首批“兩集中”全景剖析：市場表現(xiàn)“兩分化”

　　杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍。

　　“兩集中”可以有效抑制房地產(chǎn)市場短期過熱嗎？對行業(yè)中長期穩(wěn)定健康發(fā)展和競爭格局又有哪些影響？7月21日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道地產(chǎn)課題組發(fā)布報(bào)告——《告別地產(chǎn)紅利強(qiáng)化管理風(fēng)控——“三條紅線”與“兩集中”下的投資策略》，剖析房地產(chǎn)行業(yè)在“三道紅線”以及“集中供地”之下的發(fā)展觀，并對房企、金融機(jī)構(gòu)、購房者、政策制定者給出了詳盡的建議。

　　報(bào)告指出，從首批集中供地結(jié)果來看，體現(xiàn)出明顯的“城市分化、區(qū)域分化”特征。

　　供地結(jié)果顯示，熱點(diǎn)城市受追捧。杭州與北京攬金金額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個(gè)城市。從溢價(jià)率看，整體而言溢價(jià)率對比去年的變動(dòng)幅度大致在±10%之間。重慶受新房庫存走低影響，溢價(jià)率增長31.2%，2021年首批集中供地平均溢價(jià)率為39.2%。不過重慶還有近72%的土地將納入第二、三輪供應(yīng)，預(yù)計(jì)為了合理控制溢價(jià)率土拍規(guī)則方面會(huì)進(jìn)行一定調(diào)整。

　　熱點(diǎn)城市雖然其拍地規(guī)則較嚴(yán)格，但如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41 宗地塊以競自持成交，占首批集中供地成交數(shù)量的72%，自持比例最高達(dá)40%，且有一宗地進(jìn)行高達(dá)138 輪的拍地對決，可見競爭之激烈；北京30 宗有10 宗地進(jìn)入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，杭州、北京甚至出現(xiàn)部分地塊其地價(jià)高于周邊房價(jià)情況，寧波29 宗成交住宅用地中有19 宗觸頂或搖號，市場活躍度高，溢價(jià)率達(dá)25.1%。

　　與之相比的是，長春、青島的市場熱度一般。如長春38 宗成交用地有25 宗底價(jià)成交，占比約66%，并有2 宗地塊流拍、11 塊宗地中止出讓；青島延續(xù)勾地模式，出讓的55 宗地中有54 宗以底價(jià)成交。從2021 年首批溢價(jià)率看，青島與長春的溢價(jià)率也是22 城中的最后兩位，分別為2.1%與3.3%。

　　報(bào)告進(jìn)一步分析認(rèn)為，拋開土地屬性的不同，即使在同一個(gè)城市，不同區(qū)域之間的土地交易過程和結(jié)果也有明顯差異。比如，北京“城六區(qū)”和其他區(qū)域的地塊，交易熱度和溢價(jià)率有著明顯差別。廈門、南京、重慶等城市因區(qū)施策的做法，也說明即使在同一個(gè)城市，核心區(qū)域和非核心區(qū)域的差別仍然明顯。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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