿下黃島開城路南8 宗地，黃島是融創(chuàng)在青島開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，目前擁有九個在售待售項(xiàng)目；萬科在濟(jì)南集中土拍中獲得5 宗地塊，據(jù)悉萬科于2012 年進(jìn)入濟(jì)南，多次公開傳播過“深耕濟(jì)南”的意愿。
與此同時，在行業(yè)整體盈利下行趨勢下，集中供地城市的熱門地塊更是競爭加劇，高地價、高自持、限價成交地塊頻現(xiàn)，盡管房企熱情不減，但盈利空間被進(jìn)一步壓縮也是事實(shí)。
報告點(diǎn)出了典型案例：以杭州為例，“封頂溢價+自持”成為地塊成交的一大典型特征。此次杭州首批土拍共出讓57 宗地塊，其中41 宗地塊競價封頂后轉(zhuǎn)入競自持比例，且有13 宗地塊的自持比例超過20%。競得杭州5 宗優(yōu)質(zhì)地塊的濱江集團(tuán)，管理層在業(yè)績說明會上無奈直言“努力做到1%-2%凈利潤水平”。
報告分析認(rèn)為，房企在熱門城市熱點(diǎn)地塊的“舍利求地”實(shí)屬無奈。一是防止因錯過拿地導(dǎo)致企業(yè)推貨量和推貨時點(diǎn)受到影響，不利于業(yè)績的實(shí)現(xiàn)和規(guī)模的增長；二是防止市場份額被稀釋，削弱在該城市深耕的競爭力。因此，面對激烈的土拍競爭，為了維持規(guī)模增長、穩(wěn)住市占率，甚至為了保持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，房企不得不降低盈利預(yù)期。
值得關(guān)注的是，報告進(jìn)一步指出，高額的保證金、土地出讓金、融資成本增加等，都對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出了更高的要求。
“三條紅線” 約束了房企的負(fù)債率，“五類分檔”卡住了資金對地產(chǎn)業(yè)的注入。且土地保證金的短期融資成本遠(yuǎn)高于開發(fā)項(xiàng)目的融資成本，政策對于房企保證金的來源有嚴(yán)格管控，部分房企轉(zhuǎn)向金控平臺求融資，更有小部分房企舉借利率以日計(jì)算的民間資本。
報告強(qiáng)調(diào)，“兩集中”政策后，房企需要更加關(guān)注區(qū)域布局能力和營銷能力。
土地招拍掛“由零售改限時批發(fā)”，短時間內(nèi)參與不同城市的土拍，且面對高額的資金要求，企業(yè)為了顧全大局，完成整年的土地儲備計(jì)劃，需要做出相應(yīng)取舍，或?qū)⒁龑?dǎo)企業(yè)將資金投入到自己的優(yōu)勢城市、優(yōu)勢項(xiàng)目中去。
“兩集中”對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點(diǎn)也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。新樓盤集中上市的格局下，定位類似的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭將會異常激烈，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注同區(qū)域內(nèi)的供地情況。
此外，如果自持比例過高，將使項(xiàng)目變現(xiàn)周期拉長，現(xiàn)金回流存在壓力，對于資金壓力偏大的房企來說影響更直接，更需要企業(yè)做好項(xiàng)目運(yùn)營。
轉(zhuǎn)自： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
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