房地產(chǎn)融資迎“冰封”時刻

　　“近期各家銀行密集接受監(jiān)管部門的各種檢查。在信用風(fēng)險領(lǐng)域，開發(fā)貸是檢查的重點。”銀行業(yè)人士對中國證券報記者表示，監(jiān)管部門對銀行理財資金違規(guī)流入房地產(chǎn)也查得特別緊。銀監(jiān)會近日連續(xù)下發(fā)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控的文件，并開展一系列專項整治，房地產(chǎn)風(fēng)險成為重點排查領(lǐng)域。多家銀行的對公信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，目前開發(fā)貸業(yè)務(wù)并未停滯，但全面收縮的勢頭相當(dāng)明確。

　　監(jiān)管重拳頻出

　　銀監(jiān)會一季度經(jīng)濟金融形勢分析會要求，嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士表示，在執(zhí)行層面，監(jiān)管部門抓得特別細(xì)，不放過任何死角。

　　廣東、浙江等地銀監(jiān)部門人士對中國證券報記者透露，近期“三套利”(監(jiān)管套利、空轉(zhuǎn)套利、關(guān)聯(lián)套利)專項治理工作是重點，房地產(chǎn)風(fēng)險則是重中之重，重點檢查銀行業(yè)金融機構(gòu)有沒有違規(guī)為房地產(chǎn)“輸血”。例如，信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，是否通過同業(yè)業(yè)務(wù)、理財業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式向房地產(chǎn)領(lǐng)域提供融資。

　　銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行娜ツ昴┌l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場報告(2016年上半年)》顯示，去年上半年累計有18.99萬億元理財資金通過配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟。其中，投向房地產(chǎn)業(yè)的理財資金約2.09萬億元，居第二位，占比13.06%，僅次于占14.21%的土木工程建筑業(yè)。銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，實際進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的理財資金規(guī)模可能更大。

　　多位地方銀監(jiān)部門人士表示，作為地方銀監(jiān)部門，對于一些全國性銀行發(fā)行理財產(chǎn)品的底層資產(chǎn)無法完全“穿透”，許多資金通過理財、資管產(chǎn)品“繞來繞去”，最終進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年這將是監(jiān)管部門排查的重點。

　　對于排查出來的違規(guī)行為，銀監(jiān)部門處罰起來毫不手軟。1月，上海銀監(jiān)局對江蘇銀行上海分行開出近478萬元的罰單，原因是該行為房地產(chǎn)公司違規(guī)提供融資用于支付土地出讓金。3月，青島銀監(jiān)局對海爾集團財務(wù)有限責(zé)任公司違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款開出一張20萬元的“罰單”。4月，華夏銀行重慶九龍坡支行因房地產(chǎn)貸款資金管控不到位受到行政處罰。

　　開發(fā)貸明顯收緊

　　監(jiān)管部門的高壓令商業(yè)銀行調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款策略。“我們最近幾年對于開發(fā)貸的投放都很謹(jǐn)慎，審批權(quán)限也卡得非常死，地方分行可以批的開發(fā)貸額度不高。”農(nóng)行總行對公業(yè)務(wù)人士表示。民生銀行某地方分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“現(xiàn)在地方分行沒有開發(fā)貸，審批權(quán)限都在總行的房地產(chǎn)事業(yè)部。”

　　多位股份制銀行人士表示，目前在股份制銀行，開發(fā)貸審批權(quán)限上交總行很普遍。個別股份制銀行大幅收縮房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)甚至停止新增業(yè)務(wù)。

　　開發(fā)貸的收縮在上市銀行2016年報中也有體現(xiàn)。建設(shè)銀行2016年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額2991.98億元，較上年減少1149.98億元，房地產(chǎn)業(yè)貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%。中國銀行將房地產(chǎn)行業(yè)與過剩產(chǎn)能行業(yè)等一同視作風(fēng)險控制的重點領(lǐng)域，2016年房地產(chǎn)行業(yè)的貸款余額為2809億元，較上年末下降17.95%。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，開發(fā)貸全面收縮之勢暫難逆轉(zhuǎn)。央行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比2016年占比低4.5個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.54萬億元，同比增長7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

　　央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘稱，截至一季度末，銀行業(yè)房地產(chǎn)信用敞口約為29.8萬億元，占銀行業(yè)總資產(chǎn)的12.7%。未來央行將繼續(xù)積極指導(dǎo)金融系統(tǒng)配合做好房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)工作。

　　接近央行的人士對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)貸款新增占比將成為央行考核MPA的重要參數(shù)之一。

　　當(dāng)然，銀行對開發(fā)貸并非完全“封殺”，而是遵循國家政策導(dǎo)向，有保有壓。交通銀行某地方分行人士表示：“目前政策對于開發(fā)貸控制得非常緊，但對于保障房仍大力支持。一季度我們分行的房地產(chǎn)貸款額度基本都用在保障房項目上。”銀監(jiān)會最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，保障性安居工程貸款余額3.5萬億元，同比增長52.2%，比年初增加3392億元，同比多增313億元。

　　控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速

　　除開發(fā)貸外，銀監(jiān)會近期明確要求銀行將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券以及其他形式的房地產(chǎn)融資全部納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測試。而對于房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動大的銀行業(yè)金融機構(gòu)，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司將會被各級監(jiān)管機構(gòu)重點關(guān)注。

　　券商分析人士認(rèn)為，銀監(jiān)部門將全面控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，從而有效防范集中度風(fēng)險。

　　據(jù)媒體報道，銀監(jiān)會信托部主任鄧智毅在日前召開的信托業(yè)監(jiān)管工作會議上表示，信用風(fēng)險是信托資產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險，信托業(yè)的實際風(fēng)險水平可能高于預(yù)估。2016年以來，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、煤炭、鋼鐵等產(chǎn)能過剩領(lǐng)域的風(fēng)險更為突出，信政合作業(yè)務(wù)風(fēng)險緩釋不足的問題愈加普遍。

　　這意味著，房地產(chǎn)“輸血”的另一重要管道——房地產(chǎn)信托也將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。招商證券研究報告認(rèn)為，開發(fā)商資金鏈指數(shù)自2016年四季度以來持續(xù)收緊。截至今年3月底，該指數(shù)下降至128%，是2015年下半年以來首次跌破130%的“紅線”。

　　國際信用評級機構(gòu)穆迪表示，今年開發(fā)商的流動性將持續(xù)趨緊，這反映了年初以來房地產(chǎn)銷售趨緩以及國內(nèi)債券發(fā)行大幅放緩的狀況。

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