天津樓市現(xiàn)狀：售樓處截客、新房折上再折 二手房庫(kù)存壓頂

　　“現(xiàn)在我身上還有幾百萬(wàn)任務(wù)沒(méi)有完成，靠蹲守還多少有點(diǎn)用?！?/p>

　　當(dāng)鎂編踏出和平翰林公館的售樓處時(shí)，一名略有些靦腆的小伙子叫住了記者，說(shuō)：“來(lái)我們這里看看吧，我們樓盤各方面質(zhì)量也很好。”

　　他自我介紹道，自己就是在售樓處外截訪競(jìng)品客源的，每天在別家售樓處外等待，希望能攬來(lái)幾單生意。

　　毋庸諱言，一段時(shí)間以來(lái)，天津樓市呈現(xiàn)出了低迷的狀態(tài)。幾日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布報(bào)告《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》顯示，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)，跌幅已高達(dá)21.8%。

　　數(shù)據(jù)微觀至今年來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1月~10月中，新建商品住宅數(shù)據(jù)稍好，有4個(gè)月環(huán)比價(jià)格下降，6個(gè)月維持了漲幅均不超過(guò)1%的微漲。

　　二手房的情況也并不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，天津1月~10月中成交價(jià)同比連續(xù)10月下降，環(huán)比也僅有1個(gè)月的時(shí)間維持了原價(jià)，其余都在下降。

　　那么，近來(lái)天津樓市運(yùn)行究竟如何？近日，鎂編連續(xù)走訪了天津市多個(gè)區(qū)，從多個(gè)維度呈現(xiàn)其現(xiàn)階段真實(shí)現(xiàn)狀。

　　蹲守售樓處截客

　　售樓處冷清、價(jià)格折上再折、銷售人員蹲守截客……似乎已是現(xiàn)階段天津新房市場(chǎng)一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照。這種冷寂在新房?jī)r(jià)格也已有反映。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1月~10月，天津新房?jī)r(jià)格同比幾乎沒(méi)有變動(dòng)，上漲幅度最高為6月的0.6%，下跌最高則為2月和10月的-0.4%。

　　鎂編幾日前實(shí)地走訪了天津市幾個(gè)區(qū)。在天津市內(nèi)的和平區(qū)和平翰林公館外，發(fā)生了文中開(kāi)頭的一幕。而截客在行業(yè)內(nèi)算得上是大忌，銷售人員因?yàn)榻乜痛蟠虺鍪值陌咐⒉货r見(jiàn)。

　　然而為了完成背負(fù)的幾百萬(wàn)業(yè)績(jī)，這位靦腆的小伙子不惜冒著風(fēng)險(xiǎn)，蹲守在競(jìng)品售樓處外，希望能攬來(lái)幾單生意。

　　在離天津核心區(qū)稍遠(yuǎn)的位置北辰區(qū)，鎂編來(lái)到了該區(qū)的新城悅風(fēng)華售樓處，這里并不熱鬧，簡(jiǎn)單登記后等了一會(huì)才有銷售人員到來(lái)。銷售人員介紹，這里優(yōu)惠過(guò)后的銷售均價(jià)大約在15000元/平方米。

　　“這套106平方米的戶型總價(jià)是184萬(wàn)元，現(xiàn)在有9折疊加2%的限時(shí)優(yōu)惠，優(yōu)惠過(guò)后總價(jià)是162萬(wàn)元?！?/p>

　　該項(xiàng)目是此處的一個(gè)大盤，前期已有開(kāi)發(fā)完的社區(qū)，當(dāng)記者詢問(wèn)先期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格時(shí)，銷售人員大方表示：“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)有2017年高了，直接一點(diǎn)說(shuō)，如果今天這里坐滿了人，我們是不會(huì)給您優(yōu)惠的?！?/p>

　　河?xùn)|區(qū)情況也是類似。記者來(lái)到了該區(qū)的路勁太陽(yáng)城，銷售人員表示98平方米的戶型總價(jià)在265萬(wàn)~275萬(wàn)元之間，單價(jià)約27000元/平方米。

　　相較同社區(qū)之前已開(kāi)發(fā)完成的房源，路勁太陽(yáng)城當(dāng)前的售價(jià)和2017年比也是微降的。

　　“現(xiàn)在肯定不能和當(dāng)年高點(diǎn)的時(shí)候比，不過(guò)您能看出來(lái)天津的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)到了穩(wěn)定的時(shí)候了，甚至可以說(shuō)馬上觸底了，所以您現(xiàn)在買還是很合適的，并且我們這里離天津站特別近，很多外地落戶的人員在北京上班都會(huì)選擇我們這里?！痹撲N售人員表示。

　　銷售人員們口中的高點(diǎn)便是2017年天津樓市火熱期，彼時(shí)的一房難求與此時(shí)的冷寂形成了鮮明對(duì)比。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2017年天津市武清區(qū)某項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，售樓大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，氣氛火熱，項(xiàng)目沙盤周邊圍滿了人。一名購(gòu)房者因?yàn)闆](méi)有選到心儀房屋而埋怨道：“咱們這不就是過(guò)來(lái)?yè)屖ｏ埖膯幔俊?，另一位與他同行的購(gòu)房者自我安慰地說(shuō)：“能搶到剩飯就不錯(cuò)了?！?/p>

　　地段、學(xué)區(qū)加打折仍拼不上銷冠

　　在新房市場(chǎng)相對(duì)冷寂大環(huán)境下，即便有核心地段、優(yōu)勢(shì)學(xué)區(qū)加持，仍拼不上銷冠。

　　在海河沿岸的河?xùn)|區(qū)，剛開(kāi)盤不久的中海城市廣場(chǎng)夸耀著自己盡攬海河的地理位置，不過(guò)這里的銷售人員習(xí)慣于一口價(jià)的報(bào)價(jià)方式，108平方米的戶型直接報(bào)價(jià)455萬(wàn)，不像別處一樣會(huì)為購(gòu)房人細(xì)致地計(jì)算出首付、貸款和月供。

　　售樓處外，該項(xiàng)目自豪地張貼著自己在1月-9月中成為銷冠的廣告。

　　位于銷售榜第二位的則是和平翰林公館，該項(xiàng)目特意在名稱前加上了“和平”二字，足見(jiàn)所在區(qū)域?qū)υ擁?xiàng)目的重要程度。

　　天津優(yōu)質(zhì)的教育資源很多都集中在和平區(qū)，天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)、和平區(qū)中心小學(xué)、昆鵬小學(xué)、逸陽(yáng)小學(xué)等都在和平區(qū)。

　　“我們這里最大的優(yōu)勢(shì)就是有學(xué)區(qū)?！焙推胶擦止^的銷售人員告訴鎂編。

　　今年7月15日，和平翰林公館官方微信宣布該項(xiàng)目屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)，表示：“項(xiàng)目正式劃入天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)，產(chǎn)品教育價(jià)值再度提升。”

　　和平翰林公館作為50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)類項(xiàng)目，銷售人員表示可以“正常落戶和帶學(xué)區(qū)”，100平方米左右的戶型總價(jià)在580萬(wàn)元以上，同樣，也是一口價(jià)的報(bào)價(jià)方式。不過(guò)銷售人員表示能夠給一定的折扣：“折扣幅度還要向老板申請(qǐng)。”

　　而不遠(yuǎn)處的和平印項(xiàng)目，同樣也是商業(yè)類新盤，賣點(diǎn)則是對(duì)應(yīng)的和平中心小學(xué)，均價(jià)為53000元/平方米左右?！拔覀冞@里周圍的學(xué)區(qū)房甚至比我們的價(jià)格還要高，您花那么多價(jià)錢價(jià)錢買個(gè)老破小，還不入在我們這里買個(gè)精裝修的新房?！?/p>

　　銷售人員說(shuō)：“這是我們公司收購(gòu)別家的項(xiàng)目打造的這個(gè)樓盤，收購(gòu)之初談的條件就是對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)。”

　　而同樣是在和平區(qū)，同樣是商業(yè)類項(xiàng)目，如果不能落戶也無(wú)學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格便會(huì)大打折扣。貝殼找房顯示，距離不遠(yuǎn)處的天津中心二手房均價(jià)僅有16000/平方米。

　　“二手房天量庫(kù)存壓頂”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，天津二手房?jī)r(jià)格2020年以來(lái)已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月同比下降，自5月以來(lái)每月同比降幅都在4%以上。

　　陳曜2018年時(shí)在南開(kāi)區(qū)購(gòu)買了一套100多平方米的住宅，他告訴鎂編：“當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米4.88萬(wàn)元，現(xiàn)在按照市場(chǎng)價(jià)，房子差不多降了100萬(wàn)元了?！?/p>

　　不過(guò)他把房子貶值的原因歸咎于開(kāi)發(fā)商，“我們的開(kāi)發(fā)商是天津本地的，最近應(yīng)該是整體資金狀況出了問(wèn)題，我們小區(qū)不僅延期交付，承諾的門禁系統(tǒng)也沒(méi)有，排水設(shè)施也沒(méi)有修好，小區(qū)旁邊還留著一個(gè)大坑?！?/p>

　　陳曜介紹，自己在紅橋區(qū)還有一套房子，那是2014年買的，到今天價(jià)格幾乎沒(méi)有變動(dòng)。

　　一位長(zhǎng)期關(guān)注天津樓市的人士在社交平臺(tái)上勸誡剛需購(gòu)房者時(shí)稱，天津二手房，僅貝殼展示的已超10萬(wàn)套，日成交量?jī)H百套左右，天量庫(kù)存壓頂，還要受到新房降價(jià)打壓，消化到猴年馬月。

　　但其表示，在這樣情況下，“房主心氣普遍不高，剛需該看還得抓緊看，現(xiàn)在買好過(guò)明年開(kāi)春?！?/p>

　　對(duì)于未來(lái)樓市走向，他同鎂編在采訪時(shí)遇到的銷售人員一樣，均對(duì)新政策抱有很高的預(yù)期?！澳壳笆袌?chǎng)預(yù)期將有新政策要出臺(tái)托底，就看年底還是明年初了。”

　　冷清波及土地市場(chǎng)

　　市場(chǎng)的冷清也傳至土地市場(chǎng)。

　　據(jù)克而瑞，天津上半年成交的純住宅&商住用地是48宗，總成交面積近305萬(wàn)平方米，土地成交總金額總計(jì)約426億元，三者同比降幅分別都達(dá)到了52%、56%、43%，且超7成底價(jià)成交。上半年僅一宗武清區(qū)域地塊溢價(jià)率達(dá)到40%。

　　11月，由于武清區(qū)域地塊的臨時(shí)延期，天津土拍市場(chǎng)出現(xiàn)罕見(jiàn)的0成交。而樂(lè)居統(tǒng)計(jì)顯示，2020年前11月天津累計(jì)出讓面積約614萬(wàn)平方米，累計(jì)成交金額735億元。

　　而今年天津的出讓收入目標(biāo)是1783億元，也是歷年土地收入預(yù)算之最。據(jù)《關(guān)于天津市2019年預(yù)算執(zhí)行情況和2020年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2020年天津土地出讓預(yù)算收入1783億元，同比增長(zhǎng)31%。

　　可供比對(duì)的是，2019年天津土地出讓收入目標(biāo)是1387億元，實(shí)際完成1361億元，已經(jīng)刷新歷史記錄；2018年是1065億元，2017年是736億元。

　　不過(guò)，12月天津土地市場(chǎng)將迎來(lái)大規(guī)模出讓期。從天津市此前公布的土地出讓計(jì)劃表看，待出讓住宅、商業(yè)及教育用地28宗，土地總面積近169萬(wàn)平方米，建筑體量超287萬(wàn)平方米，起始總價(jià)超177億元。但即使所有掛牌地塊均順利成交，天津的年度土地出讓金也只有沖擊千億大關(guān)的可能，距離預(yù)期仍有十分大的差距。

　　于此同時(shí)，今年天津房地產(chǎn)投資略有下降。天津統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月~10月天津全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降5.0%。

　　市場(chǎng)期待放松限購(gòu)回暖？

　　鎂編在采訪中了解到，銷售人員和市場(chǎng)人士似乎均在期待限購(gòu)放松政策的到來(lái)。

　　2020年11月，有小道消息稱天津即將放松限購(gòu)，外省人即將可以通過(guò)“重點(diǎn)支持人員”的方式直接購(gòu)房。消息一出市場(chǎng)暗潮涌動(dòng)。

　　雖然該消息立即得到了天津官方的否認(rèn)，但是仍舊無(wú)法杜絕該消息的繼續(xù)傳播和市場(chǎng)對(duì)其的期待。就在鎂編上一次走訪天津的時(shí)候，仍有銷售人員說(shuō)：“如果沒(méi)有辦理天津戶口就不用辦啦，天津馬上就要放松限購(gòu)了?！?/p>

　　事實(shí)上天津作為直轄市，落戶門檻已經(jīng)相對(duì)較低。早在2018年，天津就正式推出“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃，意在“天下才天津用”，實(shí)現(xiàn)“聚天下英才而用之”。

　　根據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施以來(lái)，截至2020年10月底累計(jì)引進(jìn)32.8萬(wàn)人，平均年齡32歲，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員8.2萬(wàn)人。

　　如今在天津，仍舊有很多機(jī)構(gòu)以“代辦天津戶口”為業(yè)。在天津一處地產(chǎn)中介門店中，經(jīng)紀(jì)人員熱情的向鎂編介紹代辦的好處：“我們幫您辦能夠保證一次通過(guò)，您自己申請(qǐng)還可能通不過(guò)，影響您后續(xù)繼續(xù)辦理?！?/p>

　　不過(guò)，即便是在這種相對(duì)寬松的落戶政策刺激下，天津今年樓市也依舊低迷。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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