房地產(chǎn)行業(yè)迎來真正意義的調(diào)整

　　近日，樓市拐點論甚囂塵上，已經(jīng)成為媒體和公眾熱議的焦點。

　　所謂樓市出現(xiàn)拐點，有兩個背景不得不提：一是國家統(tǒng)計局18日公布的“9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，9月份，70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格比上月下降的有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環(huán)比價格下降的城市增加了1個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0．3%。與去年同月相比，70個大中城市中價格下降的有1個，漲幅回落的城市有59個，比8月份增加了19個。顯然，隨著多個城市房價同比、環(huán)比漲幅的明顯回落，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)上的拐點已經(jīng)初露端倪。

　　另一個背景就是，自建設銀行（601939）北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準利率的1．05倍后，目前，已經(jīng)有14個城市開始上調(diào)首套房貸款利率。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準利率基礎上上浮5%—30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。此次首套房貸利率上調(diào)的行動已經(jīng)給出了一個風向標的意義，尤其是在當前房地產(chǎn)市場進入到一個真正的拐點的時候，金融機構的利率工具對房地產(chǎn)市場的拐點走勢將起到一個推波助瀾的作用。實際上，與以往靠行政命令限制購房需求不同，銀行提高房貸利率的這一政策，不僅抑制了過度需求，而且關鍵是對開發(fā)商的資金產(chǎn)生了抑制作用，從而給整個市場帶來深遠的影響。

　　不過，值得注意的是，目前針對樓市拐點還存在一定的爭議，比如，同比下降的城市只有1個，如果地方調(diào)控執(zhí)行出現(xiàn)變通的話，這個局面毫無疑問會瞬間改變。當然，總體而言，隨著各項政策的效果疊加，下降的趨勢已基本明朗?？梢钥吹?，2011年以來，針對房地產(chǎn)市場的專項調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場化以來最為嚴厲的市場與政策環(huán)境，也面臨巨大的去庫存與去杠桿雙重壓力。因此，從長期看，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一次真正意義上的調(diào)整，這也是中國經(jīng)濟結構調(diào)整的一個重要體現(xiàn)。

　　首先，就房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險而言，房地產(chǎn)供給相對過剩的市場格局逐步形成。在各項政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮，房地產(chǎn)交易暴跌，“金九銀十”已經(jīng)成為泡影，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)正進入去庫存階段，其中全國14個主要城市庫存需要15個月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發(fā)生了明顯變化；而且，隨著2012年保障房的大量入市將改變房地產(chǎn)市場的供給結構。從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來周期性驅(qū)動力將會減弱。從趨勢性驅(qū)動力來講，未來幾年一二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區(qū)擴張步伐放緩。因此，從這個角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展必然要進入到一個常規(guī)的發(fā)展時期。

　　其次，目前的信貸緊縮政策給開發(fā)商的資金帶來巨大沖擊。開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率在70%以上，綠城地產(chǎn)的負債率高達140%，處于要么降價，要么倒閉的生死邊緣。前期房價暴漲的一些地區(qū)，要么房價已經(jīng)回落到2009年的水平，如北京通州的一些樓盤，要么出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，如鄂爾多斯（600295）。綠城董事長甚至直言，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就降價出售，然后離開這個市場。這顯示出目前的開發(fā)商資金壓力前所未有的緊張。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)利潤靠地價上漲的時代已經(jīng)慢慢離去，隨著國家對土地管理的嚴格，土地價格的上漲也將受到限制。

　　因此，隨著宏觀調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對這個回落的現(xiàn)實，做出明智的選擇。

來源： 中國經(jīng)濟時報 作者： 周子勛

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