上海樓市有待復(fù)蘇，10月二手房成交量1.3萬(wàn)套

　　在如愿迎來(lái)“金九”后，上海樓市“銀十”似乎失約了。

　　以新房為例，上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月份上海全市共成交新建商品房4721套，環(huán)比下降58%，同比下降7%；成交金額408億元，環(huán)比下降31%，同比增長(zhǎng)15%。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，則有所上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，10月份上海新房成交套均總價(jià)863萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)63%，同比增長(zhǎng)24%；成交均價(jià)72550元/平，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)20%。

　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，這是由于10月供應(yīng)量回落，所以成交環(huán)比出現(xiàn)下滑。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，成交中高均價(jià)、高總價(jià)房源占比增加。此外，10月份內(nèi)中環(huán)間成交占比增加。

　　供應(yīng)方面，上海10月份新增供應(yīng)金額601億，環(huán)比下降18%，同比增長(zhǎng)56%；新增供應(yīng)7513套，環(huán)比下降27%，同比增長(zhǎng)3%。

　　從成交區(qū)域來(lái)看， 10月份外郊環(huán)間成交2266套，占全市總成交量的48%；內(nèi)中環(huán)間成交占比21%，出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。2023年前10月，外郊環(huán)間成交占比51%，較去年增加了4個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)以外減少了7個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月份中高端項(xiàng)目繼續(xù)成為成交前十榜單上重要構(gòu)成部分，尤其是單價(jià)10萬(wàn)元以上的高價(jià)房項(xiàng)目，榜單中有5個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元項(xiàng)目，比9月份多1個(gè)，較為典型的是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”。此外，關(guān)注度頗高的靜安天悅、前灘百合園也已售罄。

　　整體成交數(shù)據(jù)下行，但也不乏迎來(lái)“銀十”的房企。一名房企人士告訴界面新聞，從新房項(xiàng)目銷售來(lái)看，上海的成交基本達(dá)到預(yù)期?！暗?0月份復(fù)蘇一般，只能說沒有那么差了?！?/p>

　　二手房成交同樣不樂觀?！靶袠I(yè)都哭了，雖然是在預(yù)期范圍內(nèi)?！币晃回?fù)責(zé)二手房交易的業(yè)內(nèi)人士表示，今年10月上海二手純住宅成交總套數(shù)才13242套，但去年10月都是16473套，高于二手房成交1.5萬(wàn)套的榮枯線。

　　一名二手房中介門店店長(zhǎng)也告訴界面新聞，10月份上海二手房市場(chǎng)很一般，所在門店的成交也很差，“經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，購(gòu)房信心還是沒起來(lái)?！?/p>

　　而且，在這期間以價(jià)換量的情況較多。以徐匯龍華板塊附近一套房源為例，今年8月中旬掛牌價(jià)格650萬(wàn)元，9、10月6次調(diào)價(jià)，現(xiàn)掛牌價(jià)529萬(wàn)元，總降價(jià)幅度100多萬(wàn)元。

　　這在部分二手房中介銷售人士眼中屬于市場(chǎng)正趨向穩(wěn)定。“前幾年瘋漲的泡沫基本已經(jīng)去得差不多，現(xiàn)在成交價(jià)格和成交量也穩(wěn)定下來(lái)了?！?/p>

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，10月份上海二手房成交量共計(jì)約15084套，其中純住宅按照9成的比例來(lái)算，約1.35萬(wàn)套，幾乎是跌回到8月的成交水平。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月的黃金小長(zhǎng)假導(dǎo)致開局低迷，10月1-6日的日成交量在200套之內(nèi)，對(duì)交易量有一定影響。而且在掛牌量持續(xù)增加的情況下，成交活躍度并不算高。

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)掛牌數(shù)據(jù)顯示，今年10月二手掛牌量最高的時(shí)候，超過43萬(wàn)套（包括重疊房源）。鏈家內(nèi)網(wǎng)掛牌總量也是一路呈上升趨勢(shì)，10月下旬的掛牌量保持在16.3萬(wàn)套以上。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞指出，10月份二手住宅成交量1.3萬(wàn)套左右，環(huán)比9月份下滑15個(gè)百分點(diǎn)左右。“認(rèn)房不認(rèn)貸政策的出臺(tái)，很多置換性的需求尤其是首套置換需求增加，導(dǎo)致掛牌量大幅上漲，給二手房造成較大的壓力?！?/p>

　　此外，部分筍盤帶動(dòng)預(yù)期下行，目前可以看到核心區(qū)域的豪宅項(xiàng)目開始大幅降價(jià)，原來(lái)靜安單價(jià)10萬(wàn)左右的小區(qū)，當(dāng)前有8萬(wàn)左右的掛牌價(jià)。購(gòu)房者預(yù)期也在下行，也就是說目前成交的都是低于掛牌價(jià)的“準(zhǔn)筍盤”項(xiàng)目，部分房東不忍心大幅折價(jià)，也有雙方博弈的影響。

　　宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從樓市的前導(dǎo)性指標(biāo)來(lái)看，目前仍然存在下行的壓力，預(yù)計(jì)四季度二手房市場(chǎng)仍然較為低迷。

　　值得一提的是，業(yè)內(nèi)對(duì)于政策的預(yù)期也開始走低。“一是上海出政策的力度不會(huì)很大，而且出來(lái)的意義也不是特別大?！?/p>

　　10月24日，上海只對(duì)金山區(qū)出臺(tái)了“定向松綁”政策，在同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅3年及以上、且在本市無(wú)住房的，可購(gòu)買1套住房，且購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，金山區(qū)為上海遠(yuǎn)郊區(qū)域，現(xiàn)處于市場(chǎng)下行調(diào)整周期，基本上還是一個(gè)封閉型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，客戶主要是區(qū)域內(nèi)消化，很難有市區(qū)客戶外溢過去。此番定向?qū)捤上拶?gòu)，主要目的還是為了金山樓市去庫(kù)存。

　　10月28日，上海人大通過決定，賦予青浦、嘉定、松江、奉賢、南匯等五個(gè)新城更大的發(fā)展自主權(quán)。基于此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，上海的五個(gè)新城正處于功能提升的關(guān)鍵時(shí)期，樓市政策后續(xù)可能繼續(xù)優(yōu)化。（王婷婷）

　　轉(zhuǎn)自：界面新聞

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