樓市觀察：房地產(chǎn)低迷或延續(xù)到明年下半年

　　受到限購令、信貸控制、提高利率、增加保障性住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)出成交量和成交價格雙雙下行的局面。目前來看，房地產(chǎn)市場量價齊跌的態(tài)勢預計會延續(xù)一段時期。然而考慮到人口結構年輕化以及城市人口不斷膨脹所帶來的住房剛性需求在未來5年之內(nèi)還不會消失，加之18億畝耕地紅線不能突破政策所帶來的住房供給剛性，僅僅受到政策打壓所引致的地產(chǎn)市場低迷還是會迎來反轉的機會。一些證據(jù)也能夠表明，明年下半年房地產(chǎn)市場經(jīng)過持續(xù)低迷之后有可能會迎來拐點。

　　首先，從住房庫存周期角度來看，當前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存已經(jīng)達到或接近2008年大危機時期的水平，大約需要一年半左右的時間才能夠全部消化掉當前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存。然而考慮到房地產(chǎn)企業(yè)需要保留合理的庫存水平，這一合理庫存水平應該能夠滿足大約6個月的銷售。照此推算，明年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的平均庫存水平就很可能會降到6個月的較低水平，那時房地產(chǎn)市場的供求形勢就可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場就可能迎來量價齊升的局面。目前住宅存銷比最高的主要集中在一線城市，尤其是北京、上海、深圳等大城市的存銷比較高，而二三線城市的存銷比相對較低。因此，對于二三線城市而言，去庫存壓力和周期甚至會在明年上半年就會完成。

　　其次，從土地開發(fā)周期角度來看，2011年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降12%。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長9.7%，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降27.7%，而今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長達到32.7%，2010年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長28.4%，2009年更是高達47.4%?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)從土地購置到住房銷售一般要在一年半到兩年左右，所以明年下半年房地產(chǎn)市場供給緊張的局面可能會顯現(xiàn)。事實上2008年大危機期間，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積也曾經(jīng)大幅下滑，這導致2009年房地產(chǎn)市場量價齊升。

　　第三，從貨幣信貸周期來看，受到嚴厲信貸緊縮政策作用，社會整體資金面趨于緊張，人民幣貸款增速已經(jīng)持續(xù)回落，2011年9月僅為15.9%。同時，房地產(chǎn)貸款增速也在持續(xù)下降，2011年上半年人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長16.7%，比一季度末下降3.8個百分點。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)只能夠越來越多地依靠自籌資金來解決資金緊張問題。截至今年8月份，自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重已經(jīng)達到41.22%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過2008年資金較為緊張時期的水平。

　　盡管央行信貸緊縮政策在目前階段還將延續(xù)，但明年房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的信貸約束有望緩解。第一，每年的上半年一般是信貸投放高峰，明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的可貸資金量有望大幅增加；第二，由于M2的13%增速遠低于今年初制定的16%調(diào)控目標，央行12月將制定的明年貨幣信貸調(diào)控目標很可能高于當前的13%，這使得明年全年的可貸資金總量高于今年；第三，較高的準備金率政策已經(jīng)使得貨幣乘數(shù)大幅下降到3.9左右，這種情況不可能持續(xù)太久，央行到了明年上半年必定就會面臨較大的下調(diào)準備金壓力。因為隨著貿(mào)易順差在明年逐步縮窄以及持續(xù)緊縮政策所帶來的風險溢價上升，加之美歐等發(fā)達經(jīng)濟體逐步擺脫困境，資本流出壓力在明年會越來越大，央行必然需要通過降低準備金率的方式來應對資本外流風險。

　　最后，從經(jīng)濟運行周期來看，當前中國經(jīng)濟已經(jīng)逐步擺脫滯脹時期，在未來兩、三個季度內(nèi)，中國經(jīng)濟將進入下行階段，預計這一階段應該會持續(xù)到明年二季度。明年三季度之后，中國經(jīng)濟有可能會重新步入上行周期。從貨幣信貸增速、汽車銷售增速、地產(chǎn)銷售增速等領先經(jīng)濟指標來看，多數(shù)領先經(jīng)濟指標已經(jīng)跌至歷史最低位，幾乎不存在進一步下行的空間，這預示著未來一年左右時間之內(nèi)中國經(jīng)濟的下行態(tài)勢會發(fā)生改變。

　　如果從經(jīng)濟增長與通貨膨脹的關系來理解，代表總需求的經(jīng)濟增長一般領先于通貨膨脹一年左右的時間。2010年二季度開始隨著經(jīng)濟增速的持續(xù)回落，代表通貨膨脹的CPI漲幅在今年三季度見頂回落，而隨著通貨膨脹的持續(xù)回落，社會總需求就會被慢慢激發(fā)。如果從貨幣信貸領先于物價6個月到一年的時間來判斷，物價有可能在明年二季度前后跌到底部，央行決定的存貸款利率可能會隨之下調(diào)，社會總需求有可能在明年二季度之后被慢慢激發(fā)出來，最終又會引起經(jīng)濟的觸底回升，而隨著經(jīng)濟的觸底回升，房地產(chǎn)市場也會迎來轉機。

　　
來源：中國證券報

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀