住房金融改革邁出重要一步

　　住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行近日聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》以下簡稱《通知》，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，提高住房公積金繳存職工住房消費能力。

　　《通知》不僅提高首套房住房公積金貸款額度，還將優(yōu)化辦理流程，推進異地貸款，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保四項收費項目，種種措施對于當前持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生何種影響？接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的專家表示，此次《通知》下發(fā)旨在支持改善性需求，其中放松第二套房的貸款標準，將對整個房地產(chǎn)市場的銷售有所促進。但同時，如果要使住房公積金成為一個廣覆蓋或普惠的住房金融制度，還應擴大其繳存面。

　　“此次公積金貸款制度調(diào)整是各方面因素促成的?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，一方面，是由于對整個住房金融制度的調(diào)整。在利率市場化背景下，需要帶有低利率特征的金融產(chǎn)品進入，而住房公積金是目前而言唯一可以大規(guī)模使用的手段。另一方面，是由于當前提出對于改善性需求要重點支持。

　　9月30日，央行發(fā)布通知，對擁有1套住房并已結清貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策，并重申貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。劉衛(wèi)民表示，央行的通知是要對改善性需求重點支持，而公積金也是住房金融體系的一部分，此次調(diào)整公積金貸款制度是對此的及時回應?！耙虼藦倪@兩個方面來看，《通知》出臺最大的亮點是‘時機’，無論從短期還是中長期都是一個好的事情?！?/p>

　　當前，由于就業(yè)跨地區(qū)流動日益增強，異地購房需求逐漸增多?！锻ㄖ芬螅鞯匾獙崿F(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　“實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認是住房金融改革邁出的重要一步。無論從繳存還是整個資金管理，異地互相兼容政策設計是非常必要的?！眲⑿l(wèi)民告訴本報記者，實際此前已經(jīng)在廣東部分地區(qū)做過異地互認的試點工作，這次從全國層面提出，層次更高，對于整個住房公積金制度，既方便繳存者，也方便了管理者，是一個很大的進步。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心研究員王玨林在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，異地互認制度出臺實際是一項便民措施的推行?！霸谑袌鼋?jīng)濟的今天，就業(yè)問題導致異地交公積金問題成為比較普遍的現(xiàn)象，但原先異地買房沒辦法使用公積金，存在權利障礙問題，這次異地貸款旨在打開這個缺口?！?/p>

　　《通知》明確，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。劉衛(wèi)民表示，放松第二套房公積金貸款對釋放短期改善性需求將有較大幫助。

　　值得一提的是，《通知》還規(guī)定，住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

　　在劉衛(wèi)民看來，取消擔保是一個較大的調(diào)整。他表示，截至目前，公積金違約率非常低，因為其主要針對首套住房或改善性需求發(fā)放，而在貸款者或貸款家庭的風險上技術有所控制，相應的費用降低后有利于提高住房公積金資金效率，減少住房公積金運營成本。

　　對此，王玨林表示贊同并補充，免四項稅在降低成本的同時也屬于一項惠民政策。

　　王玨林表示，實際現(xiàn)在解決的這些異地貸款、免四項稅等問題，是原先就想做的，但由于不具備條件而推遲到現(xiàn)在。這次做出這項住房金融制度的改革其實是非常好的一項便民、惠民政策。

　　公積金改革對市場拉動作用或有限

　　今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。此次住房公積金改革能否帶來較好的拉動作用？“肯定對于市場有所影響，但影響不會太大。”王玨林認為，首先異地購房者占總購房者比例不大，其次異地交公積金的人群欲異地購房者占比也不是很大，因此公積金改革對市場的影響微乎其微。

　　現(xiàn)實中，住房公積金“貸款難”、效率低長期飽受“詬病”。由于資金成本低，購房公積金一直就是工薪階層的購房首選。但各地區(qū)公積金貸款業(yè)務發(fā)展不平衡以及“門檻”過高，致使貸款發(fā)放效率較低。同時，有媒體報道，我國住房公積金利用率只有50%，有3萬多億元的公積金在“沉睡”。

　　劉衛(wèi)民解釋說，這是從總量的觀點來看，或確實有這么多的資金“沉淀”。并且，住房公積金繳存余額主要用于三方面，全國住房公積金個人住房貸款、保障性住房建設試點項目貸款、購買國債，因此生息能力較低。

　　同時，劉衛(wèi)民強調(diào)，數(shù)字只是總量上的一個反應，實際對于住房需求非常旺盛的一些大型城市的公積金反而處于運行較緊的狀態(tài)，其貸款需求非常大，使用效率較高。而對于中西部城市或三四線城市，其貸款量較小，住房需求不是非常旺盛，因此其公積金確實存在“沉淀”的問題。

　　確保住房公積金制度改革順利實施，保障異地貸款順利推行，王玨林認為，實施過程中大的難度并沒有，但是很多小的方面需要連接。其中涉及到很多部門，有銀行、開發(fā)企業(yè)、公積金管理中心等，還有一些政策，法規(guī)問題，要保障不亂首先要信息到位，其次法制監(jiān)管到位等也很重要。

　　提高住房公積金使用效率

　　要使住房公積金成為一個廣覆蓋或普惠的住房金融制度，劉衛(wèi)民認為有三個方面很重要。

　　第一，還需擴大其繳存面。當前繳存單位基本都是政府、事業(yè)單位、學?；虼笮蛧蟮?，更多的中小企業(yè)并沒有納入，如果希望住房公積金長期發(fā)展，還需擴大繳存面，讓更多的人能夠享受到。

　　第二，還應提高其使用效率。公積金的“沉淀”其實就是一個問題，一方面要控制好繳存資金的風險，更多的則應該是讓其被利用起來。繳存的目的并不是將其當做一種存款來設置，而是要解決住房問題。切實解決繳存人的住房貸款，還應加大其使用力度。繳存住房公積金人群中有部分是進入這種制度，但現(xiàn)階段并沒有住房需求，也應讓其有其他的使用途徑，使用更加靈活。

　　第三，提高住房公積金的利用效率。無論是房貸的審批速度還是運行管理的效率，以及資金運作的效率都應有所提高。（張文暉）

來源：中國經(jīng)濟時報

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