處置不良資產(chǎn) 法拍房市場(chǎng)崛起

　　日前，一平臺(tái)“兇宅試住主播”招聘信息在網(wǎng)上傳播并引起網(wǎng)友關(guān)注。該招聘信息要求主播在指定平臺(tái)直播24小時(shí)展示房屋房型及居住體驗(yàn)。上述招聘信息的背后，是法拍房市場(chǎng)的快速崛起。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，截至12月14日，相較2015年同期，今年平臺(tái)拍賣(變賣)房源數(shù)量漲幅超三倍。

　　分析人士認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不良資產(chǎn)處置正迎風(fēng)而起，法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式也在順勢(shì)崛起。同時(shí)，最高院規(guī)范文件的出臺(tái)、部分城市不限購(gòu)等也成為法拍房市場(chǎng)發(fā)展的有利推動(dòng)因素。

　　房源規(guī)模倍數(shù)增加

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向存量房時(shí)代邁進(jìn)，法拍房市場(chǎng)正逐步形成規(guī)模。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，目前平臺(tái)拍賣(變賣)房源為1342850套。年內(nèi)截至12月14日的房源為272979套，2015年同期為87879套，5年時(shí)間增幅超三倍。

　　以北京市場(chǎng)為例，瀚海數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的北京市法拍行情數(shù)據(jù)顯示，11月30日-12月6日，北京法拍房市場(chǎng)單周共計(jì)掛牌房源174套(撤拍51套)，總市值為31.71億元。成交法拍房84套，較前一周上漲61.54%；成交總價(jià)14.3億元，較前一周增長(zhǎng)348.28%，創(chuàng)8月以來(lái)單周成交最高紀(jì)錄。

　　瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，北京有4909套法拍房進(jìn)入市場(chǎng)，較往年年均500套左右的數(shù)量實(shí)現(xiàn)倍數(shù)式增長(zhǎng)；成交總價(jià)218.99億元，平均折扣7.9折。

　　“隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不良資產(chǎn)行業(yè)正迎風(fēng)而起。今年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬(wàn)億元不良貸款，法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式，也在順勢(shì)崛起?！卞Ｑ芯吭焊呒?jí)數(shù)據(jù)分析師劉歡告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額達(dá)到2.84萬(wàn)億元，較上季度末增加987億元；商業(yè)銀行不良貸款率為1.96%，較上季末上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清此前提出，今年將加大對(duì)不良貸款處置力度，全年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬(wàn)億元，去年同期為2.3萬(wàn)億元。銀保監(jiān)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度銀行業(yè)共處置不良貸款1.73萬(wàn)億元，同比增加3414億元。這意味著，預(yù)計(jì)四季度銀行業(yè)將有1.67萬(wàn)億元不良資產(chǎn)需處置。

　　四大因素推動(dòng)

　　法拍房市場(chǎng)快速崛起的背后，哪些因素在推動(dòng)？

　　“法拍房市場(chǎng)規(guī)?？焖籴绕鸹虻靡嬗趦煞矫嬉蛩兀阂皇亲罡呷嗣穹ㄔ阂晕募问揭?guī)范了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣；二是金融監(jiān)管收緊，使得銀行所持有的違約債務(wù)抵押物通過(guò)司法拍賣渠道快速進(jìn)入了市場(chǎng)流通?！庇蟹治鋈耸勘硎?。

　　為規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為，保障網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公開(kāi)、公平、公正、安全、高效，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》。其中第四條規(guī)定：“最高人民法院建立全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)”，且“最高人民法院組成專門的評(píng)審委員會(huì)，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的選定、評(píng)審和除名。最高人民法院每年引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已納入和新申請(qǐng)納入名單庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者予以評(píng)審并公布結(jié)果?！?/p>

　　此外，“淘寶”折扣力度大、部分城市法拍房不限購(gòu)也是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的兩大因素。如瀚海數(shù)據(jù)研究院日前公布的朝陽(yáng)區(qū)駿豪阿瑪尼其中一套公寓創(chuàng)11月30日-12月6日之間的折扣最低(5.3折)；平谷區(qū)樂(lè)園西小區(qū)創(chuàng)下最低成交價(jià)紀(jì)錄，僅152萬(wàn)元即可在北京置業(yè)。

　　部分熱門城市未將法拍房作為限購(gòu)房對(duì)象，也因此給了不少人“撿漏”的機(jī)會(huì)。

　　據(jù)央視新聞之前報(bào)道，得益于上海不限購(gòu)因素，今年1月至8月上海法拍房成交936套左右，每套房源會(huì)有9個(gè)人參與競(jìng)拍，且基本上有85%的房源，都會(huì)在一拍當(dāng)中被客戶拍中。

　　須重視房源瑕疵

　　所謂法拍房，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得金額償還債權(quán)。

　　比如，早些時(shí)候，甘薇一套位于北京市辛莊一街的房產(chǎn)和車位被拍賣。該拍賣則與樂(lè)視手機(jī)業(yè)務(wù)向招商銀行上海川北支行申請(qǐng)的一筆貸款有關(guān)，甘薇與賈躍亭當(dāng)時(shí)共同為該筆貸款出具了《最高額不可撤銷擔(dān)保書》，承諾對(duì)貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　　今年“雙十一”期間，阿里拍賣不僅推出了“雙11線上支付尾款返現(xiàn)”活動(dòng)，還推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)。

　　浙江省高院早前出臺(tái)了《浙江省法院刑事案件涉案財(cái)物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作規(guī)程》，大膽采用無(wú)保留價(jià)拍賣規(guī)則，實(shí)行1元起拍，以拍定為原則，如無(wú)悔拍等特殊情況，只需進(jìn)行一次拍賣即可成交。

　　不過(guò)，法拍房市場(chǎng)仍面臨諸多待解問(wèn)題。如麗水市早前拍賣的一套房源，僅已知瑕疵包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等欠繳費(fèi)用3.5萬(wàn)元。

　　此外，據(jù)媒體早前報(bào)道，浙江省一不動(dòng)產(chǎn)估值29.736萬(wàn)元，1元起拍。標(biāo)的所有人由于涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪，導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。標(biāo)的物涉及違法、違章部分，其土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥，拍賣成交后還需繳納土地出讓金，費(fèi)用要由買受人先行墊付，法院明確表示不承擔(dān)該標(biāo)的瑕疵保證。

　　除上述問(wèn)題外，比如惡性租賃或原業(yè)主霸占房屋，都將導(dǎo)致買受人面臨雖辦理了過(guò)戶手續(xù)卻無(wú)法入住的局面。如媒體報(bào)道的武漢某業(yè)主400多萬(wàn)拍得兩套法拍房，但半年后房子仍未交付無(wú)法入住。后法院執(zhí)行局人員前往執(zhí)法，敦促被執(zhí)行人將法拍房剩余“家什”清空，買受人才得以裝修入住。

　　“建議業(yè)主拍賣前到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)拍賣房源是否有戶口掛靠，特別是學(xué)區(qū)類房源。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，參拍人參與前可以通過(guò)裁判文書網(wǎng)查看原房主是否有相關(guān)執(zhí)行信息或糾紛問(wèn)題。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示。（作者：張軍）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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