杭州樓市調(diào)查：新房中簽率提升 二手房降溫明顯

　　已在杭州落戶10年的張麗(化名)想不到，她會在看不了樣板房、進不去售樓處的情況下，能幸運地“盲搖”到亞運村一套約120平方米、價值近600萬元的房子。

　　在這份幸運背后，是杭州8月5日出臺樓市調(diào)控新政后呈現(xiàn)出的積極變化：在加大新房入市規(guī)模平抑購房需求的同時，在杭州繳納社保年限越長的無房家庭買到新房的概率大幅增加。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者深入杭州采訪發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控新政的落地，在社保年限門檻進一步提升、“房票”銳減三成后，杭州樓市調(diào)控效果正初步顯現(xiàn)：二手房市場降溫明顯，新盤搖號中簽率屢創(chuàng)新低的情況正得到緩解，新房供應(yīng)大幅增加也讓部分具有社保年限優(yōu)勢的無房家庭涌入新房市場“打新”。

　　中指研究院浙江分院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，在杭州發(fā)布樓市調(diào)控新政后的短短兩周時間里，杭州市區(qū)共發(fā)放64張預(yù)售證，共計新增供應(yīng)18235套房源，環(huán)比增長超100%。

　　中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生指出，近幾年，杭州新房與二手房之間一直存在價格倒掛現(xiàn)象，導(dǎo)致市民購買新房的積極性很高。但過去杭州新盤中簽率比較低，在調(diào)控新政實施后，繳納社保年限長又無房的家庭買到新房的概率大大提升，也更加堅定了他們在樓市“打新”的決心。

　　調(diào)控平抑市場熱度

　　“我本來已經(jīng)看好蕭山市北和丁橋兩個板塊，正準(zhǔn)備入手人生的首套房?！奔獑?019年7月畢業(yè)后便來到杭州一家醫(yī)藥公司任職，本來今年7月就將拿到“房票”，但突如其來的樓市新政讓他一夜之間失去了購房資格。

　　8月5日，杭州“8·5樓市新政”進一步抬高了購房門檻：落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭，在滿足連續(xù)繳納2年社保的條件后，方可獲取一張“房票”；而外地戶口的購房者所需社保繳納年限從2年升至4年。

　　杭州市住房保障和房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長楊鴻在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時表示，這就意味著一大批人群暫時失去了購房資格。根據(jù)測算，此舉將減少30%左右的“房票”，有利于平抑市場熱度。

　　在來到杭州工作之初，吉喆當(dāng)時位于江蘇南通老家的自建房有很大的拆遷機會，因此他并沒有放棄農(nóng)村戶口，也一直沒有在杭州落戶。在新政發(fā)布后，吉喆不停地聯(lián)系人社局等部門確認最新的落戶政策?！凹词刮椰F(xiàn)在就落戶杭州還需要等兩年才能獲得‘房票’，最終我決定趁著南京市政策還未收緊落戶，參與江北核心區(qū)搖號?！?/p>

　　盡管在樓市新政影響下，杭州持有“房票”的市民銳減，但當(dāng)?shù)厥忻駞⑴c新樓盤搖號的熱情并沒有降低，一大批具有社保繳納年限優(yōu)勢的“房票”持有者在中簽幾率增加的同時，也讓入圍熱門紅盤的門檻越來越高。

　　根據(jù)新政要求，所有擁有杭州“房票”的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號，社保年限最早從2006年算起。其中，又細分為無房家庭、普通家庭和高層次人才家庭等類別。最終，這三類購房家庭分別以10∶1的比例入圍公證搖號。

　　杭州壹號院公示的21幢意向登記入圍名單顯示，無房家庭和普通家庭均以15年社保頂格入圍搖號，這也是杭州新政后首個需要限售的樓盤。據(jù)該項目置業(yè)顧問李偉(化名)介紹，此次推出的住宅房源是小區(qū)最后一棟樓，僅有82套，戶型330平方米，均價48100元/平方米，A類的院士級人才已“預(yù)訂”6套。

　　李偉直言，此次開盤很多人都不看樣板房，甚至沒有到過售樓處就已經(jīng)凍資報名了。“社保年限稍微短一些的我基本都勸回去了，非人才社保不滿15年來報名就是浪費‘房票’?！?/p>

　　杭州壹號院最終入圍搖號家庭共2471戶。其中，高層次人才家庭110戶，最低社保年限為7年4個月；而無房家庭和普通家庭入圍數(shù)分別為745戶和1616戶，這是由于繳滿15年社保的人數(shù)過多而全部并列入圍。

　　平均中簽率提升明顯

　　“在眾多一二線大城市中，杭州之前的限購門檻相對較低：落戶只需35周歲以下、大專學(xué)歷并繳滿1個月社保?！钡谝惶酱骶S斯綜合地產(chǎn)銷售及顧問部主管、董事李培凌表示，新政發(fā)布后，購房門檻提升，投資水分被進一步擠壓，在某種程度上維護了無房家庭和改善家庭需求，讓剛需“上車”買房的概率大幅提升。

　　每逢新政，必有“紅盤潮”。中指研究院浙江分院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，在發(fā)布樓市調(diào)控新政后的短短兩周時間里，杭州市區(qū)共發(fā)放64張預(yù)售證，共計新增供應(yīng)18235套房源，環(huán)比增長超100%。

　　供應(yīng)大幅增加，也讓近9萬張“房票”持有者入場搖號。在此輪“紅盤潮”中，除了杭州壹號院，號稱“亞運村三兄弟”的綠城桂冠東方城、華潤亞奧城、萬科日耀之城共領(lǐng)取了5張預(yù)售許可證，一次性推出了共計4383套房源，成為杭州當(dāng)之無愧的“流量王”。其中，綠城桂冠東方城體量最大，房源超過2700套，預(yù)售許可證也拆分為3張申請。

　　近日，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，上述三個項目的營銷中心均采取預(yù)約制，但每天放出的預(yù)約名額不過幾十個，很難搶到名額。與此同時，在報名截止的前幾天，售樓處大多處于關(guān)閉狀態(tài)。

　　綠城桂冠東方城一位工作人員告訴記者：“售樓處一直限流量，其實也沒有看的必要，里面就一個沙盤，也沒有樣板房，銷售人員都在酒店里給客戶整理登記報名資料?！?/p>

　　與此同時，因為大量樓盤扎堆入市，同時加上一張“房票”只能報名一個項目或一張預(yù)售證的限制，對于購房者來說選擇報名哪個項目以提高中簽率便演變成一場“腦力博弈”。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，在“亞運村三兄弟”銷售過程中，共有33884戶家庭入圍，中簽率都高于10%，只有華潤亞奧城觸發(fā)了“拼社?！睓C制。具體而言，華潤亞奧城入圍公證搖號家庭8417戶，其中高層次人才370戶，無房家庭2867戶，普通家庭5180戶，普通家庭最低入圍社保為108個月，折合9年，項目整體中簽率11.2%。

　　此外，萬科日耀之城項目共有5170戶入圍，整體平均中簽率超14%；綠城桂冠東方城3張預(yù)售證分別有6158戶、8315戶和5824戶入圍，平均中簽率為15.2%、16%和14.6%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。和今年上半年杭州新盤搖號中簽率屢創(chuàng)新低相比，樓市調(diào)控后整體中簽率上升明顯，繳納社保年限長的無房家庭和普通家庭購房機會也大幅增加。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這也是在新房大規(guī)模集中供應(yīng)下，“紅盤分流”起到了效果。

　　價格倒掛催生“打新熱”

　　記者了解到，“亞運村三兄弟”新房售價約4.7萬元/平方米，而周邊二手房價格早已“破8”。由于一、二手房價格存在倒掛，在“買到即賺到”的心理預(yù)期下，大批購房者不斷涌入新房市場，杭州樓市“打新熱”持續(xù)不止。

　　在李培凌看來，今年杭州樓市出現(xiàn)“打新熱”的根源在于，2020年杭州凈流入人口達158萬，樓市壓力加劇，供需矛盾加深。在巨大的人口和市場紅利下，投資客也不斷涌入杭州市場，加上此前杭州落戶和購房門檻相對放松，導(dǎo)致這一現(xiàn)象愈演愈烈。

　　“‘打新熱’與二手房貸款政策也有一定關(guān)系?！备咴荷嬖V記者，目前，杭州二手高價盤的貸款基本已經(jīng)暫停，限制了資金的流動性，眾多二手房市場的需求回流到了新房市場?！坝捎谛路肯迌r嚴格，預(yù)計杭州‘打新熱’會較長時間存在，但隨著后續(xù)紅盤陸續(xù)釋放完畢后熱度會逐漸降低。因為杭州樓市區(qū)域分化嚴重，7月以來流搖的樓盤數(shù)量反而在上升。”

　　杭州二手房市場也降溫明顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，杭州全市(除富陽、臨安外)共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低(疫情及春節(jié)假期除外)。

　　對此，李培凌認為，和新房市場不同，當(dāng)下杭州二手樓市的主要矛盾是賣方對后市仍有極高預(yù)期，而買房者開始觀望，導(dǎo)致交易量逐漸冰凍，信貸政策收緊也很大程度上抑制了二手房的流動性。

　　“整體看，杭州作為全國當(dāng)下少數(shù)依然有新房打新潮的城市，供給仍然緊張，但隨著供應(yīng)增加，調(diào)控收緊，市場也逐漸趨于平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報

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