內(nèi)房股上坤地產(chǎn)在港上市 房企擴土儲、增營收、降負債的成長樣本

　　11月17日，上坤地產(chǎn)集團有限公司(6900.HK)正式在港交所掛牌交易，成為2020年下半年房企融資新政后第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年輕的企業(yè)。

　　從上海走向長三角、大灣區(qū)，再到中部核心經(jīng)濟區(qū)，上坤左手抓營收，右手降負債，走出了“年輕人”罕有的穩(wěn)健步伐。年輕的掌門人——上坤地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁朱靜在上市現(xiàn)場表示，登陸資本市場是上坤十一年來的里程碑，也是新起點和新征程。

　　“從成立那天開始，上坤地產(chǎn)就清晰地確立使命‘為宜居而來’，成為一家滿足客戶對家和美好生活想象的百年企業(yè)，所以也同步樹立了上坤地產(chǎn)的經(jīng)營理念：堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，無論身在何處，都在學習、探索如何設(shè)計和建造符合時代與客戶需求的作品?！敝祆o說。

　　市場對于這家年輕企業(yè)也給出了正向回應。據(jù)招股書顯示，上坤地產(chǎn)營業(yè)收入從2017年的12.01億元迅速增長到2019年的75.35億元，復合增長率高達150.5%。此外，截至今年4月末，上坤地產(chǎn)實現(xiàn)毛利率51.6%，位列行業(yè)領(lǐng)先水平。

　　“降債”與“擴儲”的上坤樣本

　　2010年，朱靜在上海創(chuàng)立上坤，以“不做到上海30強，絕不走出上?！钡臎Q心帶領(lǐng)上坤默默耕耘。直到2015年，“上坤·樾山”向公眾展現(xiàn)出其沉淀多年的產(chǎn)品實力。2016年，隨著樾山項目的熱銷，上坤地產(chǎn)在上海市場聲名鵲起，并首次進入江蘇省，逐步拓展至長三角、珠三角和中部核心經(jīng)濟區(qū)的其他一線、二線及強三線城市。

　　在“房住不炒”政策總基調(diào)和“三道紅線”新規(guī)之下，房企融資渠道整體變窄。踏足資本市場并擁有新的融資平臺，可能是房企實現(xiàn)長期價值的重要途徑。對上坤而言，此番正式登陸資本市場無疑擁有了更大的舞臺。

　　而上坤近年來的表現(xiàn)堪稱成長型房企逆勢的樣本：在持續(xù)降負債的同時穩(wěn)步擴大土儲，以實現(xiàn)公司的長期價值。

　　短期償債方面，2017年以來流動比率始終保持在1.1倍至1.2倍之間；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流在2019年實現(xiàn)回正，并達到20.08億元；截至2020年4月末，公司產(chǎn)生經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入11.07億元。

　　同時上坤地產(chǎn)凈負債率在2017年、2018年、2019年及2020年前四個月分別為684.9%、325.9%、118.8%和73.8%。目前已經(jīng)滿足“三道紅線”中對凈負債率的監(jiān)管要求，負債結(jié)構(gòu)更加合理穩(wěn)健。隨著此次上市募資，公司資產(chǎn)進一步得到增厚之下，上坤地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率仍將進一步降低。

　　對于成長型房企而言，“降債”與“擴儲”處于天平兩端，稍有不慎便會顧此失彼。而上坤密切監(jiān)控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以確保擁有充足的現(xiàn)金流滿足償還債務(wù)和業(yè)務(wù)拓展的現(xiàn)金需求。

　　得益于此，上坤地產(chǎn)在逐步降低負債的過程中仍然保持土儲規(guī)模充足、利潤穩(wěn)步提升。招股書顯示，截至2020年7月末，公司在49個項目中擁有投資權(quán)益，包括33個附屬公司開發(fā)的項目和16個合營公司及聯(lián)營公司開發(fā)的項目，累計擁有土地儲備410萬平方米。

　　去化周期6.4個月利潤中樞不斷上移

　　過去20年，“規(guī)模為王”讓房企普遍陷入“拿地不賺錢、不拿地更不賺錢”的囚徒困境，隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策和長效機制的細化，作為行業(yè)的“后來者”，上坤主動放棄了粗放擴張的模式，也為行業(yè)的新格局打開篇章。

　　通過重點關(guān)注凈利率、現(xiàn)金流回額、資本回報率等指標，上坤地產(chǎn)構(gòu)建了一套以流動性指標、盈利能力指標為導向的科學管理體系，并持續(xù)貫徹到全員的經(jīng)營意識中。在投前管理上，上坤將項目地塊分為兩類，分別是現(xiàn)金流型項目、均衡型項，并且明確各類項目的指標底線，包括營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)、稅金以及最重要的凈利潤率和現(xiàn)金流指標，通過指標規(guī)范化，做到投前經(jīng)營定位和企業(yè)的戰(zhàn)略目標進行匹配。

　　朱靜曾表示，“系統(tǒng)和管理的組織能力要大于個人能力，在創(chuàng)立之初就要形成這方面共識?！?/p>

　　因此上坤地產(chǎn)在僅有十幾名員工時便上線了OA系統(tǒng)以實現(xiàn)規(guī)范化的管理，經(jīng)過不斷完善，這一運營體系在2018年完成迭代升級，形成圍繞現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率、九大價值鏈協(xié)同的大運營體系。據(jù)易居資料顯示，上坤地產(chǎn)一二線城市住宅項目銷售平均周期為6.4個月，優(yōu)于行業(yè)平均水平9.6個月。

　　基于對凈利率、現(xiàn)金流回額、資本回報率等的精細管理，2018年、2019年、2020年4月上坤地產(chǎn)分別實現(xiàn)毛利率51.5%、40.8%和51.6%，持續(xù)維持在較高水平。截至今年4月末，上坤地產(chǎn)現(xiàn)金短債比增至1.4倍，短期償債能力處于健康水平。

　　蓄力長三角重點布局業(yè)績增長點

　　2020年是上坤地產(chǎn)“三五發(fā)展戰(zhàn)略”的開局之年。上坤地產(chǎn)已戰(zhàn)略性地將業(yè)務(wù)拓展至珠三角經(jīng)濟區(qū)及中部核心經(jīng)濟區(qū)的其他一線、二線及強三線城市。

　　從區(qū)域分布來看，長三角經(jīng)濟區(qū)仍是上坤地產(chǎn)最大重倉地。公司在該區(qū)域累計擁有應占土地儲備約212.01萬平方米，占總土儲約七成。其中，上海、杭州、寧波、金華、蘇州、常州等均是上坤重點布局的城市。

　　2020年初的疫情稍有好轉(zhuǎn)，長三角地區(qū)樓市便率先恢復企穩(wěn)反彈，成為眾多房企業(yè)績的有力支撐，足見“區(qū)域布局”對于房企的重要性。截至7月31日，上坤地產(chǎn)位于長三角地區(qū)的物業(yè)組合項目有39個，占總項目數(shù)的79.6%，位于長三角的土儲占總土儲的70.2%，長三角區(qū)域仍具備廣闊增長空間，將成為上坤地產(chǎn)未來業(yè)績增長點。

　　因此盡管今年一季度疫情影響下百強房企各梯隊銷售金額集體下滑，上坤地產(chǎn)仍然守住前4個月收入11.49億元、溢利1.58億元的戰(zhàn)績，雖然同比數(shù)據(jù)有所放緩，但降幅平緩表現(xiàn)出一定的韌性。

　　跨界提升產(chǎn)品溫度助力企業(yè)發(fā)展

　　進入樓市“下半場”，消費者將掌握市場話語權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)唯有參透購房者的差異化需求和居住升級的核心要素，才能在未來市場持續(xù)掌握先機。隨后上坤樾山的成功經(jīng)驗被提取與復制，在不斷地鉆研與改善中，上坤地產(chǎn)捧出了四季系、樾山/半島系、云系與S系四大產(chǎn)品系列。

　　上坤地產(chǎn)同時提出了成長社區(qū)的概念，致力于從精美、智慧、生態(tài)、人文四大維度，滿足不同年齡段客戶對居住空間、生活場景的需求，營造適合全年齡生活方式的社區(qū)空間。

　　上坤在打造能夠叫好叫座的好產(chǎn)品中，始終不斷進行各種嘗試和變化，2020年，上坤地產(chǎn)實現(xiàn)了品牌的全面跨界合作。例如，在蘇州·上坤云棲時光項目攜手上海著名圖書品牌大隱書局，率先將文化體驗引入社區(qū)，打造社區(qū)圖書館，實現(xiàn)社區(qū)跨界運營資源的整合；合作真田食堂，在上海云棲麓項目開出了第一家深夜食堂快閃店；合作幸福集薈，打造文創(chuàng)集合體驗空間；合作“變奏區(qū)”塑造社區(qū)美育品牌，關(guān)注兒童美學教育。

　　產(chǎn)品力和品牌價值為上坤的業(yè)績帶來了極大的增長驅(qū)動力，也助力其成為一家以產(chǎn)品力牽引的成長型房企。數(shù)據(jù)顯示，公司2019、2017年營業(yè)收入分別為75.35億元和12.01億元，三年復合增長率達150.5%。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟新聞

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀