馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入收官階段

本月13日，建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍的舉措，引發(fā)了市場的連鎖效應(yīng)。據(jù)一些媒體統(tǒng)計(jì)，目前全國已經(jīng)有14個(gè)城市上調(diào)了首套房貸的基準(zhǔn)利率，最高的上浮幅度達(dá)到了驚人的50%。

事實(shí)上，早在今年年初，上海、杭州等城市的部分銀行已經(jīng)陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率，從08年救市時(shí)的7折、8.5折優(yōu)惠上調(diào)到基準(zhǔn)利率，目前又在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮5%-30%，甚至50%。這給已經(jīng)處于最后相持階段仍然略顯朦朧的房地產(chǎn)市場走勢，投下了一顆耀眼的照明彈。商業(yè)銀行在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，決定上調(diào)首套房貸的基準(zhǔn)利率，這個(gè)中國房地產(chǎn)利益鏈的“鐵三角”中——地方政府、開發(fā)商和銀行，第一個(gè)用利率對未來的房價(jià)唱衰的機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)牢不可破的利益鏈條終于被市場撕開了一個(gè)小小的口子。

商業(yè)銀行上調(diào)利率的舉措，對房地產(chǎn)市場未來的影響是顯而易見的，首套房貸的利率從以前的7折上調(diào)到基準(zhǔn)利率，再從基準(zhǔn)利率上浮5%到30%，意味著購房者的實(shí)際利息成本增加了30%-40%，按照最大上調(diào)幅度50%計(jì)算，意味著房貸利率已經(jīng)超過了10%，等于至少加息了4次以上，這對于壓縮購買力無疑是一個(gè)極具殺傷力的舉措。如果說前段時(shí)間，佛山放寬限購政策被解讀為地方政府的試探性舉措，并引發(fā)了樓市調(diào)控是否放松的猜測的話，則這次商業(yè)銀行的舉動(dòng)，使這種猜測已經(jīng)沒有任何可信度，銀行主動(dòng)從地方政府和開發(fā)商的利益共同體中脫身，讓樓市的走勢不能撲朔迷離，房價(jià)拐點(diǎn)的到來已經(jīng)只是時(shí)間問題。

就目前的房地產(chǎn)態(tài)勢而言，如果政策不要松動(dòng)，兌現(xiàn)房價(jià)回歸理性的政治承諾可謂到了最后的收官階段：首先，歷經(jīng)一年多的政策的高壓，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮，房地產(chǎn)交易暴跌，金九銀十已經(jīng)成為泡影，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創(chuàng)下了近三年來的新低；其二，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的明顯信號(hào)。8月份國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，70個(gè)大中城市，已經(jīng)有16個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比下降，30個(gè)城市的房價(jià)停漲，而一些城市的秋季房展會(huì)出現(xiàn)了很多的促銷的手段；其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國14個(gè)主要城市庫存需要15個(gè)月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發(fā)生了明顯的變化；其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)140%以上，處于要么降價(jià)，要么倒閉的生死邊緣。

但是，中國房地產(chǎn)的博弈歷來都復(fù)雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利，特別是，最近歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商對政策松動(dòng)抱有強(qiáng)烈的幻想，而長期以來地方政府依靠土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)也給了房地產(chǎn)繼續(xù)死扛足夠的信心。而且，盡管從交易量和環(huán)比看，房地產(chǎn)市場的力量正在發(fā)生轉(zhuǎn)換，但價(jià)格的同比變化并不大，這是考量政策是否堅(jiān)持的最關(guān)鍵的時(shí)刻。在這個(gè)時(shí)候，任何政策的風(fēng)吹草動(dòng)，對于房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。佛山放寬限購，讓大家擔(dān)心政策又會(huì)功虧一簣，而商業(yè)銀行提高利率，又讓房價(jià)堅(jiān)固的堤防被打開了一道明顯的缺口。

而最近溫州民間借貸投機(jī)房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和中小企業(yè)的生存困境，事實(shí)上幫矛盾中的決策層下了最后的決心，一個(gè)依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，其負(fù)面效應(yīng)和破壞力足以毀壞來之不易的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，放棄對房地產(chǎn)的依賴，讓企業(yè)回歸實(shí)業(yè)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)調(diào)整真正見效，這在認(rèn)識(shí)上已經(jīng)沒有任何分歧。房地產(chǎn)可以毀了溫州，毀了鄂爾多斯，同樣也可以毀了中國經(jīng)濟(jì)。

正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，國務(wù)院總理溫家寶在9月份《求是》雜志發(fā)表文章談及房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，明確表示“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。這不僅是給市場喊話，也是給中國經(jīng)濟(jì)的未來喊話。但是，這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動(dòng)的邏輯，而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢不錯(cuò)，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時(shí)刻，對于市場上的各種動(dòng)態(tài)，無疑都要保持一份足夠的警惕。

來源： 國際財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)

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