70萬億存貨壓頂 擴張周期隱含負債風險

　　房地產(chǎn)企業(yè)在本輪的補倉，正引發(fā)一連串連鎖反應(yīng)。

　　有機構(gòu)指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷提升，意味著房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪“補倉期”。其中，高價地和“地王”頻出的現(xiàn)實表明，房地產(chǎn)企業(yè)的補倉意愿之強烈，甚至到了不計成本的地步。

　　但高華證券的測算表明，若今年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同去年持平，而房地產(chǎn)銷售收入增長10%，預(yù)計到2016年末，房地產(chǎn)行業(yè)的負債率將進一步提升至79%，整體庫存量則達到70萬億。在后市走向并不確定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨存貨與負債的雙重風險。

　　“新擴張周期”到來

　　高華證券認為，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出周期性運行的特征，這種周期分為四個階段：放緩、收縮、復(fù)蘇、擴張，分別代表了市場下行、步入低谷、緩慢復(fù)蘇、房企補倉四個階段。

　　上述機構(gòu)指出，以周期性運行特征較強的40個大城市為例，自2010年底以來，我國共經(jīng)歷兩輪周期。

　　第一輪周期從2010年底持續(xù)至2013年第三季度。其中，2010年底至2011年底，市場處于放緩和收縮階段，其間，市場成交量和價格平穩(wěn)下行。從2011年底開始，市場先后進入復(fù)蘇和擴張階段，不僅量價企穩(wěn)回升，庫存和新開工面積也不斷提高。直到2013年第三季度，市場再度放緩，并進入第二輪周期。

　　第二輪周期的放緩和收縮階段同樣短暫，從2013年第三季度延續(xù)至2014年第三季度，量價齊跌成為這一階段主旋律。此后，市場進入緩慢復(fù)蘇期。在交易量于2015年四季度達到高峰后，轉(zhuǎn)而進入擴張階段。

　　從市場表現(xiàn)來看，這一階段的特征為，房價高企不下，市場交易量平穩(wěn)下行。房地產(chǎn)企業(yè)則不斷攻城略地，進入補倉期。高華證券認為，如今，這一擴張周期仍未結(jié)束。

　　本輪擴張的力度著實不小。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至5月25日，今年全國50大房企拿地總金額達到3887億元，平均拿地成本為6283元/平方米，同比上漲48.4%。

　　同期，全國“單地塊價格超過5億、溢價率超過40%”的地塊達到152宗，遠超去年全年的95宗。若算上此后鄭州、合肥等地的土地交易，以及6月2日的“一日四地王”北京三宗、深圳一宗，該數(shù)據(jù)還將進一步刷新。

　　這也說明，在本輪的“新擴張周期”中，房企拿地意愿強烈，拿地成本空前高企。不少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地金額，超出了同期的銷售額。

　　有分析指出，這與當前市場所處的大背景有關(guān)。一方面，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化特征明顯，房企拿地集中在一線城市和核心二線城市，戰(zhàn)場縮小，爭奪更加激烈。另一方面，由于融資環(huán)境向好，房企擁有充足的資金實力和擴張資本。

　　雙重風險

　　此輪擴張周期正在使房地產(chǎn)業(yè)的庫存規(guī)模不斷提高。盡管統(tǒng)計局發(fā)布的可售房源庫存正在減少，但算上新增的土地規(guī)模，總體庫存實際上是在增加。

　　高華證券指出，假設(shè)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與去年持平95979億元、房地產(chǎn)銷售額增長10%，預(yù)計到今年年底，整體行業(yè)的未售庫存包括未開發(fā)土地約為人民幣26萬億元，若全部完工，對應(yīng)的銷售額約為70萬億元。而在2015年，全國房地產(chǎn)銷售額約為8.7萬億。

　　這一數(shù)值也有可能是階段性高點。按照該機構(gòu)的預(yù)測，本輪擴張周期可能延續(xù)到2016年四季度至2017年一季度，然后市場將進入新一輪的放緩。

　　這種情況將帶來兩點較為直接的風險。

　　其一為負債率高企。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，上市房企2015年負債水平保持高位運行，凈負債率平均為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。其中，房企大規(guī)模擴張和土地成本高企，被認為是負債率高企的主因。

　　今年以來，這兩點因素并未有根本改變，反而繼續(xù)強化。有分析認為，若市場銷售不能有明顯改善，負債率還將進一步提高。

　　另一重風險則是后續(xù)市場的不確定性。高華證券指出，在之前的周期中，推動房地產(chǎn)市場上行的因素正在弱化。具體表現(xiàn)為：房貸利率繼續(xù)下降的空間有限，且部分城市房價的加速上漲，已經(jīng)完全抵消了房貸利率下降的影響；政策進一步放松的空間有限，部分一二線城市甚至開始收緊政策；社會融資規(guī)模增速呈放緩趨勢，預(yù)計5-12月份的同比增幅為-8%。

　　該機構(gòu)還認為，在當前宏觀經(jīng)濟形勢下，城市外來人口增速和這一群體的收入增速可能都將繼續(xù)放緩。

　　在這些因素的影響下，從今年年底開始，市場將可能經(jīng)歷一段較長的收縮期和放緩期。多數(shù)機構(gòu)發(fā)布的報告還指出，隨著市場轉(zhuǎn)淡，今年誕生的眾多高價地項目將可能陷入滯銷的困境。與此同時，房企負債提升、利潤率下降的勢頭將不可避免。

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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