部分城市樓市成交回暖庫存下降

　　受銷售回暖影響，近期多地新房庫存明顯下降。同時，房企拿地更為理性。機構(gòu)預(yù)計，四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動性狀況將得到改善。

　　一線城市樓市成交環(huán)比上升

　　中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月11日至10月17日，一線城市樓市整體成交環(huán)比上升53.7%。其中，廣州升幅最大，約為150.17%；深圳居其次，升幅約為59.45%。從同比數(shù)據(jù)看，樓市整體成交仍下降，降幅為18.5%。其中，上海降幅約為43.35%。重點監(jiān)測城市庫存量環(huán)比下降0.83%。其中，南京降幅約為1.19%，北京降幅為1.17%，福州降幅為1.12%。

　　前9個月，全國商品房銷售量和開發(fā)投資量整體處于高位。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積為130332萬平方米，同比增長11.3%，比2019年1-9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.7%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%，比2019年1-9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。其中，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.5%。2021年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%，比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，同比增長10.9%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，隨著部分重點城市第二批次地塊完成出讓，疊加房企流動資金壓力緩解，房地產(chǎn)投資額有望進一步好轉(zhuǎn)。

　　土地市場熱度下降

　　10月19日，長沙第二批集中供地出讓結(jié)束。初始共有29宗地塊掛牌，起始總價達(dá)280.9億元。正式出讓前，8宗地塊中止出讓，8宗地塊終止出讓。在剩余的13宗地塊中，3宗流拍，10宗地塊均以底價成交，合計出讓規(guī)劃建筑面積208.9萬平方米，總成交金額88.47億元，平均成交樓面均價為4444元/平方米。

　　“長沙首輪集中供地市場呈現(xiàn)較熱態(tài)勢，但第二批集中供地?zé)岫瘸霈F(xiàn)回落?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，“除了資金壓力，土拍門檻提升使得房企拿地更為理性，從禁馬甲、限制拿地宗數(shù)、提高保證金比例、競品質(zhì)地塊需先提供建設(shè)方案、現(xiàn)房銷售等角度提高了要求。”

　　克而瑞研究中心指出，首輪集中供地長沙熱度頗高，熔斷、搖號頻現(xiàn)，企業(yè)積極“搶地”，甚至產(chǎn)生“地王”。在第二輪集中供地中，成交地塊以本地開發(fā)商為主，外地品牌房企僅有金茂、龍湖有所斬獲，其余地塊均被長沙本地房企競得，長房、天祥置業(yè)、城北置業(yè)等均有所斬獲，而城發(fā)恒偉成為唯一拿下2宗地塊的房企。下半年以來，長沙商品住宅成交低迷，“金九”銷量同比下降四成以上。

　　從前三季度土地市場整體成交情況看，受第二輪土拍延遲、土地市場降溫等因素影響，成交量出現(xiàn)一定程度的下滑。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，同比增長0.3%。

　　同時，新開工面積出現(xiàn)下降態(tài)勢。前9個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅施工面積656884萬平方米，同比增長8.2%。房屋新開工面積152944萬平方米，同比下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，同比下降3.3%。房屋竣工面積51013萬平方米，同比增長23.4%。其中，住宅竣工面積36816萬平方米，同比增長24.4%。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，為保障中長期住房供給穩(wěn)定，在四季度的第三輪集中供地中，資金實力較強的房企有望得到更多拿地機會。

　　掘金地產(chǎn)板塊

　　針對房地產(chǎn)企業(yè)的投資價值，光大證券研報表示，預(yù)計四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動性緊張情況將得到改善，開發(fā)貸和按揭貸將持續(xù)回暖，竣工端將維持較高增速，房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)值得期待?？春媒?jīng)營能力等綜合實力較強的龍頭房企。

　　諸葛找房指出，“三條紅線”新規(guī)運行已滿一年。大部分房企將降負(fù)債、降杠桿、保障現(xiàn)金流作為主要任務(wù)，通過積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建債務(wù)安全邊界。

　　根據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)，不少大型房企采取多種手段降低負(fù)債，保障資金鏈安全。銷售規(guī)模在2000億元以上的頭部房企大多處于綠檔，有息負(fù)債規(guī)模增速為3.72%。這些企業(yè)融資難度相對較低。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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