房貸新政劍指樓市 意在改革

　　長期以來，“金九銀十”已成樓市風(fēng)向標(biāo)。如今“金九”已過，“銀十”帷幕也已開啟，但樓市下行局面似乎并未逆轉(zhuǎn)。九月樓市慘淡自不必說，剛剛過去的十一黃金周，樓市表現(xiàn)也很平淡。盡管有監(jiān)管層出臺樓市利好托底，但“銀十”首周并未出現(xiàn)預(yù)期中的樓市成交量“井噴”現(xiàn)象。

　　這一現(xiàn)象似乎預(yù)示著：這個十月，樓市也難“銀光閃閃”。

　　其實(shí)，出現(xiàn)這種結(jié)果并不反常。

　　幾個月來，除房價長期堅挺的“北上廣深”等地外，早先出臺“限購令”的多個城市，已因樓市疲弱紛紛取消限購。然而，松綁限購的效果并不顯著。9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價格指數(shù)顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10672元/平方米，環(huán)比下跌0.92%，為連續(xù)第5個月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個百分點(diǎn)。

　　失色的樓市數(shù)據(jù)，讓希望房地產(chǎn)市場回暖的地方政府意識到，僅僅松綁限購已無力扭轉(zhuǎn)頹勢，他們希望出臺松綁房貸的政策以提振樓市。房貸新政如期而至。

　　盡管此次新政出臺后，備受期待的黃金周購房潮并未出現(xiàn)，但這并未挫傷地方政府的高漲熱情。對于仍顯平淡的樓市，地方政府普遍認(rèn)為，新政落地尚需時日，有關(guān)方面需出臺具體執(zhí)行細(xì)則，才能讓房貸新政發(fā)揮作用。

　　在這種預(yù)期下，不乏樂觀者估計，隨著房貸新政的刺激，今年年底中國樓市將企穩(wěn)，明年市場將明顯回暖，房價可能再次暴漲。甚至有開發(fā)商認(rèn)為，隨著樓市向好，第四季度土地價格會不斷走高，留給中小開發(fā)商的機(jī)會越來越小。為此，很多開發(fā)商紛紛懊惱前三個季度拿地拿少了，錯過了買地的黃金時期。

　　那么，中國樓市是否會因房貸新政而走出低谷，重回量價雙升態(tài)勢？這需要仔細(xì)探究此次監(jiān)管層出臺樓市新政的初衷。

　　表面看，此次“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸政策，是為拯救今年以來持續(xù)不振的樓市，開發(fā)商是這一政策的直接受益者。隨著新政對于房貸限制的放松，原先被壓抑的部分購房需求有可能釋放，這將會緩解一些城市日益嚴(yán)重的供求失衡格局。

　　事實(shí)上，消化房地產(chǎn)庫存確實(shí)是中央政府下半年的重要目標(biāo)。目前，除少數(shù)像“北上廣深”這樣的城市外，中國很多三、四線城市飽受商品房庫存積壓之苦。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年8月末，全國范圍內(nèi)的商品住宅待售面積為37047萬平方米，同比增幅為26.9%，較上月增加1.9個百分點(diǎn)，房企庫存壓力依然很大。

　　早在今年7月11日，剛剛履任住建部部長的陳政高，就在其上任后的第一次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上表態(tài)稱，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整等。

　　但是，如果開發(fā)商就此認(rèn)為中央將始終為樓市保駕護(hù)航，則無疑是打錯了算盤。此次樓市新政絕非僅僅為了釋放購房需求，而是劍指樓市，意在改革。

　　今年7月召開的中共中央政治局會議明確指出，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須保持一定速度。8月召開的央行分支行行長座談會上，央行也指出，下半年穩(wěn)增長仍是居于“促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險”等諸多目標(biāo)之上的重要任務(wù)。

　　然而7月以來，金融數(shù)據(jù)失色、地方債務(wù)風(fēng)險暴露的敞口擴(kuò)大，銀行不良指標(biāo)雙升等問題讓穩(wěn)增長的壓力激增。隨著PMI等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走低，外界普遍下調(diào)了對中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期。

　　可想而知，如果信貸規(guī)模、不良指標(biāo)、債務(wù)風(fēng)險等問題不能得到妥善解決，穩(wěn)增長目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn)。由于銀行信貸不良、地方債務(wù)風(fēng)險等都與樓市走向密切相關(guān)，監(jiān)管層也早已認(rèn)識到，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的影響“牽一發(fā)而動全身”。因此，此次監(jiān)管層出臺房貸新政，目的是為了防止與樓市相關(guān)的不良貸款風(fēng)險敞口增大，同時“一箭雙雕”地緩解地方債務(wù)壓力。

　　更進(jìn)一步說，目前中國正處在三期疊加的復(fù)雜時期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融改革迫在眉睫。此次新政對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、提振市場信心和為改革營造良好環(huán)境均有積極影響。如果樓市大跌，必然會影響“穩(wěn)增長”；而離開了“穩(wěn)增長”，改革也將難展拳腳?？辞暹@一點(diǎn)，才能不被樓市表象迷惑，才能看清信貸新政的真正用意。

來源：金融時報

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