直接融資破解房地產(chǎn)調(diào)控困局


作者:曾會生    時(shí)間:2011-10-27





  業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,房地產(chǎn)直接融資應(yīng)該放開。這樣既可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)升級,又能壓低房價(jià)。

  最近,房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的銀根收緊信號不斷釋放。相繼出爐的三季報(bào)顯示,數(shù)家知名地產(chǎn)企業(yè)利潤環(huán)比大幅下降,呈集體入冬的態(tài)勢。

  溫家寶總理在第八屆中國—東盟博覽會上強(qiáng)調(diào),目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期,要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。而銀監(jiān)會主席劉明康表示,通過壓力測試,就算中國房地產(chǎn)下降四成,銀行業(yè)仍可以承受。此外,數(shù)家銀行帶頭提高首套房房貸利率,仍有銀行在紛紛跟上。

  在國家調(diào)控趨緊和銀行信貸收緊的背景之下,房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新路在何方?在中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會近日舉辦的“2011中國改革論壇”房地產(chǎn)分論壇上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員、地產(chǎn)研究專家和地產(chǎn)商對我國房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新進(jìn)行了探討。與會者一致認(rèn)為,中國應(yīng)該放開房地產(chǎn)直接融資,把房地產(chǎn)消費(fèi)投資需求轉(zhuǎn)移到供給投資上,既可以增加供給,抑制末端需求,壓低房價(jià),又可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的升級。

  直接融資破解房地產(chǎn)調(diào)控困局

  中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長石小敏說,中國的金融改革太慢,現(xiàn)在國家的房地產(chǎn)調(diào)控遭遇了很大的困難。

  華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示,房地產(chǎn)調(diào)控從2003年的121號文件(央行下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)表示要去杠桿化開始,這是一個(gè)非常重要的調(diào)節(jié)。“從世界各國情況來看,如果沒有住房信貸和消費(fèi)信貸的支撐,在中國沒有開放資本市場的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)是沒有辦法發(fā)展的。”他建議,中國學(xué)習(xí)香港特區(qū)和新加坡的REITS(房地產(chǎn)投資信托),允許大家投資到企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,沒錢沒地就不叫房地產(chǎn),錢是最重要的,目前中國房地產(chǎn)投資和消費(fèi)70%都是靠銀行信貸支持,這是有問題的。“為什么深圳出了那么多全國性的大企業(yè)?是因?yàn)樯钲诘男刨J環(huán)境最寬松,額度非常大。此外,把銀行風(fēng)險(xiǎn)跟房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)緊緊綁在一塊了,這是很危險(xiǎn)的。第三,現(xiàn)在銀行信貸資金少,利率低,最后貸款往往被有關(guān)系的大國企、央企借去了,不能反映真正需要錢的企業(yè)的需求?!?

  秦虹表示,中國應(yīng)該放開房地產(chǎn)直接融資。她在論壇上分析了房地產(chǎn)直接融資的四大好處:首先,解脫了房地產(chǎn)和銀行之間緊密的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系,房地產(chǎn)直接融資后,企業(yè)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),減少了銀行原來的風(fēng)險(xiǎn);第二,放開直接融資,可以把末端消費(fèi)投資需求的轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)前端的開發(fā)投資中來,有利于增加供給;第三,大大緩解了通脹壓力;第四是房地產(chǎn)企業(yè)不再靠關(guān)系去銀行拿貸款,而是靠產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量以及盈利能力來贏得客戶,放開直接融資后,真正有能力的企業(yè),大家愿意買它的債券、基金和股票,這是市場的選擇,有利于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的升級。

  秦虹反問道,“我不理解在國外那么多年、那么成熟的融資方式,像私募股權(quán)、債券和投資信托,為什么在中國不可以實(shí)行呢?”她強(qiáng)調(diào),“房地產(chǎn)調(diào)控光堵不是辦法,要疏才行?!?

  直接融資與土地制度改革配合

  中國人民大學(xué)中國公共經(jīng)濟(jì)與治理研究中心主任陶然則表示,發(fā)展房地產(chǎn)直接融資,包括信托基金的發(fā)行,是有必要的,但目前高房價(jià)一個(gè)原因是流動性問題,必須找到一個(gè)辦法讓市場中的錢投入到真正能夠促進(jìn)增長的地方去。他建議,把集體建筑用地放開,允許蓋房子;如果商業(yè)住宅用地還是控制供給,即使直接融資放開,房地產(chǎn)信托和債券也發(fā)展不起來,必須要有土地制度改革配合,“這是一個(gè)既能帶來未來經(jīng)濟(jì)增長又能把房價(jià)壓下來的好方法?!?

  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示,目前的高房價(jià)問題是流動性惹的禍,其實(shí)是2008年金融危機(jī)后貨幣政策寬松的后果?!吧婕暗介_放資本市場,即便放開了房地產(chǎn)直接融資,也必須解決把錢投到哪里的問題。如果投不到增加供給的方面,房地產(chǎn)直接融資就等于在目前情況下又加了一把火。”


來源: 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者: 曾會生



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