任志強：房地產(chǎn)不存在“拐點”市場不會出現(xiàn)崩盤

　　2010年下半年，樓市進入調(diào)控期，但是愈加嚴厲調(diào)控迎來的是仍然瘋漲的房價。今年開始，“國八條”、房產(chǎn)稅滬渝試點、加息、一房一價、保障房開工大限等國策為購房者們打開了樓市降價的希望之門。然而，降價之后，是購房者抗議、售樓處被砸等一系列的負面反應。房價可以降嗎？房價降了是否可以買房？

　　購房并無最佳時機可言

　　據(jù)您分析，目前各地出現(xiàn)的房價下跌是短期現(xiàn)象還是會長期存在？如果是長期存在的話，會持續(xù)多長時間？

　　從長期來說房價要看人口的增長、城市化的速度、公共基礎(chǔ)設(shè)施的改善，房子的價格不決定于房子的內(nèi)部，而決定于窗戶之外發(fā)生的變化。當一個城市的外部環(huán)境 交通市政配套條件，房價就會隨此發(fā)生變化。在中國來說這個周期還有很長，也許還有幾十年。

　　任總，從這次上海某樓盤一降價就遭到瘋搶的情況來看，其實需求還是很強烈的，只是大家對政策前景擔憂，不敢出手而已，您覺得這樣的觀望情形還要持續(xù)多久？

　　本來需求也是巨大的。只是政府在摁，而且是用行政辦法在摁住，恰恰說明是供給嚴重不足，需求極大，觀望是來自于人們被政府的政策忽悠的，認為很快會降價。

　　這次房價波動，會不會給中國整個經(jīng)濟帶來不可控制的局面？

　　房價有波動是正常的，這次的房價波動是靠政府行政干預形成的，應該說是不正常的，但既然是行政控制，政府一定會用行政辦法讓它不影響或者少影響中國經(jīng)濟。

　　在很多1、2線城市房價下降的前提下，今年年底是否是購房者的最佳購房時期？

　　現(xiàn)在只有限購城市出現(xiàn)樓盤的相對下降，現(xiàn)在絕對下降的只有溫州，其他都是漲幅下降。非限購城市的房價還是緩慢增長。對于購房者來說只要有需求什么時候都要買房，就像買衣服你不能光著屁股上大街。

　　房地產(chǎn)業(yè)還需要高速發(fā)展很多年

　　請問你們認為房地產(chǎn)業(yè)還能再風光多少年。還有多少年才能實現(xiàn)像瑞士那樣五十年房價不變的情況。除了供貨關(guān)系。，還有你們認為是什么在推動房價的快漲？

　　房地產(chǎn)業(yè)還需要高速發(fā)展很多年，中國至少要解決的有幾大問題，第一是城鎮(zhèn)化問題，二是非成套住宅的改造問題，三是家庭分裂速度問題，23歲適齡年輕人的最高峰是2015年，后面要組成新家庭的分裂還有一個很長的周期。

　　當一二線城市發(fā)展空間緊縮時，大的房地產(chǎn)企業(yè)揮軍三四線城市，這樣對當?shù)胤慨a(chǎn)市場影響是好是壞，對當?shù)刂行⌒头科髞碚f是不是一種巨大的考驗？

　　一二線城市是因為城市化已經(jīng)很高了，從全國來說平均城市化率只有49.6，但大城市已經(jīng)達到了58，中等城市不到50，小城市不到30.因此在城市化過程中三四線城市需要加快發(fā)展，這對市場是好事。

　　考慮到3.4線城市在各方面的差異化、 特殊化 您認為進入的優(yōu)勢是什么？ 缺陷呢？是去適應現(xiàn)有市場 打?qū)嵙Γ?還是標新立異打一場突圍 ？

　　進入三四線城市只要有錢就能進入，對小城市來說，當?shù)氐拈_發(fā)商并沒有太多資金實力。

　　銀行在利用政策趁火打劫

　　聽到銀行業(yè)一高級人士說，房價下跌四成，中國銀行（601988）業(yè)是能承受的。任總以為此話可信否？另：房價下跌多少，老板們不能承受？

　　房價下跌四成中國的經(jīng)濟其他部分也就下跌更多。涉及房貸的部分銀行能承受，涉及其他部分的銀行能承受么？銀行的這種說法是要犧牲消費者的利益，保銀行的利益，是一種不負責任的態(tài)度。

　　首次置業(yè)的人，房價下來點，利率漲上去了，這個可怎么辦呀，短期也看不到利率下降的趨勢，您說怎么辦呀 ？

　　銀行在利用政策趁火打劫，當所有的人都開始炮轟銀行的這種趁火打劫，要求政府對銀行實行嚴格監(jiān)控，國務院的差別利率就是要鼓勵首次置業(yè)，而現(xiàn)在銀行所做的恰恰違反了國八條。

　　一、二、三、四線城市的房價能降價么？我家是安徽懷遠的，三年前我們縣城的房價1千多，現(xiàn)在漲到4千多？能否降下來么？不然我連婚都沒法結(jié)??？沒錢買婚房??！

　　目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)房價下降的主要是嚴格的限購城市，而非限購城市房價還處于上漲，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)只是漲幅有所下降。

　　有人說在未來5年內(nèi)，房價必然下降到比較低的位置，理由是：計劃生育政策的實施導致現(xiàn)階段年輕人不必擔心父母祖父母房產(chǎn)繼承問題，第一批計劃生育下的年輕人已經(jīng)隱性具有來自直系長輩所擁有的房屋，所以市場需求必然下降。您認為這種說法有道理么？年輕人一代的需求會影響房價走勢么？

　　未來五年我們的年輕人還保持著高數(shù)量的結(jié)婚需求，未來20年也不會出現(xiàn)父母全部死光的現(xiàn)象，他不會因此而影響房價。

　　中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤

　　中國房地產(chǎn)市場在政府、投資客、開發(fā)商、“丈母娘經(jīng)濟”等的多方合力之下早已經(jīng)居高難下，目前詬病主要在于房價的單邊一路扶搖直上與停滯不前的工資收入反差巨大。試問如果沒有傳統(tǒng)觀念和保障體系不完善的制約，租房能不能成為中國家庭的常態(tài)化趨勢？房地產(chǎn)能否真正完全市場化呢？

　　中國目前不是完全的市場化，因為中國政府壟斷著土地資源，只有當土地制度進行改革之后，房地產(chǎn)完全的市場化才可能實現(xiàn)。

　　郎咸平曾經(jīng)講過，房價=國家稅費+低價+相關(guān)成本+開發(fā)商利潤.你覺得這樣理解正確嗎？你認為如果必須要房價降下來的話應該從那個方面減少呢？

　　降低房價首先要解決增加供給的問題同時要增加消費者的可支付能力，降低房地產(chǎn)稅收的同時應對個人購房消費者實行稅收減免，比如個人所得稅減免。

　　任總的出發(fā)點和潘總不太一致。潘總考慮的更多的是購買力問題，而任總你強調(diào)的是需求問題。如果結(jié)合購買力考慮需求，你是否認為部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房市泡沫？

　　潘總說的購買力可能更多考慮的是公用建筑的購買力問題，住宅首先要看的是需求是否存在，商品房每年的生產(chǎn)量只能滿足約城市總家庭戶數(shù)不到3%的需求，在這些需求存在中，總有一部分人具備購買能力，至少我們看到的是在抑制需求之前沒有大量的空置房賣不出去。

　　房價和收入的嚴重不成比例，這么多人窮其大半生才能換一套房子，這種現(xiàn)象如果是正常的話，肯定是經(jīng)濟在哪里出問題了，任總既然說房價沒有問題，需求沒有問題，那么問題到底在哪里呢？

　　房價和收入并不一定嚴重不成比例，有些地區(qū)的房價很低，但老百姓也買不起，因為那些地區(qū)的收入大部分用于吃穿了，所以先要說恩格爾系數(shù)在你收入中所在的比重，你可以拿出多少錢來用于住房消費，然后才能說可支付性能力和房價的關(guān)系。

　　您覺得讓國外的房地產(chǎn)開發(fā)商進入中國，是不是如您今天中午所說的，一股清泉，進入中國的房地產(chǎn)業(yè)呢？

　　國外房地產(chǎn)進入中國會帶來很多新的技術(shù)和新的經(jīng)營模式，但他不是清泉，他們也是來掙錢的。

　　錢超過一定數(shù)量后就只是數(shù)字了， 對于一個普通人來說1E與100E 對于改善他們的生活品質(zhì)是一樣的 ，那么您現(xiàn)在做房產(chǎn)的目的又是什么呢？為了祖國的建設(shè)？還是一種習慣？

　　房地產(chǎn)是根據(jù)人們的居住條件決定他的發(fā)展的，中國的房地產(chǎn)應該說還是一個初創(chuàng)，離滿足人們的消費需求還很遠很遠。

　　如果在不遠的將來的某一天，中國地產(chǎn)市場崩盤，廣大老百姓該怎么辦？您那時又會做些什么？

　　在將來的某一天中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤。中國政府所有的調(diào)控政策就是要避免崩盤，如果房地產(chǎn)崩盤一定會對中國的整體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響，而我們的政府是一定要保八的。

　　房地產(chǎn)本來就不存在拐點

　　現(xiàn)在樓市真的很迷茫，政府要把房價搞到08年那時，到時候又要救市了，你說政府到底怎么想的啊，想調(diào)控成什么樣子？

　　政府今天已經(jīng)說限購是不得已的政策，他們也許考慮的不是樓市而是整體經(jīng)濟。

　　.如果政策不松動第四季度是否會產(chǎn)生行業(yè)洗盤的情形，房價會崩盤？

　　政策刺激度不會松動，房價也不會崩盤。但持續(xù)的行政干預一定會讓市場出現(xiàn)不可預料的現(xiàn)象。昨天人大常委會對保障金住房的質(zhì)詢中，政府已經(jīng)看到了政策中的很多不恰當?shù)牡胤揭部吹搅诵姓深A對市場經(jīng)濟的破壞，也許他們會適度調(diào)整自己現(xiàn)有的政策。

　　房產(chǎn)調(diào)控近一年，貨幣政策不放松的情況下。房地產(chǎn)開發(fā)商的未來會走向何處？目前銀行上調(diào)首套房貸利率，放棄質(zhì)量優(yōu)良的貸款，是否說明銀行也開始對房地產(chǎn)行業(yè)抱有不樂觀態(tài)度？上海多樓盤降價，您是否認同“拐點論”的說法？您對住宅房地產(chǎn)的未來持何種態(tài)度？

　　房地產(chǎn)本來不存在拐點，只是我們的政府用不得已的方式建了一個冰庫，政府已經(jīng)在考慮這個冰庫是否建的合理的問題了。

　　現(xiàn)在買房的多靠貸款，房價高的時候，雖能多貸款，但買不起，房價跌了，終于可以承受了，款又貸不到了。 對于我們這種只想買個房子成家的人什么時候才能買的起房子？

　　買不起房子的靠政府保障，要不然就得個人努力。決定房價的另外一個重要因素是人們的收入增長，如果收入增長的速度快于房價增長的速度，那么能買得起房的人就增加了，所以國家首先要解決的是如何提高居民收入問題。

　　政府不會輕易放開限購

　　溫總理去天津考察時強調(diào)要“加強協(xié)調(diào)，適時適度。注重宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調(diào)配合，既形成調(diào)控整體合力，又要防止多項政策疊加的負面影響，始終合理把握政策力度。” 這是否意味著國家要松動一些宏觀調(diào)控的政策？

　　政府的政策是根據(jù)總體經(jīng)濟環(huán)境決定的，而不是單獨就房地產(chǎn)而言的，房地產(chǎn)只是整體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境中的一部分。溫總理提出要微調(diào)和預調(diào)，也許不是針對房地產(chǎn)，而是貨幣政策、財政政策或其他行業(yè)。

　　今天建設(shè)部長表態(tài)說“住房限購政策不得已才出臺，起了些作用”，還談了些取消限購的條件。在如今“一些大型房企開始降價”，"降價售樓處被砸"，"總理說適時適度預先微調(diào)"等現(xiàn)實背景下，釋放的是什么信號？

　　現(xiàn)行的政策已經(jīng)在市場上出現(xiàn)了許多不利影響，同時也開始影響到宏觀經(jīng)濟的其他方面，比如建材的銷售下降和價格下降。所以中央政府提出為保宏觀經(jīng)濟要適度調(diào)整，但不一定對房地產(chǎn)放松管制。

　　房價到達最低點，控制每年漲幅，與GDP的增長匹配，小于CPI的值，達到調(diào)控的最終目的，問題是房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性很強，政府預判的全國各地的最低點在哪里？

　　國家用GDP來衡量房價漲幅是沒有道理的，我個人認為房價的漲幅只要低于收入的漲幅就是合理的。問題在于城市化過程中有大量的移民，他們的收入也許高于當?shù)貐^(qū)的收入，所以凡是能吸引更多移民的城市房價會脫離當?shù)氐氖杖霕藴省?/p>

　　中國的房價打壓政策是否會輻射到三四線城市，降價是否也將預示著將會出現(xiàn)另一輪房價漲幅？

　　目前的政策沒有嚴格非限購城市，但非限購城市取得個貸已經(jīng)發(fā)生了困難，中國政府不希望看到另一輪的房價高漲，也許他們會采取其他的一些辦法來防止房價再一次出現(xiàn)高漲。但從今年商品房新開工量減少看，13年的供給會大幅度下降。這是個危險的信號。

　　一旦限購放開，是不是會引來新一輪快速上漲呢？

　　政府不會輕易放開限購措施的，放開限購措施是會用其他替代方式來轉(zhuǎn)換的，如增加交易稅，資本的利澤稅，房產(chǎn)稅等等手段。這樣的話就會避免下一輪房價的快速上漲。

　　收取土地出讓金的同時不應征收房產(chǎn)稅

　　我們國內(nèi)的稅收如此之高，其實房價降不下來和稅收、土地出讓金有很大關(guān)系，你們沒向政府提出過訴求嗎，政府是個怎樣的態(tài)度？

　　國內(nèi)的稅收連續(xù)好幾年都超過了30%的增長，房價中土地出讓金和稅收都占了很大的比例。08年的兩會期間我們就通過全國工商聯(lián)在兩會中提出了提案，但政府還是想從土地中獲得更多的收益，也還在不斷的加稅。全國人大必須從國務院的授權(quán)中收回自己的授權(quán)來直接管理稅收。

　　土地政策根本性改革的方向是什么？

　　土地制度改革的方向是農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地同一性質(zhì)并逐步土地私有化。

　　土地是怎樣定價的？買土地的使用權(quán)和租賃土地有區(qū)別嗎？既然是業(yè)主只有使用權(quán)，為什么還稱“房產(chǎn)證”為產(chǎn)權(quán)證？

　　中國的土地現(xiàn)在實行的都是租賃制度，農(nóng)民也是一個使用權(quán)問題，城市也是使用權(quán)問題。已經(jīng)定了70年以后可以續(xù)期，房產(chǎn)證實際上是租賃期間的產(chǎn)權(quán)證明。

　　現(xiàn)在土地招掛拍制度有嚴重缺陷嗎？

　　土地招掛拍制度的前提是土地的重組供給，如果政府有能力去壟斷土地的供給時間、數(shù)量，那么這個制度一定會有問題，尤其是他們試圖以價高者得的方式來拍賣，一定會推高房價。

　　如果征收房產(chǎn)稅，是否應該包括土地價格在內(nèi)呢？如果包括土地價格算不算重復征稅呢？

　　現(xiàn)行的土地租用制度中，收取房產(chǎn)稅存在很多重復和不合理，大部分國家房屋保有稅是從土地角度出發(fā)征收的，中國在收取大量土地出讓金的同時不應征收房產(chǎn)稅，英國也有出租土地上征收房產(chǎn)稅的先例，但出租土地和私有土地上的稅率是差距巨大的。

　　保障性住房不會出現(xiàn)爛尾

　　在最樂觀的情況下，如果全國各地的保障房（實實在在的，不是湊數(shù)的）都能按照國家要求如期建成并且全部落到真正有需要有資格的人手里，您覺得房價會調(diào)整到合理的水平嗎？

　　保障性住房如果落到真正有資格有需求的人手里，和房價是沒有任何關(guān)系的。怕的恰恰是保障性住房讓可以買房的人居住了。

　　當保障房出現(xiàn)大面積爛尾的時候，政府有沒有可能連房帶地一起招拍掛？或者放開購房者條件？

　　保障性住房分為好幾類，經(jīng)濟適用房和兩限房，不會出現(xiàn)爛尾。可能出現(xiàn)爛尾的實際上只有政府出錢建設(shè)的公租房和廉租房。

　　任老師，我個人認為在中國房產(chǎn)限購是必要的，而且要長期下去，否則會很多人沒房子住，同時很多房子沒人住，下去肯定影響包括經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。您的意見呢？

　　限購限的是人們的權(quán)利，和房子有沒有人住沒關(guān)系。如果人們因為戶籍而不能自由遷徙，就喪失了人的尊嚴。

　　就目前國內(nèi)出臺的房地產(chǎn)政策，能否預測未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場大體走勢？可否以北京或上海舉例？

　　短期內(nèi)和開發(fā)商的現(xiàn)金流有關(guān)，對上市公司來說也和他的上市業(yè)績有關(guān)，從中長期看，房地產(chǎn)市場還是要大發(fā)展的。

來源： 中國證券網(wǎng)

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