國內(nèi)樓市調(diào)控再加碼 房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜

　　周末市場傳出銀行普遍上浮首套房貸款利率的消息后，記者昨日致電了傳言中涉及的建行、光大、廣發(fā)三家銀行，雖然銀行客服稱尚未收到總行下發(fā)的“提價(jià)”通知，但從實(shí)際的放款情況看，大多數(shù)銀行網(wǎng)點(diǎn)正在“只做不說”，上浮了首套房利率5%到10%不等，且放款周期進(jìn)一步拉長。

　　1、記者調(diào)查首套房利率提了一成

　　記者周末在靜安、閔行兩區(qū)銀行網(wǎng)點(diǎn)的咨詢中發(fā)現(xiàn)，的確已有多家商業(yè)銀行提高了房貸利率下限，對首套房實(shí)行較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%。少數(shù)沒有調(diào)高利率的銀行信貸員稱，對首套房維持基準(zhǔn)利率的政策可能是“暫時(shí)的”，不排除總行層面隨時(shí)跟進(jìn)。而銀行網(wǎng)點(diǎn)“提價(jià)”比較代表性的做法是：將首套房貸利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍，申請貸款者如果希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　當(dāng)記者破費(fèi)周折地聯(lián)絡(luò)到涉及傳言中率先漲價(jià)的三家銀行內(nèi)部人士時(shí)，其大致意見相仿：“在不同地域根據(jù)客戶和風(fēng)險(xiǎn)的不同執(zhí)行的是差別化的房貸政策，在房價(jià)上漲較快的城市提高房貸利率亦屬正常?！倍@三家銀行并非行業(yè)中“提價(jià)”最早最高的。

　　記者了解到，作為最早開始啟動差別化信貸政策的中行，更是早已對個(gè)人住房貸款利率定價(jià)進(jìn)行調(diào)整，降低個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，這個(gè)“差別化定價(jià)”到目前政策依然沒變，個(gè)人買首套房的貸款利率基本上要比基準(zhǔn)利率上浮10%。而更多股份制銀行更是“只做不說”地大幅提高了首次置業(yè)者按揭貸款利率，而且對貸款資質(zhì)較差的客戶上浮利率程度更高，放款時(shí)間也延長至3個(gè)月以上。部分銀行還稱因信貸額度緊張而無法承諾放款時(shí)間。

　　2、市民體驗(yàn)不怕抬利率就怕拿不到貸款

　　如按照目前首套房三成首付七成貸款來計(jì)算，貸款利率提高5個(gè)百分點(diǎn)則意味著購房者的購房成本提高3.5%。但目前正在進(jìn)行買賣房屋交易的家住楊浦的勞小姐告訴記者：“上浮一成利率也就算了，一個(gè)月也就多還一兩百元，都已經(jīng)投了大量資金了，也不差這些小錢，但令人擔(dān)心的是銀行把放款周期拉長，影響我這種同時(shí)進(jìn)行買賣雙向交易的購房者。”

　　勞小姐的故事是目前購房者中比較典型的：由于工作單位變動，她決定將家從楊浦區(qū)搬到閔行區(qū)，在短短一個(gè)月時(shí)間，勞小姐迅速找到了自己中意的房源，而且由于其是首套房，在銀行拿到貸款的難度不大，但卻“卡”在了放款流程上。第一家銀行告訴勞小姐，起碼要兩個(gè)月后款項(xiàng)才能下?lián)?，第二家銀行則不僅要求她多付一成利率，還不能承諾貸款何時(shí)能下發(fā)。而勞小姐上家的情況更為復(fù)雜，因?yàn)橐咽嵌追苛?，雖然其中一位還是在銀行的工作人員，但是依然拿不到貸款，只能通過貸款公司去“暗箱”操作。現(xiàn)在不僅是上家急于求貸，勞小姐也幫著上家催錢，因?yàn)闊o論哪方的交易有所耽擱，無疑會影響整個(gè)買賣進(jìn)程。

　　張先生和劉小姐今年以來一直看婚房，之前因價(jià)格過高始終未出手，兩周前剛好在浦東錦繡路附近碰上一套急拋得二手房>二手房，兩人立馬看中，在中介的催促下于是很快便簽訂了買賣合同，小兩口由于準(zhǔn)備充分，很短時(shí)間內(nèi)便向銀行提供了各種貸款資料。誰知周一上午他們再次向中介詢問，但遇到了意想不到的結(jié)果，因銀行上調(diào)首套房貸利率，審批流程延長，貸款不知道什么時(shí)候才能下來，無賴之下他們只有耐心等待，中介還告知，要他們做好2-3個(gè)月的等待準(zhǔn)備！

　　3、中介吐槽貸款難已經(jīng)導(dǎo)致大量違約

　　銀行抬高優(yōu)惠利率門檻，受到打擊的除了購房者還有中介。位于新閘路石門二路的一家中介公司透露，在近期房產(chǎn)交易的法律糾紛中，由貸款難而導(dǎo)致的二手房上、下家間的糾紛占據(jù)了較大比例。

　　而不少中介對銀行的做法也頗有怨言：“由于信貸額度緊張，一些銀行還提高了放貸門檻。除了對購房者資格有嚴(yán)格的審核外，一些銀行還對房屋狀況等做了明確的要求。如有銀行規(guī)定房齡20年以上的老公房不能貸款，面積50平方米以下且位置較遠(yuǎn)的房子也很難獲得貸款?！蔽挥陂h行區(qū)都市路附近兜售樓盤消息的一位中介告訴記者。

　　記者聆聽了活躍在市場的多位一線房產(chǎn)營銷人員的觀點(diǎn)：“目前已經(jīng)進(jìn)入四季度，本來就是樓市比較難賣的時(shí)點(diǎn)，現(xiàn)在銀行又繼續(xù)上抬貸款門檻，估計(jì)2012年樓市‘冬天’要提早到了?！辈稍L中中介還反映，之前首套房貸利率是7折，后來取消7折后恢復(fù)基準(zhǔn)利率，到現(xiàn)在有增加到1.05-1.1倍，這意味著實(shí)際利率成本增加了30%以上，信貸累計(jì)疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，對樓市購買、尤其是剛性需求的抑制作用非常明顯。今年冬天不僅來的早，甚至連御冬的“寒衣”都找不到，已經(jīng)有較大一部分中介提前退出，人員改行，預(yù)計(jì)不久這一現(xiàn)象還會集中爆發(fā)！樓市調(diào)控加碼，行業(yè)雪上加霜！

　　4、政策解讀上調(diào)利率凸顯貸款供需矛盾

　　今年以來，銀行層面一直資金面緊張，購房者反映普遍難貸。但為何在此時(shí)曝出銀行向首套房“開刀”的消息呢？分析人士認(rèn)為，主要是進(jìn)入第四季度后，信貸額度已經(jīng)很少了，這種情況下只能優(yōu)先滿足剛性需求，次要滿足改善性需求?！安粌H首套房提高了利率，二套房貸款做得更少了?！膘o安區(qū)膠州路附近的一家大行信貸員告訴記者。

　　而一旦上調(diào)了按揭貸款利率，個(gè)人房貸規(guī)模就會因需求的減少而降低，那么，這就會騰挪出不少信貸資金?！白プ∈找嫦鄬^高、風(fēng)險(xiǎn)成本低的項(xiàng)目配置信貸資源是銀行第四季度調(diào)整的傾向?！贝送?，記者注意到，目前個(gè)人按揭貸款的市場需求依然較大，但進(jìn)入第四季度后，銀行信貸額度早已呈現(xiàn)捉襟見肘之勢，信貸資源的配置需要再調(diào)整，而個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中，房屋按揭貸款首當(dāng)其沖。央行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月新增貸款僅4700億元，較上月明顯回落，且創(chuàng)下21個(gè)月來新低，這表明政策總體基調(diào)依然偏緊，而流動性正是樓市的大環(huán)境之一。在準(zhǔn)備金連續(xù)提高的累積作用、準(zhǔn)備金率繳存基數(shù)擴(kuò)大、差別準(zhǔn)備金率動態(tài)調(diào)整以及存款增長放緩的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，貸款的供需矛盾狀況尤為突出。

　　而房地產(chǎn)個(gè)人貸款與開發(fā)貸款趨于緊張也反映了市場對未來房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮，如果房價(jià)出現(xiàn)大幅持續(xù)下行，銀行需要提前撥備資金以抵御風(fēng)險(xiǎn)，這導(dǎo)致銀行將繼續(xù)提高貸款利率與首付比率，從而降低房貸承載的風(fēng)險(xiǎn)。

　　上周五發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份M2貨幣供應(yīng)量增速從8月份的同比13.5%放緩至13.0%，低于市場預(yù)期的14.0%；9月份新增人民幣貸款4700億元，也低于此前市場預(yù)期的5500億元不少，較上月明顯回落，且創(chuàng)下21個(gè)月來新低，這表明政策總體基調(diào)依然偏緊，而流動性正是樓市的大環(huán)境之一。

　　從各銀行2011年中期業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)來看，14家上市銀行中，大部分銀行上半年個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款總額比重均不低于60%。目前房地產(chǎn)個(gè)人貸款與開發(fā)貸款趨于緊張反映了市場對未來房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮，如果房價(jià)出現(xiàn)大幅持續(xù)下行，銀行需要提前撥備資金以抵御風(fēng)險(xiǎn)，這導(dǎo)致銀行將繼續(xù)提高貸款利率與首付比率，從而降低房貸承載的風(fēng)險(xiǎn)。除了宏觀貨幣政策的緊縮外，銀行自身還面臨著嚴(yán)格的新資本監(jiān)管要求，配置信貸資源也是銀行為年末考核未雨綢繆。銀行上調(diào)房貸利率這一狀況或許會持續(xù)到明年一季度。

來源：新聞晚報(bào)

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