房地產(chǎn)行業(yè)：經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂越大 地產(chǎn)調(diào)控越難加碼

　　投資建議： 投資增速有下滑可能，后期考驗政府承受底線： 1）高鐵降速。近日，國務(wù)院辦公廳會議規(guī)定暫停審批新的鐵路建設(shè)項目，并對已受理的項目進(jìn)行深入論證，合理確定項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)方案。海通機(jī)械小組認(rèn)為新規(guī)定短期內(nèi)對鐵路投資有較大影響。事實上2011年初開始鐵路運輸業(yè)累計固定資產(chǎn)投資增速已從2月的同比增長32%下滑到6月2.7%。在以上三點意見出臺之后，不排除下半年投資增速轉(zhuǎn)負(fù)。2）保障房投資或因資金不足而縮水？近日有海外媒報道稱，中國未來五年保障房建設(shè)計劃或因資金壓力調(diào)整節(jié)奏。2012年保障房開工計劃將較原計劃下調(diào)20%，為800萬套。按照2011年1000萬套對應(yīng)1.3萬億投資來測算的話，2012年保障房投資將下降到1萬億左右。

　　水利投資時間偏長，暫時不足以彌補(bǔ)投資增速缺口。按照此前國家計劃，未來10年水利投資規(guī)模在4萬億左右，也就是年均4000億。水利投資規(guī)模遠(yuǎn)低于鐵路年均8300億和保障房1.3萬億的投資規(guī)模。換句話說，水利投資暫時還不足以彌補(bǔ)鐵路建設(shè)下滑或者保障房投資下滑帶來的缺口。

　　經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂越大、地產(chǎn)調(diào)控越難加碼。在8月10日報告《經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂越大、地產(chǎn)調(diào)控越難加碼--從次貸危機(jī)到歐債危機(jī)的思考》中我們分析了歐債危機(jī)起因、潛在傳導(dǎo)過程和可能對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成的影響。從相關(guān)邏輯中可以看出，如果危機(jī)加劇影響外需，國內(nèi)調(diào)控力度將受到制約。而近期高鐵投資減速、保障房投資縮水傳聞使得市場對后期固定資產(chǎn)投資增速也將多一份擔(dān)心。雖然從數(shù)據(jù)看地產(chǎn)行業(yè)投資增速并未下滑，但是土地購置已經(jīng)先行回落。如果3季度行業(yè)銷售不能如期放量，我們預(yù)計4季度開始行業(yè)投資增速有可能面臨下滑。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)面博弈地產(chǎn)板塊。我們分析了貨幣政策未來三種選擇下的利率、存款準(zhǔn)備金率和M2增速的變化方向以及地產(chǎn)股走勢。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續(xù)從緊”轉(zhuǎn)為“不變”。而從地產(chǎn)股潛在走勢判斷，當(dāng)前板塊低估值情況下具備博弈宏觀政策轉(zhuǎn)變的條件。

　　如果貨幣政策從“繼續(xù)從緊”轉(zhuǎn)移到“不變”，市場環(huán)境可以類比05年走勢。事實上利率走穩(wěn)、存款準(zhǔn)備金率持平，貨幣增速持平或略微上升的貨幣政策環(huán)境于05年非常類似。此外，05年房地產(chǎn)板塊也同樣處在調(diào)控之中（首付款由20%提高到30%，后期“國八條”出臺）。從當(dāng)時板塊表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)龍頭個股僅在2季度跑出滬深300指數(shù)。

　
來源：海通證券

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