銀行間市場重開房企融資門 時隔五年再開閘

　　被銀行間市場擋在門外許久的房地產(chǎn)企業(yè)日前又有了重新入場資格。昨日，北京商報記者從業(yè)內(nèi)人士處證實了此消息，目前放開房地產(chǎn)企業(yè)融資的事項已經(jīng)提上日程，符合一定條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行中期票據(jù)，而積極參與棚改的房企將受政策傾斜。在分析人士看來，若房企在銀行間市場重啟開閘則意味著房地產(chǎn)新一輪的寬松政策開啟。

　　時隔五年再開閘

　　據(jù)媒體報道，從交易商協(xié)會債券市場專業(yè)委員會相關(guān)人士處證實，該專業(yè)委員會上周五召開會議，審議了上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)一事。這意味著未來上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)在暫停近五年后有望再次開閘。

　　事實上，根據(jù)銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，非金融企業(yè)在銀行間債券市場進(jìn)行融資基本不設(shè)門檻，只要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行申請即可，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)例外。

　　中信建投宏觀分析師王洋向北京商報記者表示，此前并沒有明文規(guī)定房地產(chǎn)商不能發(fā)債，不過為了控制房價的上漲，2010年監(jiān)管層對于房地產(chǎn)商的融資渠道進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

　　據(jù)悉，曾經(jīng)的房地產(chǎn)開發(fā)商主要利用債券市場來進(jìn)行融資，然而從2010年開始，國家的房地產(chǎn)調(diào)控開始加強，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到嚴(yán)格限制，貸款、債券、股票融資均受到抑制。

　　在今年7月23日，證監(jiān)會重啟了房企的公司債融資渠道。開閘之后，受到了房地產(chǎn)商的熱捧。

　　為何房地產(chǎn)商會熱衷于發(fā)債？王洋認(rèn)為，發(fā)債的成本相比信托成本要低很多，而且可能比銀行信貸成本還要低。對于房地產(chǎn)商而言，目前融資壓力太大。為了控制風(fēng)險，銀行對于一些中小房地產(chǎn)公司也開始了收緊信貸政策。

　　王洋預(yù)計三年期的房地產(chǎn)中期票據(jù)至少在6%以上，按照不同期限、不同信用等級，利率會有變化。

　　事實上，隨著房地產(chǎn)市場銷售放緩、國內(nèi)貨幣市場延續(xù)緊縮常態(tài)，不少房企開始尋求海外融資渠道。但王洋認(rèn)為，海外發(fā)債是這些房企融資渠道的一部分，但是海外發(fā)債需要外管局審批，不可能完全依靠海外發(fā)債來融資。

　　僅限上市房企

　　銀行間市場的發(fā)債主體一般要求有較高的資質(zhì)，而此次開閘的房地產(chǎn)商也僅限于上市房企。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)公布的一則上市房企中期票據(jù)發(fā)行政策全文顯示，為了使發(fā)債主體信息披露更為公開透明，在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)的主體必須是上市房企，而且必須要求具有豐富的公開市場融資經(jīng)驗，并要求近期海外或國內(nèi)市場有信息披露完備的直接融資記錄。

　　在房地產(chǎn)商的資質(zhì)方面，要求公眾認(rèn)可度高，具備房地產(chǎn)一級資質(zhì)，在一二線城市房地產(chǎn)占比大，公司規(guī)模、經(jīng)營數(shù)據(jù)良好，具有穩(wěn)定的償債能力。

　　另外，存在“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“信貸違規(guī)”、“無證開發(fā)”等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)商無法發(fā)行中期票據(jù)。對于一般的中期票據(jù)而言，不會對募集資金用途進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，但是房地產(chǎn)商發(fā)行的中期票據(jù)也對募集資金用途進(jìn)行了明文規(guī)定。

　　據(jù)悉，上市房企發(fā)行中期票據(jù)募集的資金用途必須為符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款）。除此之外，募集資金用于項目還需同時滿足募集資金僅用于房建開發(fā)，不能作為土地款等其他用途；項目的自有資金投入不低于項目總投資的30%等四個條件。

　　行業(yè)洗牌將加速

　　新增房地產(chǎn)商在銀行間市場的融資渠道對于危機中的房地產(chǎn)商猶如一根救命稻草，但在分析人士看來，也會加速房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。

　　據(jù)悉，國內(nèi)100多家上市房企參差不齊，部分上市房企的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%以上。在銀行信貸收緊、供給大于需求的狀態(tài)下，不少中小房企資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了較大問題。然而，對于中小房企而言，他們可能很難進(jìn)入發(fā)債的行列。

　　王洋認(rèn)為，房地產(chǎn)商重啟中期票據(jù)的融資渠道，對于房地產(chǎn)行業(yè)肯定是重大利好。但重啟后不僅將使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化，另外曾經(jīng)在銀行間市場融資的企業(yè)具有先行優(yōu)勢?！笆艿侥壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)下行的影響，并非對所有的房地產(chǎn)商都會開放，只會對條件更好的房地產(chǎn)商開放，特別是目前債券市場信用違約風(fēng)險加大，監(jiān)管層肯定會更為謹(jǐn)慎?！蓖跹蠼忉尩?。

　　通過重啟房地產(chǎn)商發(fā)債渠道的意義到底有多大？

　　好買基金債券分析師盧楊向北京商報記者表示，目前整個宏觀經(jīng)濟(jì)受到房地產(chǎn)下行的拖累，通過對房地產(chǎn)商重開新的融資渠道不僅能降低房地產(chǎn)商的融資成本，對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)也有一定的正面影響。

　　美銀美林經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸廷在昨日發(fā)布的研報中表示，允許上市房企發(fā)行中期票據(jù)相當(dāng)于信貸放松，意味著7-8月一連串低迷經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布后，中國政府正推行新一輪的刺激以實現(xiàn)今年7.5%的增長目標(biāo)。如果上述消息得以證實，則將代表中國政府所有嚴(yán)格監(jiān)管和限制出現(xiàn)重大改變。這對于清理中國影子銀行是重要一步，同時可以降低房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本，并幫助減少私人行業(yè)外部債務(wù)。

　　不過，王洋認(rèn)為，這是很明顯的房地產(chǎn)放松政策，不過由于目前房地產(chǎn)市場的下行是由供給決定的，現(xiàn)在實施放松政策并不能像2009年一樣使房地產(chǎn)市場立即回暖，“金九銀十”今年肯定無法出現(xiàn)。

來源： 北京商報

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