房地產(chǎn)行業(yè)：銷售增幅繼續(xù)收窄

投資要點

前三季度市場整體銷售平穩(wěn)

8月、9月重點城市銷售面積開始環(huán)比下降，顯示出市場拐點。前三季度商品住宅銷售面積、銷售金額分別同比增長12%、21%，增幅未有明顯下降。9月銷售面積、銷售金額增幅同比收窄，國慶黃金周重點城市成交量也下降4成以上，成交量現(xiàn)出拐點。龍頭企業(yè)市場份額同比提升約1個百分點。

價格未有下降，但漲勢得以控制

一線城市房屋銷售價格指數(shù)近三個月持平，二線城市中，限購城市有26個，其中房價環(huán)比下跌的有5個，與7月、8月持平，跌幅均不超過0.3%；房價持平的有7個，較8月份少2個；房價環(huán)比增長的有14個，較8月份多2個；未限購二線城市中，重慶房價環(huán)比下跌0.4%，煙臺與唐山環(huán)比持平；三線城市中，限購的城市有7個，其中房價環(huán)比上漲1個，8月份無房價上漲城市；未限購的三線城市中，房價環(huán)比上漲的有9個，較8月份少3個。

前三季度投資力度尚未出現(xiàn)明顯下降

前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長35.2%，增速位于歷史較高位；施工面積和新開工面積未有明顯下滑。8月、9月房地產(chǎn)投資額增速有所回落，9月新開工面積出現(xiàn)同比、環(huán)比回落，但供給減少趨勢是否形成尚不確定。

但從上市公司拿地金額看，前三季度出現(xiàn)大幅下調(diào)，但龍頭企業(yè)9月份拿地面積和拿地金額均出現(xiàn)環(huán)比大幅增長，似乎預示著拿地時機已到。

房地產(chǎn)資金來源增速位于歷史低位

前三季度房地產(chǎn)資金來源共6.19萬億元，同比增長22.7%，增幅同比縮小9.8個百分點，處于歷史較低位。9月資金來源7209億元，同比增長17.4%，增速環(huán)比下滑8.1個百分點。三季度末自籌資金占資金來源的比重為41.22%，為近幾年歷史最高值。08年的最高值為11月份的40.25%。

國內(nèi)貸款占資金來源的比例為15.7%，為近幾年歷史最低位。

我們分析房地產(chǎn)投資額占資金來源的比例來判斷開發(fā)商的資金壓力。2011年9月底該比例為71.4%，與08年7月份相當。08年8月至09年2月為近幾年唯一的房價下跌空間。2008年8月該比例為73.4%，可視為降價臨界點。若按照目前的投資力度和銷售回款情況，2011年10月底該比例提高至73%，2011年11月底提升至74.3%，我們初步判斷房價下跌的時間為2011年11月初。由于股價走勢和房地產(chǎn)銷售情況密切相關(guān)，我們建議投資者以規(guī)避風險為主。

來源: 天相投資　

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