2012年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　2012年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。

　　由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達(dá)到預(yù)期、保障性住房在人民強(qiáng)烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實(shí)難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。

　　2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。

　　一、房地產(chǎn)政策調(diào)整

　　2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　1、國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

　　2、國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；

　　3、一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

　　4、國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；

　　5、下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；

　　6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

　　二、 土地供應(yīng)量走勢

　　土地供應(yīng)量走勢為：2012年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴(yán)控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。

　　對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。

　　1、保障性住房土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。

　　2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實(shí)行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。

　　3、商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。

　　這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。

　　三、房地產(chǎn)資金走勢

　　對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

　　1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

　　2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

　　3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì)

　　泡沫風(fēng)險圍墻；

　　4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與

　　地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國家財政預(yù)算的總盤子；

　　5、仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

　　 所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當(dāng)國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

　　四、保障性住房走勢

　　國家由于財政問題對保障性住房會進(jìn)一步放開，讓更多的民間資本融入進(jìn)來，

　　參加保障性住房建設(shè)。同時加強(qiáng)對保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預(yù)算。

　　一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；

　　二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來

　　保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補(bǔ)第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。

　　三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進(jìn)展緩慢。

　　四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到2013年啟動。

　　五、政策性商品住房——限價房走勢

　　限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實(shí)行金融嚴(yán)格從緊的政策，計劃期的限價房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

　　六、商品房走勢

　　無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟(jì)共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。

　　一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。

　　三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

　　地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收。

　　 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

　　七、商品房價格走勢

　　一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。

　　一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。，

　　二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

　　三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

　　四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

　　八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢

　　在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

　　2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會有四點(diǎn)突破：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

　　現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

　　九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實(shí)力，進(jìn)入商品辦公用房開發(fā)請三思。

　　2、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當(dāng)形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

　　3、由于城市化進(jìn)程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

　　 結(jié)束語

　　 2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

來源： 新浪房產(chǎn)

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