深圳二手房成交量創(chuàng)十年新低：學(xué)區(qū)房遭重創(chuàng)，市場(chǎng)還會(huì)更冷嗎

　　近幾個(gè)月，深圳二手房成交跌出了“沒(méi)有最低只有更低”的氣勢(shì)。

　　剛剛出爐的成交數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅成交量為2043套，同比暴跌超八成，逼近“1”時(shí)代。這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。

　　一個(gè)人口超2000萬(wàn)的一線城市，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，歷史罕見。

　　消息一出，網(wǎng)友炸鍋。有的網(wǎng)友歡呼：盼了好久，深圳高房?jī)r(jià)終于遇到鐵榔頭。有的立帖為證：晚點(diǎn)買房，立省百萬(wàn)。也有的態(tài)度“淡定”：供求未變，格局難換。

　　二手成交創(chuàng)近10年新低

　　自2月深圳出臺(tái)二手房官方指導(dǎo)價(jià)之后，二手住宅市場(chǎng)猶如被“速凍”，成交量一跌再跌。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅成交量連續(xù)第5個(gè)月下跌，僅成交2043套，環(huán)比下跌20.1%，同比下跌81.96%。去年同期，這一數(shù)字為11322套。值得注意的是，這已經(jīng)創(chuàng)下了同期成交數(shù)據(jù)近10年來(lái)的新低。來(lái)源：深圳住建局、深圳貝殼研究院

　　從上圖不難看出，8月成交量一般來(lái)說(shuō)不會(huì)太差。6000套-7000套是正常水平，行情好的時(shí)候超過(guò)11000套。低于3000套則是少數(shù)中的少數(shù)，上一次低于3000套的成交發(fā)生在2011年8月。

　　即便是只看單月成交，2000多套也是非常扎眼的存在。2013年以來(lái)，比這還低的只有受疫情影響的2020年2月，當(dāng)時(shí)的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量為1997套。

　　這兩次成交量極低的時(shí)間都發(fā)生在2月，都受到春節(jié)假期影響，而此次8月的成交并無(wú)假期等因素影響，市場(chǎng)之冷可見一斑。

　　學(xué)區(qū)房遭重創(chuàng)

　　自2月官方發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，二手住宅成交量持續(xù)下跌，4月-7月成交量分別為4877套、3027套、2575套、2557套。

　　不少人以為跌至2500套-3000套，已經(jīng)到了平臺(tái)期，但8月成交量再下一臺(tái)階。分析人士表示，這與深圳7月末出臺(tái)的學(xué)區(qū)房新政不無(wú)關(guān)系。

　　7月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》出臺(tái)，提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

　　羅湖區(qū)一頭部中介經(jīng)紀(jì)人告訴中證君，該片區(qū)的成交量自指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后縮水近9成?！皩W(xué)區(qū)房新政影響也比較大，急賣的業(yè)主開始降價(jià)，降價(jià)幅度在20萬(wàn)元至30萬(wàn)元?！贝饲暗膶W(xué)區(qū)房“頂流”則成“重災(zāi)區(qū)”。百花片區(qū)是深圳學(xué)區(qū)“頂流”，片區(qū)內(nèi)集聚了實(shí)驗(yàn)小學(xué)、百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名校，片區(qū)內(nèi)的國(guó)城花園曾在2021年初曝出32萬(wàn)元/平方米的天價(jià)成交單價(jià)。

　　“新政對(duì)百花的影響很大。”該片區(qū)的中介陳凡（化名）告訴中證君，現(xiàn)在很多業(yè)主想降價(jià)，問(wèn)題是降200萬(wàn)元都不一定有客戶愿意接手。在政策不明朗之前，無(wú)論怎么降，大部分買家都保持觀望狀態(tài)。

　　市場(chǎng)還會(huì)更冷嗎？

　　二手房成交量低迷，直接影響了買賣雙方的心理。急賣的業(yè)主已經(jīng)開始降價(jià)，而買方觀望情緒濃厚，期待房?jī)r(jià)繼續(xù)降。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月，有64%樣本房源價(jià)格下調(diào)。不僅是掛牌價(jià)，成交價(jià)也在跌。據(jù)Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月樣本房源成交價(jià)與今年2月相比，下跌超過(guò)10%。

　　未來(lái)市場(chǎng)還會(huì)更冷嗎？

　　Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，8月末，深圳22宗集中供應(yīng)宅地重新掛牌，提出強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，下調(diào)住房銷售限價(jià)等一系列措施。從一級(jí)市場(chǎng)開始，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降預(yù)期已經(jīng)形成。

　　但也有人認(rèn)為，這只是拐點(diǎn)的開端，深圳樓市還未見底，原因之一在于成交數(shù)據(jù)具有滯后性。從一線中介人員的反饋看，實(shí)際成交情況可能更冷。

　　有分析人士認(rèn)為，以往限購(gòu)限貸的措施本質(zhì)是限制消費(fèi)側(cè)，讓新房二手房的購(gòu)買變得低頻緩慢，讓杠桿下降。而此輪第二次集中供地下調(diào)土地“面粉價(jià)”，是從供給側(cè)“動(dòng)刀”，會(huì)讓大家形成“面包價(jià)”也下調(diào)的預(yù)期，市場(chǎng)觀望情緒會(huì)更濃，見底還言之過(guò)早。（記者：黃靈靈）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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