公募REITs漸行漸近 5個項目接近“撞線”

　　備受市場關(guān)注的公募REITs再迎關(guān)鍵進展。近期，有業(yè)內(nèi)人士透露，此前參與答辯的近30個公募REITs項目中，約有5個項目由發(fā)改委推薦給證監(jiān)會，以基建類項目為主。

　　與此同時，多家基金公司繼續(xù)全力備戰(zhàn)公募REITs，已經(jīng)答辯的基金公司除了繼續(xù)補充材料，等待發(fā)改委審核之外，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目的挖掘和儲備仍是目前的重點工作。

　　公募REITs再迎新進展

　　經(jīng)過前期的答辯，公募REITs又傳來新消息。一位業(yè)內(nèi)人士透露，證監(jiān)會和交易所已經(jīng)在對項目進行審核，目前進度較快的項目約有5個。

　　公募REITs距離正式推出還需要經(jīng)過哪些步驟也尤為受到業(yè)界關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，證監(jiān)會和交易所審批會比較嚴(yán)格，大概率會有反饋和修訂環(huán)節(jié)。此外，投資者的認可非常重要，投資人接受與否將最終決定REITs發(fā)行的成功。因此，還需要經(jīng)過項目路演、網(wǎng)下機構(gòu)投資者詢價、定價程序、網(wǎng)上和網(wǎng)下投資者的認購與配售等環(huán)節(jié)，才能上市交易。

　　一家基金公司相關(guān)人士反饋，若國家發(fā)改委將符合條件的項目推薦至證監(jiān)會，此后，還需要等待交易所、中基協(xié)、中證協(xié)等正式出具相關(guān)配套規(guī)則及指引，后續(xù)證監(jiān)會、交易所將同步履行注冊、審查程序。經(jīng)證監(jiān)會注冊后，基金公司才能根據(jù)相關(guān)法規(guī)設(shè)立公募REITs基金，發(fā)售基金份額募集基金。

　　創(chuàng)金合信基金表示，旗下公募REITs項目處于發(fā)改委審核階段，若審核通過，后續(xù)還需要經(jīng)過證監(jiān)會和交易所的聯(lián)合審查，然后才能上市。

　　基金公司繼續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)項目

　　公募REITs的制度建設(shè)及優(yōu)質(zhì)項目尋找也在繼續(xù)“緊鑼密鼓”推進之中。近期，深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝公開表示，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點業(yè)務(wù)規(guī)則體系框架的重要部分，深交所配套規(guī)則“一個辦法+兩個指引”已于今年9月4日至15日完成公開征求意見，近期將在履行相關(guān)程序后正式發(fā)布。

　　在國投瑞銀不動產(chǎn)投資中心劉先鳴看來，交易所配套規(guī)則覆蓋了REITs生命周期中“募、投、管、退”全鏈條，對市場非常關(guān)心的審核標(biāo)準(zhǔn)、定價機制、認購方法、上市流程、擴募與并購條件等重要問題進行了規(guī)定，將成為各市場主體開展業(yè)務(wù)的依據(jù)。

　　“就目前階段而言，業(yè)內(nèi)最關(guān)注的還是盡調(diào)標(biāo)準(zhǔn)、定價方法、配售要求等跟發(fā)行直接相關(guān)的內(nèi)容，一些條款將直接影響到項目申報工作的執(zhí)行，如重要現(xiàn)金流提供方的界定標(biāo)準(zhǔn)與核查要求，有些條款將直接影響REITs發(fā)行價格，如詢價程序、報價方法、最終價格鎖定機制等?！眲⑾萨Q說。

　　一家基金公司的公募REITs負責(zé)人認為，公募REITs發(fā)售的流程、投資者準(zhǔn)入、存續(xù)期的運營管理和信息披露是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點?！袄?，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施基金的收購及份額權(quán)益變動，在征求意見稿中，投資者及其一致行動人持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額達5%后，每增加或減少5%需要進行通知和公告；持有基金份額達30%后，繼續(xù)增持則需要采取要約方式收購；上述比例的調(diào)整對原始權(quán)益人有效避免資產(chǎn)被同業(yè)惡意收購將有較大影響。”

　　靜待相關(guān)配套規(guī)則出臺的同時，業(yè)內(nèi)也在積極挖掘和儲備優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目。

　　“當(dāng)下的一項重點工作是繼續(xù)挖掘和儲備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。首先，項目必須滿足發(fā)行REITs的合規(guī)性要求；其次，項目現(xiàn)金流的來源及穩(wěn)定性是重點，因為REITs是注重現(xiàn)金分紅的產(chǎn)品。此外，發(fā)起人的相關(guān)管理經(jīng)驗也是關(guān)注點，發(fā)改委要求回收資金主要用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，所以，發(fā)起人持有或運營較多同類資產(chǎn)、有較多項目儲備將是一個優(yōu)勢。目前我們已儲備了一些園區(qū)、高速公路等項目?！比A南一位基金公司人士稱。

　　還有基金公司在等候材料的上報通知?！叭涨皣野l(fā)改委就REITs試點相關(guān)工作下發(fā)了新文件，要求各家機構(gòu)按照新的格式重新整理上報材料，具體上報時間尚未通知。當(dāng)前的工作重點是按照要求完善已經(jīng)上報的項目，等待相關(guān)審批?！眲?chuàng)金合信基金透露。

　　平衡參與主體利益

　　助力公募REITs長遠發(fā)展

　　從長遠看，做好公募REITs工作，需要平衡好原始權(quán)益人、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)以及公眾投資者的利益訴求，業(yè)內(nèi)人士對此也紛紛獻計獻策。

　　中金基金表示，公募REITs的治理和管理機制是REITs產(chǎn)品具有持續(xù)生命力的關(guān)鍵。目前來看，大多數(shù)公募REITs項目在發(fā)行以后，基金管理人將聘請原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方作為外部運營管理機構(gòu)，負責(zé)制定及落實基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營策略?；鸸芾砣司佑诠娡顿Y人和原始權(quán)益人之間，要將保護公眾投資人的利益放在首位，維持公眾投資人和原始權(quán)益人的平衡?；鸸芾砣艘龊庙椖空?、證、照的管理，保護資產(chǎn)安全，做好現(xiàn)金流閉環(huán)管理、信息披露、項目預(yù)算和管理監(jiān)督工作。

　　中金基金認為，在防范經(jīng)營風(fēng)險的基礎(chǔ)上，建立合理激勵機制，將管理機構(gòu)的取費與資產(chǎn)經(jīng)營和可分配現(xiàn)金流掛鉤，激勵基金管理人和外部運營管理機構(gòu)投入人力、物力和系統(tǒng)建設(shè)，以持續(xù)提高基礎(chǔ)設(shè)施的運營管理水平，為投資人創(chuàng)造更好的收益，從而實現(xiàn)雙贏?！拔覈A(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模巨大，需要切實保護好公眾投資人的利益，調(diào)動投資人的參與熱情，才能使公募REITs作為一個全新的產(chǎn)品獲得市場認可，注入持續(xù)經(jīng)營的活力?！?/p>

　　“羅馬不是一天建成的，時間是REITs的好朋友?！眲⑾萨Q說，“對原始權(quán)益人而言，要加深對REITs的理解，REITs究竟是一次融資、一次出售，還是建立一個資產(chǎn)運營平臺？對業(yè)主方來說，其價值截然不同。對基金管理人而言，需要足夠長的時間和耐心培養(yǎng)資產(chǎn)篩選能力和資產(chǎn)運營管理能力，在現(xiàn)有的股、債、衍生品投資之外，開拓不動產(chǎn)投資的新版圖。對于公眾投資者而言，接受REITs注定是一個長期的過程。只有經(jīng)過長期觀察，證明REITs擁有穩(wěn)定可靠的回報，公眾投資者才會接受這種新的投資工具?；A(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)本身就是從無到有建立的，從運營能力上看原始權(quán)益人更有優(yōu)勢，從責(zé)任承擔(dān)上看它應(yīng)當(dāng)向基金管理人匯報，兩者肯定需要時間進行磨合?！?/p>

　　劉先鳴認為，為了平衡各方利益，更容易的方法是尋找一塊可分配的新蛋糕，確保各方受益。在他看來，與REITs發(fā)展較為成熟的市場相比，我國REITs試點的缺憾是暫時沒有稅收優(yōu)惠政策，這將影響REITs的分紅，削弱各方的利益協(xié)調(diào)空間。

　　“我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施屬于沉睡的資產(chǎn)，并不是活躍的稅源。事實上，REITs業(yè)務(wù)能激活該領(lǐng)域的交易，創(chuàng)造新的GDP來源，擴大稅基。預(yù)計在這一輪REITs試點推出后，國家相關(guān)部委會進一步研究REITs稅務(wù)配套政策。在稅務(wù)優(yōu)惠政策的支持下，REITs的市場空間會更為廣闊?！眲⑾萨Q說。

　　據(jù)上述基金公司公募REITs負責(zé)人觀察，通常市政類項目投資規(guī)模大，收益較低，往往不及商業(yè)化運作產(chǎn)品的收益率，但此類項目與民生息息相關(guān)，無法通過抬高單價來提升項目收益率。此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)規(guī)則將新基建納入范圍，同時允許將多類型資產(chǎn)打包一起操作，因此，他認為，可以通過多類型資產(chǎn)打包的方式平衡幾大參與方的利益訴求。（作者：陸慧婧）

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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