互聯(lián)網(wǎng)融資進(jìn)入大額時(shí)代 名企房地產(chǎn)項(xiàng)目成熱點(diǎn)

　　一邊是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求互聯(lián)網(wǎng)+金融堅(jiān)持“服務(wù)小微”定位，符合小微金融需求，另一邊是互聯(lián)網(wǎng)金融開(kāi)始試水過(guò)千萬(wàn)甚至上億的大額項(xiàng)目?？此泼?，實(shí)則這背后都只有一個(gè)邏輯在支撐：風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　而在近期上線(xiàn)的大額項(xiàng)目中，能看到最多的身影，便是房地產(chǎn)行業(yè)。2015年4月14日，綠地集團(tuán)宣布聯(lián)手螞蟻金服及平安陸金所，發(fā)布其在國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，首款產(chǎn)品總計(jì)2億元標(biāo)的。此外，綠城2月宣布成立互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)鏈金融平臺(tái)，為眾籌建房提供助力。而地產(chǎn)大亨馮侖也在2015年初，宣布發(fā)起國(guó)內(nèi)首個(gè)類(lèi)型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺(tái)“萬(wàn)通自由筑屋”。

　　無(wú)獨(dú)有偶，剛剛結(jié)束的2015年美國(guó)LendIt峰會(huì)，為房地產(chǎn)的P2P項(xiàng)目預(yù)留了一天時(shí)間進(jìn)行研討，根據(jù)官網(wǎng)說(shuō)法，“過(guò)去三年，見(jiàn)證了超過(guò)75家房地產(chǎn)P2P募資平臺(tái)的上市，也見(jiàn)證了房地產(chǎn)投資者的迅速采納……”而在2014年峰會(huì)上，主題還只是聚焦在消費(fèi)者以及小型企業(yè)。

　　在樓市進(jìn)入凜冽寒冬之際，互聯(lián)網(wǎng)金融尤其是P2P及眾籌這種融資平臺(tái)卻紛紛試水房地產(chǎn)，前景是否利好？“我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)的融資方式在地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不會(huì)做得太大，但也可以預(yù)測(cè)，地產(chǎn)行業(yè)P2P跑路的一定比其他行業(yè)少一些?！睂?zhuān)注于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的天使投資人燕瀟瀟談道。

　　何以看好房地產(chǎn)？

　　眾多P2P公司于2013年開(kāi)始創(chuàng)立，多數(shù)項(xiàng)目的期限為一年，所以2014年底到2015年初，頻頻爆出壞賬也就不足為奇了。而一些運(yùn)作良好甚至足夠大的平臺(tái)，從最初只能找到銀行不愿意服務(wù)的小企業(yè)，到如今發(fā)展到足以與大型企業(yè)談判的規(guī)模。風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)合并在一起來(lái)評(píng)估，大額項(xiàng)目進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)，似乎就說(shuō)得通了。

　　“如今‘非法集資罪’懸在頭上，銀監(jiān)會(huì)還私下要求不能出事，如果還給容易出風(fēng)險(xiǎn)的毫無(wú)背景的小企業(yè)借款，平臺(tái)自身的風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)期。”P(pán)2P平臺(tái)“小存折”董事長(zhǎng)何珊在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)談到，中小企業(yè)平均壽命為1.5年，銀行不愿意放款，小貸放款好不容易培養(yǎng)了優(yōu)質(zhì)企業(yè)，壯大后又跑去銀行借款，導(dǎo)致小貸公司一樣運(yùn)營(yíng)的P2P生存空間狹窄。

　　市場(chǎng)情況如此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)卻是另一種態(tài)度。銀監(jiān)會(huì)創(chuàng)新監(jiān)管部主任王巖岫在年初曾表示：“互聯(lián)網(wǎng)金融不適宜做大額融資的集資平臺(tái)，也不應(yīng)是大客戶(hù)的‘提款機(jī)’，更不能規(guī)避?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策，介入落后淘汰領(lǐng)域?！币簿褪钦f(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融還是要堅(jiān)持小微定位，堅(jiān)持做好小微化、小規(guī)模、小標(biāo)的的金融服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)用于分散風(fēng)險(xiǎn)、降低融資成本和金融可持續(xù)性，而不是簡(jiǎn)單地將網(wǎng)站平臺(tái)作為集資平臺(tái)。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融資深從業(yè)人士歐陽(yáng)浩對(duì)記者分析到：“無(wú)論是P2P還是眾籌，目前收的傭金是非常少的，大概在3%~5%，故而越大的標(biāo)的利潤(rùn)越高。另一方面，與大型房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目相比，小項(xiàng)目所耗費(fèi)的開(kāi)發(fā)及風(fēng)控成本都差不多，信譽(yù)資質(zhì)卻還不如前者，很多時(shí)候都是做一單虧一單，經(jīng)濟(jì)效益的壓力很大。而房地產(chǎn)是高利潤(rùn)行業(yè)，能夠承受比較高的融資成本，還可以拿房子或者土地抵押，顯然是互聯(lián)網(wǎng)金融關(guān)注的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！?/p>

　　“我們‘小存折’關(guān)注的絕大部分項(xiàng)目都是大額標(biāo)的，第一筆測(cè)試項(xiàng)目來(lái)源于杭州錦江集團(tuán)，該集團(tuán)總資產(chǎn)有400多億，在民企500強(qiáng)里名列前茅，我們雙方簽訂了總額1億元的融資協(xié)議?！痹诤紊嚎磥?lái)，銀監(jiān)會(huì)一邊號(hào)召支持中小企業(yè)，一邊要求不能出事，對(duì)于P2P發(fā)展是不現(xiàn)實(shí)的?！捌鋵?shí)，最終能否還款和項(xiàng)目額度大小沒(méi)有直接關(guān)系，單純從額度大小判斷風(fēng)險(xiǎn)大小有失偏頗?！焙紊航忉尅?/p>

　　房地產(chǎn)能成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一方面在于它是當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流行業(yè)，在所有的中國(guó)產(chǎn)業(yè)里面，即使在最壞的環(huán)境下，它的利潤(rùn)水平及投資回報(bào)率都保持較高。這種高收益，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)依然是賣(mài)方市場(chǎng)，不透明造成的利潤(rùn)空間頗大。

　　“在過(guò)去的一年里，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利水平平均在25%~35%，凈利水平基本維持在10%。而投資的利潤(rùn)凈利率會(huì)因?yàn)殚L(zhǎng)短期杠桿的匹配，達(dá)到更高水平。所以這個(gè)行業(yè)可以接受高利率的融資，短期拆借的話(huà)，甚至可以承受到20%?！毖酁t瀟分析道。

　　是機(jī)遇還是風(fēng)險(xiǎn)？

　　“主流行業(yè)進(jìn)入P2P，對(duì)整個(gè)行業(yè)是有好處的?！毖酁t瀟對(duì)記者談道，“讓那些追求穩(wěn)健回報(bào)的投資人，也能在P2P平臺(tái)找到靠譜的產(chǎn)品，這提升了整個(gè)P2P的行業(yè)信譽(yù)，使P2P產(chǎn)品選擇更為多元化。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在P2P平臺(tái)上給出的收益并不是特別高，這樣也同時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了‘低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)低收益’的培育?！?/p>

　　根據(jù)綠地集團(tuán)官方披露，首期發(fā)行項(xiàng)目總規(guī)模為2億元，約定年化收益率6.4%，產(chǎn)品期限為一年。該產(chǎn)品除擁有綠地品牌優(yōu)勢(shì)外，還由安邦財(cái)險(xiǎn)提供保證保險(xiǎn)，保障本金及收益的到期兌付。

　　而反觀(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融初創(chuàng)期，多數(shù)都以剛性?xún)陡都案哳~收益搶占市場(chǎng)，但僅僅經(jīng)過(guò)一年，便紛紛回落，如今P2P行業(yè)的收益率普遍回降到年化8%~12%。綠地的產(chǎn)品又明顯低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，以陸金所這樣的大平臺(tái)，之所以也愿意降低收益與綠地進(jìn)行合作，恰恰說(shuō)明P2P平臺(tái)的趨勢(shì)是尋求更穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。

　　“其實(shí)房地產(chǎn)通過(guò)P2P或眾籌，就是把曾經(jīng)的影子銀行的生意搬到了臺(tái)面上，侵占的是正統(tǒng)銀行的生意。銀行把房地產(chǎn)項(xiàng)目包裝成理財(cái)產(chǎn)品，賺取了中間的高額利潤(rùn)。而P2P平臺(tái)的產(chǎn)品原理跟銀行相同，但通過(guò)讓利來(lái)吸引存款人，這是挖銀行的墻腳?！毖酁t瀟說(shuō)。

　　但即使是銀行的理財(cái)產(chǎn)品，銀監(jiān)會(huì)依然規(guī)定不允許約定保障收益，拋開(kāi)“剛性?xún)陡丁钡沫h(huán)境不談，任何投資的風(fēng)險(xiǎn)都是不可避免的。

　　“做同樣金額的貸款，大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作量一般要低于小微企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，因此我們認(rèn)為，未來(lái)的一些P2P項(xiàng)目完全可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融來(lái)進(jìn)行直接融資，降低融資成本。但在房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，在項(xiàng)目的篩選和管理上需要具備更多的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，也需要更加謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于一些三四線(xiàn)城市以及二線(xiàn)城市非核心地段的項(xiàng)目?！遍_(kāi)鑫貸副總經(jīng)理周治翰在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)談道。

　　堅(jiān)稱(chēng)不改房地產(chǎn)大標(biāo)業(yè)務(wù)的紅嶺創(chuàng)投，就曾在房地產(chǎn)項(xiàng)目中吃過(guò)虧。今年2月份，紅嶺曝出的7000萬(wàn)壞賬，相關(guān)的安徽4號(hào)項(xiàng)目資金便是投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“有一些中小型的開(kāi)發(fā)商會(huì)被淘汰，這是很正常的。如今整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不像以前那么火，房子不好賣(mài)。土地的議價(jià)空間越來(lái)越少，政策越來(lái)越透明。再加上小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)性及整個(gè)管理流程的支撐都不夠，所以風(fēng)險(xiǎn)還是有的，還是存在的?！毖酁t瀟特別提醒投資人，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇，還是主要關(guān)注知名的大房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)市場(chǎng)在多年發(fā)展過(guò)程中，大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及管理水平，已經(jīng)趨于完善。并且，其自有資本也足以?xún)敻兑?guī)模還較小的互聯(lián)網(wǎng)融資帶來(lái)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　目標(biāo)鎖定10萬(wàn)億資產(chǎn)證券化市場(chǎng)

　　然而，即便是2個(gè)億的標(biāo)的，其實(shí)對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資需求，依然是杯水車(chē)薪。那么，房地產(chǎn)商與互聯(lián)網(wǎng)金融躍躍欲試的目的到底是什么呢？

　　“現(xiàn)在來(lái)說(shuō)主要是吸引眼球，吸引熱度，其實(shí)它作為創(chuàng)新融資方式，試點(diǎn)意義會(huì)更強(qiáng)。”一位不愿意透露姓名的資深互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)人士談道，“各種保險(xiǎn)、銀行、信托、證券，對(duì)于投資房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)都給出了比例限制。但是如果我們把這種產(chǎn)品市場(chǎng)化之后，不稱(chēng)為房地產(chǎn)投資，就等于投資另外一種金融化的產(chǎn)品，便有可能打破這些限制，也相當(dāng)于拐了彎建立融資渠道?！?/p>

　　在成熟的傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道中，最流行的方式叫REITsReal Estate Investmen Trust，即房地產(chǎn)信托投資基金，這是房地產(chǎn)證券化的重要手段，但國(guó)內(nèi)法律并不完全支持。

　　“互聯(lián)網(wǎng)金融還處在灰色地帶，P2P的本質(zhì)就是把債權(quán)給資產(chǎn)證券化了，這和REITs不謀而合——它的嘗試意義正是如此?！鄙鲜鲑Y深人士分析，如果這樣的嘗試能夠成功，或許就可以入擁有大額投資能力的機(jī)構(gòu)的資金，繞過(guò)監(jiān)管更大幅度解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題，這或許還能受到政府的扶持?！吧?hù)投資者并不會(huì)成為房地產(chǎn)商的主要對(duì)象，能引入擁有大額投資能力的機(jī)構(gòu)才是試點(diǎn)的意義所在。”

　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年兩會(huì)期間首次提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，并指出“站在‘互聯(lián)網(wǎng)+’的風(fēng)口上順勢(shì)而為，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛起來(lái)”。根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，全面啟動(dòng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將對(duì)接一個(gè)市場(chǎng)總量為10萬(wàn)億元的巨大蛋糕。

　　綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，綠地在金融業(yè)務(wù)方面的首度“觸網(wǎng)”，是對(duì)搭建連接個(gè)人投資者與中小房企資源配置平臺(tái)的積極探索，亦是對(duì)房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽創(chuàng)新。

　　對(duì)于帶著“服務(wù)小微企業(yè)甚至個(gè)人”標(biāo)簽的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，一直游走在監(jiān)管之外，對(duì)于房地產(chǎn)這種融資需求大、融資渠道卻被嚴(yán)格限制的行業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融的融資渠道，似乎給一些機(jī)構(gòu)投資者撕開(kāi)了口子。

　　“中國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)P2P興趣濃厚，因?yàn)樗麄兘K于發(fā)現(xiàn)了一條有點(diǎn)合法的非法集資路徑。一個(gè)P2P平臺(tái)做一些房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)，并將其資產(chǎn)證券化，給投資人提供更透明的信息和更好的流動(dòng)性，和一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)做P2P自融絕對(duì)是兩回事。中國(guó)還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)有重要意義，我們非?？春?，也進(jìn)行了有益嘗試，目前，主要是在北上廣深四座重點(diǎn)城市，運(yùn)用成熟模型與移動(dòng)端積累的豐富數(shù)據(jù)，進(jìn)行民宅和土地估值的試點(diǎn)?！焙紊簩?duì)于“小存折”探索資產(chǎn)證券化道路的模式進(jìn)行了分析。

　　但是，我們也不得不看到，傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)證券化涉及公開(kāi)發(fā)行問(wèn)題，而我國(guó)的金融法律法規(guī)里，公開(kāi)發(fā)行都有嚴(yán)格的限制。雖然從產(chǎn)品形態(tài)上看，P2P更容易資產(chǎn)證券化，因?yàn)樯婕暗耐顿Y收益問(wèn)題相對(duì)簡(jiǎn)單，更容易形成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，而標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，才更適合互聯(lián)網(wǎng)。但P2P現(xiàn)在屬于銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，而P2P的主營(yíng)業(yè)務(wù)是債權(quán)融資，這不屬于證券法的范疇。顯然，資產(chǎn)證券化過(guò)程中，監(jiān)管問(wèn)題將會(huì)成為另一道門(mén)檻。

　　“中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)還沒(méi)有充分開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在多是一些形式重于實(shí)質(zhì)的試點(diǎn)項(xiàng)目?；ヂ?lián)網(wǎng)金融參與，變相進(jìn)行企業(yè)債發(fā)售，繞開(kāi)了證監(jiān)會(huì)對(duì)企業(yè)直接融資的阻礙，但是如果互聯(lián)網(wǎng)金融一直得不到監(jiān)管部門(mén)的認(rèn)可，游離于合法與非法之間，合格的機(jī)構(gòu)投資者參與起來(lái)就會(huì)有諸多顧慮。雖然這種方式會(huì)提供更加豐富和直接的客戶(hù)服務(wù)，但我們只能先抱有期待，持觀(guān)望態(tài)度。”何珊對(duì)記者分析道。

　　這里談到的諸多顧慮，主要集中在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)還不能完全解決。例如，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)是房產(chǎn)的話(huà)，所有權(quán)問(wèn)題決定了該處房產(chǎn)價(jià)格必須要足夠低，租金價(jià)格足夠高，才能在未來(lái)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，以保證在產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)回收投資并有收益。如果基礎(chǔ)資產(chǎn)是租金收益權(quán)的話(huà)，現(xiàn)在的物業(yè)貸便能滿(mǎn)足這種訴求，租售比差額太大，顯然不符合資產(chǎn)證券化的意義。另外，抵押物方面需要解決抵押物貶值損毀變現(xiàn)難虛假登記；利率風(fēng)險(xiǎn)方面需要承擔(dān)提前還款風(fēng)險(xiǎn)及利率波動(dòng)等。

　　“互聯(lián)網(wǎng)金融參與資產(chǎn)證券化是一個(gè)趨勢(shì)，國(guó)外的一些共同基金在這一領(lǐng)域也進(jìn)行了很多嘗試，通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)來(lái)改善基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量。在15日下午Lendit峰會(huì)關(guān)于‘資產(chǎn)證券化的增長(zhǎng)’論壇中，來(lái)自評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、傳統(tǒng)投行的專(zhuān)家表示，資產(chǎn)證券化能夠有效降低網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)的資金獲取成本，大型的平臺(tái)需要有足夠的機(jī)構(gòu)投資客戶(hù)。但從國(guó)外情況看，要得到專(zhuān)業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)管理需要達(dá)到相當(dāng)高的層次，目前也僅僅是Lending Club、Prosper、Funding Circle等主流平臺(tái)可以達(dá)到這一水平?！边@是周治翰在Lendit峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)得到的啟示。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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