房價低迷融資難 2.4萬億債務(wù)壓頂?shù)胤秸?/b>

　　毫無疑問，今年是地方政府償債壓力最大的一年。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，地方債還款高峰期將至，面對巨大財政收支缺口，地方政府債務(wù)風(fēng)險正在不斷顯現(xiàn)出來。與此同時，在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，今年上半年多數(shù)地方政府的財政收入增幅放緩，而剛性支出不減，地方債的償債壓力陡增。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約11萬億元，而今年需要償還的債務(wù)占債務(wù)總余額的21.89%，這意味著，2014年地方政府需償還債務(wù)或高達(dá)2.4萬億元?！霸谪斦杖朐鏊俜啪彾С鰟傂詮?qiáng)的背景下，地方政府償債壓力會進(jìn)一步加大。同時，化解債務(wù)壓力較大?！必斦扛辈块L王保安此前曾表示。

　　2.4萬億巨債壓頂，注定了今年將是償債壓力最大的一年。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的同時，地方政府賣地收入?yún)s不斷下滑，尤其是一線城市土地流拍和底價成交頻頻，倒逼部分城市不得不對限購政策松綁。

　　更值得關(guān)注的是，地方政府債務(wù)違約現(xiàn)象不時出現(xiàn)，從而影響到國內(nèi)整體的融資市場。無論是券商還是基金子公司，相比較政府信用而言，如今更看重的是實物抵押，且估值折扣較大。

　　限購松綁促賣地

　　杭州松綁限購，佛山松綁限購……在46個限購城市中，相繼36個城市對限購政策做出了調(diào)整，而目的無非是托市，以刺激國內(nèi)眼下低迷的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　由于土地以及房地產(chǎn)市場陡然降溫，過去借債發(fā)展、靠地還債的粗放發(fā)展模式難以為繼，因此導(dǎo)致一些地方的債務(wù)風(fēng)險激增，加重了地方償債壓力，進(jìn)而使得地方政府越加依賴賣地償債。

　　在這一輪聲勢浩大的救市行動背后，不可忽略的最大動力就是地方政府賣地收入的驟降。據(jù)了解，7月全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。

　　盡管地方政府努力加速賣地，然而有些開放商卻只能“望地興嘆”。一家國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，由于資金鏈的繃緊，市場不景氣，今年開發(fā)商拿地都非常謹(jǐn)慎。與此同時，有些地方政府為了將地賣出去，不得不降低土地價格。然而即使如此，開發(fā)商為了保證公司現(xiàn)金流，面對價格非常便宜的土地往往也需要再三考慮。

　　在這種市場心態(tài)下，土地流拍和底價出讓的例子比比皆是。7月29日，一年前由于交通位置便利而備受市場追捧的北京朝陽孫河地塊流拍，也是三年來北京首次出現(xiàn)的土地流拍。

　　二線城市的房地產(chǎn)市場流拍更嚴(yán)重。以成都為例，成都市7月份土地市場明顯供大于求，整體流拍率達(dá)到53.87%，共出讓土地20宗，總供應(yīng)面積環(huán)比減少12.12%。

　　價格方面，住宅價格最近的跌幅也在逐漸擴(kuò)大。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月份百城住宅價格指數(shù)下跌0.81%，跌幅較7月擴(kuò)大0.31個百分點(diǎn)。

　　方正證券最新一份研究報告稱，預(yù)計房價的下跌走勢或延續(xù)到年底，而更多的城市會加入到取消或放松限購政策的行列中。

　　“如果不能盡快解決地方政府土地收入減少和債務(wù)增加的矛盾，年底的情況會越來越糟糕。”湖北省財政廳相關(guān)人士對記者表示，這也是很多地方放開限購的主要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年地方政府賣地收入為3.9萬億元，償債規(guī)模為2.49萬億元。2014年的地方債務(wù)償還規(guī)模2.38萬億元，與去年基本持平。盡管今年上半年地方政府賣地收入已經(jīng)達(dá)到2.1萬億元，但是市場人士皆認(rèn)為下半年這一數(shù)字將會有所放緩。

　　上述地方財政廳相關(guān)人士認(rèn)為，政府的收入過于依賴土地經(jīng)濟(jì)，這加大了債務(wù)風(fēng)險?！罢恋囟寄贸鋈サ盅毫耍庞脫?dān)保融資規(guī)模也不小?，F(xiàn)在來看，擔(dān)子太重?！?/p>

　　融資困境

　　令地方政府債務(wù)雪上加霜的是，今年的融資更難了。

　　農(nóng)行經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚近日稱，地方政府的資金來源現(xiàn)在面臨短缺甚至枯竭的危險。正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)，特別是銀行，現(xiàn)在對地方融資平臺的貸款已經(jīng)非常慎重，甚至從某種意義上來講，基本上已經(jīng)停止貸款了。

　　記者了解到，對于地方政府的債務(wù)，監(jiān)管層此前一度認(rèn)為風(fēng)險并不大。這其中主要有兩個理由：穩(wěn)定的財政收入和債務(wù)展期。在這種情況下，一些地方政府甚至只管借債，根本沒有考慮到還款壓力。一旦碰到資金短缺，地方政府很熟練地就會玩起了“信用擔(dān)?！焙汀敖栊逻€舊”的把戲。

　　“現(xiàn)在行不通了。在地方政府財政收入減少的情況下，很多機(jī)構(gòu)不愿意對這類項目接盤。行業(yè)大家都很清楚，誰是最后一棒，誰就有極大可能來承擔(dān)最終的風(fēng)險。所以，對于地方政府新增的融資項目，大部分金融機(jī)構(gòu)都非常謹(jǐn)慎?！币患倚磐泄卷椖拷?jīng)理表示，以前地方政府都會用承諾函來擔(dān)保，但目前看來這種方式卻存在著各種問題。

　　該項目經(jīng)理稱，這種“官賴”現(xiàn)象在市場上普遍存在。對于存量債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)往往無奈，只能配合地方政府采取借新還舊的方法，但是地方政府想要讓機(jī)構(gòu)再“上當(dāng)”卻很難。

　　據(jù)審計署近日發(fā)布的部分地方債務(wù)跟蹤情況，去年6月底至今年3月底，9個省份為償還到期債務(wù)舉借省本級新債579.31億元，但仍有8.21億元逾期未還。

　　一家大型股份制銀行人士也向記者透露，地方政府與銀行發(fā)展?fàn)可娣N種，對銀行形成了一定的綁架。在這種情況下，債務(wù)的清理還需要很長一段時間，目前銀行能做的就是把好總量關(guān)，基本上不批新增平臺融資。

　　對于地方政府融資，市場此前曾傳政府會逐漸引入民間資金，但是至今效果并不明顯。“一些民營集團(tuán)和財團(tuán)確實實力雄厚，但是也不可能去填窟窿。試想一下，銀行清理地方政府平臺融資都這么難，民營企業(yè)回收資金可能會面臨更大問題。”上述信托公司項目經(jīng)理稱。

　　該信托人士還直言不諱地表示，銀行、信托、券商在接手地方政府融資項目的時候，可能現(xiàn)在會比一般項目更謹(jǐn)慎一些，也更看重資產(chǎn)抵押。

　　債務(wù)走向市場？

　　滾雪球般的地方債如今面臨銀行斷奶、市場信用缺失等多重矛盾，按照中央的思路，未來這些地方債將全部走向市場。

　　銀行面對地方融資平臺開始關(guān)上閥門，政信信托項目逐漸收緊已成為大趨勢。金融監(jiān)管部門加強(qiáng)了對地方政府及融資平臺公司的信貸管理，貸款規(guī)模被有效控制。而地方政府通過信托等影子銀行融資的渠道也被收緊。

　　在地方融資平臺和通過信托等渠道舉債已經(jīng)被看緊的同時，也使得大部分的地方債務(wù)慢慢走向債市。自今年5月起，為建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，上海、廣東、浙江等10個地區(qū)開始試點(diǎn)地方債自發(fā)自還。記者獲悉，在143億元2014年江西省地方政府債券8月5日完成招標(biāo)后，廣東、山東和江蘇也已完成首批試點(diǎn)債券招標(biāo)。從債券的利率來看，地方政府的融資成本要比其他渠道低得多。

　　申萬證券最新報告稱，“自發(fā)自還”地方債體系的建立，相比從前采取了更為公開透明的運(yùn)作機(jī)制，有助于防控地方政府債務(wù)風(fēng)險。一方面為地方政府提供了成本更低的融資新渠道，另一方面也有助于地方政府風(fēng)險差別化定價。

　　然而，目前5家試點(diǎn)的地方債券評級均為最高級別，這也讓市場對此存在一定質(zhì)疑。一家券商固定收益部人士認(rèn)為，從目前披露的情況看，地方政府并未公開明晰的資產(chǎn)負(fù)債表，這種評級缺少了固定標(biāo)準(zhǔn)。此外，對于政府資產(chǎn)而言，并非所有的資產(chǎn)都能夠?qū)鶆?wù)進(jìn)行清償，即類似公園、醫(yī)院等公益性資產(chǎn)是不能列入可清償債務(wù)中的。

　　“地方債券的評級標(biāo)準(zhǔn)和制度還有待健全和完善，這才能清楚地區(qū)別債券的不同風(fēng)險?！鄙鲜鋈坦淌詹咳耸空f。

來源：中國經(jīng)營報

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