前5月融資額暴增70%　房企“找錢”各顯神通

　　“西方不亮東方亮”，隨著美聯(lián)儲(chǔ)退出QE，過去數(shù)年備受房企追捧的海外融資渠道出現(xiàn)一定程度的緊縮，而房企在國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境卻大幅改善。在海外上市的開發(fā)商，紛紛“回家”找錢。

　　在房企轉(zhuǎn)型和鼓勵(lì)金融創(chuàng)新的時(shí)代背景下，互聯(lián)網(wǎng)+金融業(yè)風(fēng)生水起。龍頭房企紛紛開拓新型融資渠道，眾籌、理財(cái)產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托基金以下簡(jiǎn)稱為REITs等應(yīng)運(yùn)而生。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向記者表示，融資環(huán)境的好轉(zhuǎn)，直接受益的是大型房企，它們不僅能通過增強(qiáng)資金實(shí)力加快行業(yè)并購(gòu)，像眾籌等新興融資模式也能更好地協(xié)助它們?nèi)齑?，進(jìn)一步鞏固“大魚吃小魚”的行業(yè)格局。

　　房企扎堆境內(nèi)“找錢”

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境并未完全轉(zhuǎn)暖，但主流房企的融資力度卻不降反增。根據(jù)克而瑞的研究報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的108家房企在今年前5月的融資總規(guī)模達(dá)到3685億元，同比大增70%。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自去年9月份上市房企融資放寬，獲準(zhǔn)發(fā)行中票之后，典型房企陸續(xù)啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)的計(jì)劃。此外，央行接連降準(zhǔn)和降息，帶動(dòng)融資成本降低也是提升企業(yè)融資熱情的動(dòng)因之一。

　　在這其中，今年前5月108家監(jiān)測(cè)房企的海外融資金額占融資總額的27%，而這一數(shù)據(jù)在去年同期為43%，這意味著過去數(shù)年房企依賴的海外融資渠道正在收縮。

　　在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，房企海外融資大幅下降主要有以下原因：一是受累于佳兆業(yè)債務(wù)違約事件影響，海外融資難度增加；二是人民幣走勢(shì)和美國(guó)退出QE的影響，弱化了境外融資的成本優(yōu)勢(shì)；三是境內(nèi)融資渠道大開，房企不必過分強(qiáng)求海外融資。

　　值得注意的是，自2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布“10號(hào)文”以來，A股上市房企再融資就一直受到限制。但在今年1月16日，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企股權(quán)再融資實(shí)施松綁，帶動(dòng)股權(quán)融資出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)。截至5月15日，今年A股市場(chǎng)已有24家房企宣布1166億元定增計(jì)劃，已是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)。

　　在香港上市的內(nèi)房股回內(nèi)地融資也獲得重大突破。恒大地產(chǎn)于6月中成功發(fā)行5年期50億元的公司債，5.38%的利率遠(yuǎn)低于公司的海外發(fā)債成本。富力地產(chǎn)更于日前發(fā)布回歸A股的預(yù)案，成為最近5年內(nèi)首家申請(qǐng)回歸A股的內(nèi)房股。

　　創(chuàng)新金融產(chǎn)品涌現(xiàn)

　　除了傳統(tǒng)的融資渠道，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與國(guó)家大力鼓勵(lì)金融創(chuàng)新的背景下，龍頭房企紛紛開拓新興的融資渠道。

　　時(shí)下最熱門的當(dāng)屬眾籌建房。平安好房與萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，首個(gè)項(xiàng)目將由平安與碧桂園合作推出，用于碧桂園首次在上海所拿的嘉定徐行鎮(zhèn)地塊上。

　　平安好房CEO莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目會(huì)以每平方米為單位，針對(duì)該項(xiàng)目感興趣的投資者或購(gòu)房者進(jìn)行資金募集，在樓盤完工后，投資者擁有該套樓房整體或者部分權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

　　眾籌的試水者還有萬達(dá)，這位商業(yè)地產(chǎn)巨頭聯(lián)手快錢發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)+金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，又被業(yè)內(nèi)稱之為“Pre-REITs”，投資門檻僅為1000元，最高認(rèn)籌100萬元，除了每年6%租金收益，產(chǎn)品還有一個(gè)7年150%的回購(gòu)條款來自物業(yè)增值，預(yù)計(jì)年化收益13%。

　　按照王健林的說法，輕資產(chǎn)模式之下的萬達(dá)，未來一年最多可以開到100個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，到2025年，計(jì)劃開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，以每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)10億元投資計(jì)算，這些萬達(dá)廣場(chǎng)投入的資金將達(dá)到萬億。若都采用“眾籌”的手段進(jìn)行募集，則能聚集小投資者的閑散資金用于持有，將精力更多地集中在如何經(jīng)營(yíng)上，不再依靠住宅銷售補(bǔ)充現(xiàn)金流。

　　除此之外，備受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。萬科聯(lián)手鵬華發(fā)行鵬華前海萬科REITs封閉式混合型，成為國(guó)內(nèi)首只獲批的公募REITs基金。本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對(duì)象為萬科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會(huì)議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。而在退出機(jī)制設(shè)置上，將在投資期屆滿，由萬科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　不可否認(rèn)，類似眾籌、REITs等金融產(chǎn)品的誕生，大大降低了地產(chǎn)商的資金壓力，推動(dòng)其向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。一位不愿具名的分析師向記者表示，盡管政府鼓勵(lì)從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)盡職調(diào)查、控制風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵。但無論是眾籌還是REITs，相關(guān)的監(jiān)管政策依然是空白，這需要監(jiān)管部門盡快推出相應(yīng)的法律法規(guī)，才能保障投資者的權(quán)益。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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