限購(gòu)+限貸：房地產(chǎn)調(diào)控疊加效應(yīng)將現(xiàn)？

“限購(gòu)”加上“限貸”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)“遇冷”？

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》昨日從多家銀行了解到，目前不少銀行已將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.1倍，而有個(gè)別銀行則暫停個(gè)人按揭、個(gè)人消費(fèi)等貸款業(yè)務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，銀行上調(diào)房貸利率和在按揭業(yè)務(wù)上的收縮，或?qū)⒅苯哟驂嘿?gòu)房總需求，從而一定程度上打壓購(gòu)房需求。

“集體”上調(diào)首套房貸利率

鑒于持續(xù)的信貸額度緊張和信貸投放方向調(diào)整，部分銀行已明確開(kāi)始執(zhí)行首付三成、利率上浮10%的政策，二套房貸則要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。

“根據(jù)總行相關(guān)規(guī)定，首套房貸利率在基準(zhǔn)利率上浮10%，”廣發(fā)銀行滬上一家支行授信部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“但是房地產(chǎn)‘限購(gòu)令’之后，個(gè)人按揭業(yè)務(wù)已幾乎沒(méi)有單子可做?！?/p>

另一家股份制銀行上海分行零售信貸部相關(guān)人士也對(duì)記者坦言，該行“很早以前就已經(jīng)實(shí)行首套房貸利率1.1倍”。

而工行上海分行個(gè)金部相關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示，總行方面尚未做出統(tǒng)一上調(diào)調(diào)整，現(xiàn)在原則上仍執(zhí)行首套房貸基準(zhǔn)利率政策，“繼9月份季末額度非常緊張之后，目前額度稍許好轉(zhuǎn)?！?/p>

“目前除了首套房貸還有所鼓勵(lì)，二套房貸客戶(hù)數(shù)量已微乎其微?！绷硪患覈?guó)有大行個(gè)金部相關(guān)人士則對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，此前上海樓市“限購(gòu)令”再次加碼，暫停非上海戶(hù)籍一次性補(bǔ)交稅單購(gòu)房，這會(huì)對(duì)房產(chǎn)交易量和房貸進(jìn)一步產(chǎn)生影響?！?/p>

今年7月，上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心陸續(xù)收到《關(guān)于加強(qiáng)本市商品住房銷(xiāo)售行為監(jiān)管?chē)?yán)格執(zhí)行住房限售政策等有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確非上海戶(hù)籍居民家庭持《個(gè)人所得稅完稅憑證》購(gòu)房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合“自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿(mǎn)12個(gè)月”的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。

近日有公開(kāi)消息顯示，繼建行北京分行將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮5%甚至10%，此輪上調(diào)首套房貸利率地區(qū)更涵蓋北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市以及杭州、武漢、長(zhǎng)沙、合肥等二線(xiàn)城市。

中金公司昨日發(fā)布的長(zhǎng)沙、武漢、合肥三地房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告就指出，由于額度收緊影響，銀行開(kāi)始用按揭利率折扣來(lái)甄選客戶(hù)，首套房利率已經(jīng)從7 月份的基準(zhǔn)利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)上漲13%左右，部分銀行甚至將利率提至1.3~1.4 倍。

與此同時(shí)，調(diào)研報(bào)告顯示，9 月開(kāi)始，銀行對(duì)于按揭審批的流程明顯加嚴(yán)，放款周期也相應(yīng)拖長(zhǎng)，有部分項(xiàng)目8 月下旬銷(xiāo)售，至今未獲得放款。

房貸增長(zhǎng)異常乏力

個(gè)人住房貸款疲軟程度有所加劇。

9月份滬上房貸環(huán)比僅增4.1億元。根據(jù)央行上?？偛可现芪骞嫉淖钚聰?shù)據(jù)，今年前三季度，滬上個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)乏力。前三季度上海新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款411.7億元，同比少增274.1億元。其中：個(gè)人住房貸款增加199.7億元，同比少增294.7億元，而9月份僅增4.1億元，環(huán)比少增12.6億元。

“今年以來(lái)，銀行個(gè)貸領(lǐng)域加大個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)類(lèi)貸款的信貸投放，現(xiàn)在此類(lèi)貸款利率水平的‘底線(xiàn)’至少在基準(zhǔn)利率上浮15%，但一般情況都要上浮20%~30%?！鄙鲜鰢?guó)有大行人士還對(duì)本報(bào)記者表示，“而個(gè)人按揭貸款在質(zhì)量和收益率等方面的吸引力不如往年?！?/p>

據(jù)記者了解，滬上一些股份制銀行和城商行個(gè)人消費(fèi)類(lèi)貸款利率已在基準(zhǔn)利率上浮20%~50%不等；而個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款一般上浮幅度也至少在20%~30%。

同時(shí)，由于受制于資金面和信貸額度緊張，個(gè)人貸款領(lǐng)域已經(jīng)受到“波及”。目前上海區(qū)域民生銀行、興業(yè)銀行等個(gè)別銀行已基本暫停辦理個(gè)人房貸和個(gè)人消費(fèi)貸款，但貸款利率水平相對(duì)較高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款依然受到銀行青睞。

“目前的按揭貸款利率普遍是首套上浮10%，二套上浮15%~20%，且有30%~60%的首付，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)較低。若再考慮新資本協(xié)議中，首套房按揭的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅為45%，按揭貸款的資本和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益率非?？捎^?！鄙鲜鲋薪鸸緢?bào)告表示，但大客戶(hù)、大項(xiàng)目貸款占用額度，延遲放款成為常態(tài)，加上部分銀行積極推動(dòng)零售業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加快經(jīng)營(yíng)性貸款的投放，因此按揭貸款的新增量較2010 年大幅下降。

政策疊加效應(yīng)將現(xiàn)？

在一些分析人士看來(lái)，此番銀行上調(diào)首套房貸利率可能會(huì)使得購(gòu)房總需求減少，從而一定程度上影響后期房屋銷(xiāo)售和價(jià)格；但面臨資金緊張和市場(chǎng)實(shí)際利率走高的銀行有著上調(diào)利率的內(nèi)生沖動(dòng)。

中金公司報(bào)告就指出，9月以后，銀行信貸額度明顯緊張，中部區(qū)域各地按揭貸款利率已上調(diào)至1.1~1.2 倍基準(zhǔn)利率，直接打壓房地產(chǎn)需求，預(yù)期后期銷(xiāo)售難以大幅反彈。

“限購(gòu)+限貸兩者疊加使得有購(gòu)買(mǎi)能力且有購(gòu)買(mǎi)資格的買(mǎi)房者在近期觀望情緒較嚴(yán)重，除開(kāi)地理位置很好的市內(nèi)核心區(qū)樓盤(pán)外，郊區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)售放緩較明顯，如果目前銀行信貸資金偏緊的情況延續(xù)下去，我們認(rèn)為10、11 月份銷(xiāo)售能夠大幅反彈的概率較小。”報(bào)告寫(xiě)道。

但中金公司分析師同時(shí)認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商資金面尚可，騰挪余地較大，行業(yè)調(diào)整將是以時(shí)間換空間的“軟著陸”實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)也難以出現(xiàn)大幅下跌。

也有業(yè)內(nèi)人士提出，商業(yè)銀行應(yīng)該對(duì)首套房予以貸款支持，首套房貸并非國(guó)家宏觀調(diào)控的限制對(duì)象。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：曹金玲

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