一季度房貸增速出現(xiàn)回落 業(yè)內(nèi)：或因部分房貸提前償付

　　2016年，被業(yè)界視為房地產(chǎn)市場最為瘋狂的一年，個人住房按揭貸款增量占比也一直過高，曾一度引發(fā)市場對于房地產(chǎn)金融風險的擔憂。但今年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落跡象。

　　近期，央行發(fā)布的今年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，2017 年一季度末，個人住房貸款余額19.05 萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1 個百分點。不過，房地產(chǎn)銷售卻仍處于高位：一季度商品房銷售面積同比增長19.5%，增速比1~2月份回落5.6個百分點，但是這個速度仍然不低。

　　受訪業(yè)界專家對記者表示，未來房貸增速有望繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)銷售增速也會下行。并預計今年的信貸市場差別化房貸會更為顯著，一二線城市的房貸可能趨緊，三四線城市的房貸政策將服務于去庫存。

　　一季度房貸增速出現(xiàn)回落

　　房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落：4月21日，央行發(fā)布的今年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，2017 年一季度末，個人住房貸款余額19.05 萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1 個百分點。數(shù)據(jù)同時顯示，一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39 萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末低0.9 個百分點；一季度增加1.7萬億元，同比多增1970 億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比上年占比低4.5 個百分點。

　　對此，銀河證券首席經(jīng)濟學家潘向東對《中國經(jīng)營報》記者分析稱，“2017年一季度，在因城施策的導向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)調(diào)控，積極穩(wěn)定市場預期。同時，監(jiān)管層在房地產(chǎn)信貸方面政策已經(jīng)明顯收緊，相關的購房貸款需求也快速得到抑制。”

　　來自銀監(jiān)會的一季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，一季度住房按揭貸款增量占比為26.2%，比去年全年下降13個百分點。

　　同理，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也對記者表示，“房貸增速放緩，或和部分房貸提前償付有關，同時也和商業(yè)銀行提高貸款門檻和延長信貸審批時間有關。所以，此類房貸數(shù)據(jù)的增速放緩，充分說明金融領域在自查風險，風控能力進一步增強，同時也希望對房地產(chǎn)當前的調(diào)控形成更好的支持作用。”

　　然而，記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售均處于高位：國家統(tǒng)計局4月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積同比增長19.5%，增速比1~2月份回落5.6個百分點。可見，盡管在去年的高位上有所回落，但是這個速度仍然不低。同時，3月末，商品房待售面積比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米。

　　“從銷售市場看，部分城市依然創(chuàng)新高，受調(diào)控影響的城市總體上還不是很多。也就是說，這還不能完全左右全國房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)走向，所以能夠維持高位。”嚴躍進對記者分析說。

　　但是，房地產(chǎn)銷售增速在二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)下行。

　　“在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴，貨幣政策邊際收緊，以及高基數(shù)的影響下，4月份的房地產(chǎn)銷售仍有進一步的下行壓力。”潘向東對記者說。

　　來自銀河證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受各地房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)影響，4月中旬30大中城市房地產(chǎn)銷售面積同比跌幅較4月上旬跌幅繼續(xù)擴大，其中一線城市同比跌幅超過30%，二三線城市同比跌幅超過40%，跌幅較4月上旬均有所擴大。

　　因而潘向東認為，未來在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性。

　　瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤也認為房地產(chǎn)銷售增速會下行。她的判斷理由是隨著越來越多的城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個大中城市的房地產(chǎn)銷售同比跌幅從3月的30%擴大至40%。不過據(jù)報道，部分未出臺調(diào)控政策的三四線城市房地產(chǎn)銷售依然非常強勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩，再加上去年基數(shù)較高。

　　由此汪濤估計，4月全國房地產(chǎn)銷售同比增速可能從3月的14.7%放緩至5%~10%。

　　嚴躍進也預計，“隨著一季度市場需求的積極釋放，尤其是部分需求提前釋放，預計二季度銷售同比數(shù)據(jù)會有下跌的可能，這也容易引起此類市場后續(xù)擠泡沫效應的顯現(xiàn)。”

　　不過，汪濤還指出，受此前房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)的滯后拉動，新開工同比增速可能仍較為穩(wěn)健，估計4月房地產(chǎn)建設活動大致平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增速小幅放緩至8%~9%。

　　一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速曾創(chuàng)下新高，數(shù)據(jù)顯示：今年1~3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.1%，是2015年以來的最高增速，比上年全年加快2.2個百分點。

　　未來房貸增速有望繼續(xù)放緩

　　受訪業(yè)界專家認為，一季度房貸增速出現(xiàn)回落，未來房貸增速有望繼續(xù)放緩。

　　在房貸政策上，3月央行曾下發(fā)《關于做好2017年信貸政策工作的意見》，要求銀行對個人住房信貸做出適度調(diào)整。意見要求將住房信貸政策作為調(diào)控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區(qū)內(nèi)住房信貸政策做出適度調(diào)整。此外，央行各分支機構要加強對商業(yè)銀行窗口指導，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構，合理控制房貸比和增速。

　　在潘向東看來，這體現(xiàn)了央行因城因地施策的調(diào)控思路。

　　在住房貸款利率上，日前部分銀行出現(xiàn)上調(diào)的現(xiàn)象。中國《金融時報》刊文稱，近日，工、農(nóng)、中、建、交5家大型銀行以及中信銀行、招商銀行、北京銀行等多家銀行發(fā)布了上調(diào)住房貸款利率的最新通知。有分析稱，此番房貸利率的提高將進一步抑制炒房行為，使樓市回歸理性。

　　因而潘向東預計，今年的信貸市場差別化房貸會更為顯著，一二線城市的房貸可能趨緊，三四線城市的房貸政策將服務于去庫存。就個人房貸在新增貸款的占比來看，他預計今年相對于去年而言也將會出現(xiàn)顯著的回落。

　　在2017年重點工作任務上，今年《政府工作報告》指出，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

　　在按揭貸款上，數(shù)據(jù)顯示， 3月末，以按揭貸款為主的住戶部門新增中長期貸款占全部新增貸款的34.6%，較上年末下降了10.3個百分點；企業(yè)部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末提高了30個百分點。

　　民生銀行首席研究員溫彬認為，按揭貸款在房地產(chǎn)市場調(diào)控升級的背景下增速放緩，占比趨于合理。并且在他看來，過去一年房貸占比達45%，調(diào)控升級以后，包括首套房利率優(yōu)惠水平提升、首付比例提高等，對于抑制房貸需求起到了比較顯著的作用，所以在投放方面增速肯定會逐步回落，新增占比會逐步降到25%~30%的歷史平均水平。

　　嚴躍進也持類似看法，“后續(xù)房貸增速會繼續(xù)放緩，當前房地產(chǎn)金融領域的管控勢必加強，對于違法違規(guī)的資金查處力度會加大。同時，穩(wěn)定房價的導向也要求各地后續(xù)繼續(xù)有收緊的政策內(nèi)容。”

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