房產(chǎn)中介價(jià)值待重識(shí) “一刀切”并非良策

　　日前，房產(chǎn)中介有望被取消的話題登上微博熱搜榜。無(wú)獨(dú)有偶，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上線新功能——個(gè)人售房者可以跳過(guò)中介，在政府平臺(tái)網(wǎng)站上自主掛牌房源，買(mǎi)賣(mài)雙方可以不用通過(guò)中介進(jìn)行二手房交易，平臺(tái)不收費(fèi)用。取消房產(chǎn)中介的討論再起熱潮。

　　但實(shí)際上，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》指出，目前，官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)要真正發(fā)揮作用，還有待于進(jìn)一步完善其功能，中介機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。

　　事實(shí)上，房產(chǎn)中介作為居間方，所做的并不僅僅是撮合買(mǎi)賣(mài)雙方，還涉及整個(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程中非常復(fù)雜的諸多環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)中介的價(jià)值難以被抹殺，行業(yè)的價(jià)值需要被正確認(rèn)識(shí)。

　　大眾對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)的迷思亟待破除

　　多年以來(lái)，來(lái)自消費(fèi)者對(duì)中介服務(wù)價(jià)格的質(zhì)疑聲不斷，特別是在局部短期房?jī)r(jià)跳漲行情地區(qū)，傭金絕對(duì)值隨著房?jī)r(jià)“水漲船高”，導(dǎo)致消費(fèi)者綜合購(gòu)房成本上升，更是固化了消費(fèi)者對(duì)傭金“不值這個(gè)價(jià)”的刻板印象。

　　供需之間對(duì)于價(jià)值認(rèn)定產(chǎn)生分歧的原因在于，消費(fèi)者只能用看得見(jiàn)的服務(wù)內(nèi)容來(lái)衡量?jī)r(jià)值，不能看到隱藏在服務(wù)背后看不見(jiàn)的價(jià)值，即機(jī)會(huì)成本。比如，消費(fèi)者看到的經(jīng)紀(jì)服務(wù)差別不大，但服務(wù)價(jià)格卻相差較大，無(wú)法從心理上接受。一些監(jiān)管者也是以消費(fèi)者的心理視角來(lái)衡量經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的合理性，容易被表面、感性認(rèn)知產(chǎn)生誤解。

　　將中介服務(wù)理解為“標(biāo)準(zhǔn)化流程”是其價(jià)格機(jī)制無(wú)法令消費(fèi)者信服的關(guān)鍵癥結(jié)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)是“專(zhuān)業(yè)性定制服務(wù)”，一個(gè)固定業(yè)務(wù)流程并不能生搬硬套地歸納套用到所有房地產(chǎn)中介服務(wù)中，標(biāo)準(zhǔn)化的流程服務(wù)充其量只能算房地產(chǎn)中介服務(wù)中的某一領(lǐng)域 。

　　由此可見(jiàn)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)本質(zhì)是經(jīng)紀(jì)人的“人力資本”，而對(duì)“人力資本”的定價(jià)“成本法”并不適用。對(duì)知識(shí)轉(zhuǎn)化性要求越高的領(lǐng)域，生產(chǎn)能力的“成本”與“產(chǎn)出結(jié)果”的關(guān)系越難以衡量。能力資源價(jià)格本質(zhì)是能力資源的“租”(Rent)，成本對(duì)于確定租的水平并不重要，重要的是能力資源的相對(duì)稀缺性和產(chǎn)權(quán)強(qiáng)度 。

　　經(jīng)紀(jì)服務(wù)為消費(fèi)者創(chuàng)造的價(jià)值

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉姆森認(rèn)為，交易費(fèi)用之所以存在，是源于人類(lèi)兩大天性：一是有限理性，二是個(gè)體存在機(jī)會(huì)主義行為傾向，交易者在交易中可能背信棄義、偷工減料、鉆空子、敲竹杠等，并從中謀取最大利益。交易頻率越低，機(jī)會(huì)主義傾向越高，交易費(fèi)用越高。房產(chǎn)交易是典型的低頻、高額交易，交易者信息不對(duì)稱(chēng)，機(jī)會(huì)主義行為發(fā)生的可能性很大，信息搜索、合約訂立及監(jiān)督、討價(jià)還價(jià)的成本很高。承認(rèn)二手房交易中巨大的交易成本，是理解經(jīng)紀(jì)服務(wù)的前提。

　　消費(fèi)者之所以選擇使用經(jīng)紀(jì)服務(wù)，是因?yàn)檫x擇經(jīng)紀(jì)服務(wù)比自己交易的交易成本更低。

　　總的來(lái)說(shuō)，在低頻、長(zhǎng)期、高額的房屋交易中，經(jīng)紀(jì)服務(wù)幫助交易雙方節(jié)省了大量的時(shí)間，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)，這些時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的是自行交易的機(jī)會(huì)成本。

　　就在“取消中介”等討論甚囂塵上之際，空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)布了一篇題為“房東直售的悖論”的文章，表達(dá)了自己的相關(guān)看法。其指出，房東直售在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)空間，原因很簡(jiǎn)單，業(yè)主的期望永遠(yuǎn)是賣(mài)高。掛牌價(jià)一般都明顯超出市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，溢價(jià)率正常市場(chǎng)條件下達(dá)到5%左右，下行市場(chǎng)中，會(huì)達(dá)到5%~10%。正是基于此，客戶(hù)一定是在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，經(jīng)過(guò)大量的帶看和比對(duì)，通過(guò)雙方談判把價(jià)格降低。因此，即使在成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，哪怕是親戚朋友之間的房屋交易，也大多會(huì)委托經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)閭€(gè)人之間直接談判的效率不高。

　　經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的價(jià)值

　　當(dāng)前的傭金費(fèi)率、傭金和房?jī)r(jià)掛鉤的收費(fèi)機(jī)制，是當(dāng)前市場(chǎng)條件下市場(chǎng)主體反復(fù)競(jìng)爭(zhēng)、博弈形成的自然結(jié)果。這種調(diào)節(jié)機(jī)制既符合經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展需求，又權(quán)衡了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶(hù)承受能力，具有自洽性和合理性。價(jià)格是消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)形成的，價(jià)格高低僅僅反映了一個(gè)地方供需的結(jié)構(gòu)，并不存在供給者對(duì)消費(fèi)者剩余的掠奪。

　　如果通過(guò)行政方式，硬性降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，或者違背客觀規(guī)律實(shí)行按套計(jì)價(jià)方式，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人激勵(lì)體系混亂，傷害到消費(fèi)者的福利，也將導(dǎo)致監(jiān)管難度成倍增加。更重要的是，推動(dòng)行業(yè)信息規(guī)范透明，讓交易更加安全流暢，才能從根本上提效降本，從而真正保護(hù)消費(fèi)者福利，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性發(fā)展和品質(zhì)進(jìn)步。

　　轉(zhuǎn)自：時(shí)代周報(bào)

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