房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”失靈 后市走向依舊撲朔迷離

　　被業(yè)界稱為“樓市風(fēng)向標(biāo)”的“十一”假日房展會已經(jīng)落幕。然而，今年“十一”期間的樓市行情卻走出了詭異走勢，日均成交不足百套，成交量創(chuàng)六年來新低。今年假日房展會的“風(fēng)向標(biāo)”作用大不如前，“十一”的慘淡開局使得后市走向更加撲朔迷離。

　　專家：“促銷”通道沒有打開

　　上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，今年國慶節(jié)期間（10.4-10.7，下同）全市新建商品住宅累計成交398套、4.47萬平方米，同比回落77.6%、78.5%；成交均價為2.18萬元/平方米、同比上升13.7%。此四天的平均成交水平不僅低于9月份 163.5套的日均成交水平，與去年同期462套相比更是縮水近八成。

　　分析師黃河滔表示，歷年國慶期間新房成交往往受節(jié)假日氛圍的影響，較節(jié)前皆會出現(xiàn)一定滑落，而今年情況更為明顯，10月成交量繼續(xù)低位徘徊的概率很大。從“十一”房展期間眾多的參觀人數(shù)仍表明，當(dāng)前市場潛在購買力依舊可觀；限購短期取消無望之下，房屋價格的適度調(diào)整是激活市場的最有利方式。

　　對此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也表示同意。

　　他指出，此次展會中，有一些市場信號得到了充分的體現(xiàn)。首先是觀望背景下，購房者展示了自己仍然旺盛的置業(yè)訴求和對價格調(diào)整的強(qiáng)烈期待。購房者對展會興趣大增，主要還是想看看房價到底降了沒有，但多數(shù)人都比較失望。其次，多數(shù)的供應(yīng)方仍然沒有納入到“促銷”通道上來，很多的優(yōu)惠舉措仍具有試探意味，“限定房源、限定時間、限定尺度”的印記仍普遍存在。這也表明了，盡管業(yè)內(nèi)風(fēng)傳開發(fā)企業(yè)面臨資金尷尬，且危機(jī)深度已接近斷裂，顯然并不是事實。開發(fā)企業(yè)的資金狀況仍在掌控之中，雖不能游刃有余，但仍可做到進(jìn)退自若。在這種情況下，雖然此次展會較旺的人氣讓參展項目的客源都得到一定補(bǔ)足和積累，但真正轉(zhuǎn)化為交易，還需要一定的價格讓步。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則認(rèn)為，當(dāng)前房價還是偏高，開發(fā)商降價意愿不強(qiáng)烈，導(dǎo)致近期成交相對冷清。房展會成交十分慘淡，也是由于開發(fā)商整體降價的意愿也不是很強(qiáng)烈，購房者持續(xù)觀望而形成。當(dāng)前還是有部分開發(fā)商的價格有松動跡象，因此后市成交量的回升還是值得期待的。

　　購房者：目前不是購房最佳時機(jī)

　　成交欠佳，但看房人氣依舊不減。據(jù)統(tǒng)計，房展會參觀總?cè)藬?shù)逾13萬人次，與2009年樓市最熱時相當(dāng)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，“高人氣，低成交”的現(xiàn)象背后，其實質(zhì)是潛在購買力依舊龐大，然而預(yù)期后市降價所導(dǎo)致的濃重觀望情緒使得這些購買力遲遲不愿出手。

　　上海財經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計研究中心近日公布第三季度社會經(jīng)濟(jì)指數(shù)顯示，上海市消費者買房意愿指數(shù)為25.1點，環(huán)比下降3.5點；購房時機(jī)預(yù)期指數(shù)35.1點，環(huán)比大跌7.1點，同比大降13.0點，跌至調(diào)查以來的最低點。專家分析，這反映了消費者期待第三輪調(diào)控能有一個較為長期的效果。

　　從調(diào)查結(jié)果中可以看到，僅5.5%的消費者認(rèn)為當(dāng)前購房時機(jī)“好”，而認(rèn)為時機(jī)“不好”的則高達(dá)80.4%。

　　此外，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，47.1%的購房者依然表示盡管自己中意的樓盤已有一定優(yōu)惠，但目前或不會出手，希望繼續(xù)等待大幅降價的出現(xiàn)。

　　然而，10月市場依然不容樂觀。經(jīng)采訪，超八成的購房者坦言，若出手購房，預(yù)算將控制在200萬以下，其中近半數(shù)購房者的購房預(yù)算為150萬以內(nèi)。而今年10月預(yù)計入市新盤數(shù)量環(huán)比減少，其中單價3萬—5萬元/平方米的中高端住宅項目增多，新增供應(yīng)與需求層次存在較大偏差。

　　對此，資深購房者金先生表示，自己房價承受力有限，如果沒有特別吸引人的優(yōu)惠，寧愿繼續(xù)觀望下去。在他看來，預(yù)期的改變對后市影響很大，受到政策影響，購房者的集體觀望或?qū)⑹沟梅績r有所下行。

　　開發(fā)商：逐步放低姿態(tài)

　　購房者的集體觀望，使得原本淡定的開發(fā)商變得更為積極了一些。此次房展會中，不少房企放低了姿態(tài)，為了能在本次房展中消化一定庫存，各種優(yōu)惠方案紛紛亮相。

　　為行業(yè)龍頭，萬科推出了1.5億元的青年置業(yè)基金，主要面向在滬中青年置業(yè)群體。只要購房者參加一次萬科的相關(guān)活動，就可以在“護(hù)照本”上蓋一個章，一個章可以抵扣1000元房款，最高不超過2萬元。根據(jù)筆者了解，萬科在本次房展上的8個項目均在上述活動涉及樓盤之列。

　　駿豐嘉旗下2個項目均推出特價房，最高優(yōu)惠達(dá)83折。

　　然而，并非所有參展樓盤都有明顯優(yōu)惠，一些高端樓盤和海外項目在展會上的主要活動內(nèi)容只是做廣告、發(fā)宣傳刊物。

　　專家認(rèn)為，雖然目前的優(yōu)惠幅度有限，優(yōu)惠形式仍重于實質(zhì)，但優(yōu)惠項目的增多無疑顯示出開發(fā)商的心態(tài)也正產(chǎn)生著微妙變化。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴筆者：“房企不到萬不得已是不會降價的，今后如果要降價也是通過剛需項目先降來跑量、回籠資金，高端項目降價不太可能。 ”

　　面對后市，潘石屹的態(tài)度則更為坦然。他表示，住宅市場在政府不取消限購政策的情況下，注定是成交額一月比一月走低，一周比一周走低。開發(fā)商的資金、資金鏈成為現(xiàn)在政府、銀行、開發(fā)商自己最關(guān)注的問題。在過去兩年寬松的貨幣政策的情況下，開發(fā)商取得了很高的銷售額，手里都持有大量的現(xiàn)金，但隨著成交額的下跌，所有住宅的開發(fā)商都會進(jìn)入一個入不敷出的境地，資金狀況會一天比一天差。

　　一線訪談

　　“真刀實槍”是當(dāng)下唯一法寶

　　面對今年黯淡的 “金九銀十”，是否還有值得追逐的熱銷個案，是目前購房者非常關(guān)心的話題。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)的樓盤，尤其是豪宅項目都面臨著一系列去化的困難，能夠保持今年連續(xù)幾次開盤都熱銷的高端大盤更是“鳳毛麟角”。

　　然而，近期以華潤中央公園、仁恒森蘭雅苑為代表的幾大熱銷豪宅項目卻是其中的佼佼者。

　　嘉定南翔華潤中央公園再次推出新房源，繼首批公寓和別墅逆市熱銷后，推出212套全新75-150平方米精裝閱湖公館，當(dāng)日勁銷八成。據(jù)悉，此后中央公園推出的將都是180平方米以上的大平層精裝公寓和別墅產(chǎn)品。

　　對此，華潤置地副總裁兼上海大區(qū)總經(jīng)理謝驥在接受采訪時表示，宏觀調(diào)控對于每個開發(fā)商都會有影響，不同之處就在于影響的大小，“一個好的開發(fā)商，在市場好的時候，能比別人表現(xiàn)的更好，在市場低估期所受影響也更小。 ”

　　“一個樓盤產(chǎn)品若是真刀實槍的比較在我看來反而是件好事，越是比較，越是對我們的產(chǎn)品有好處。 ”在謝驥看來，宏觀大勢越是不好，客戶群體的選擇面越大，同時也更挑剔，有著好地段好、城市稀缺資源和高品質(zhì)的項目就能受到更多青睞。

　　謝驥指出，做高端樓盤不光要占資源，也不光要用好的材料，更有精心的規(guī)劃和設(shè)計，要有非常精心的消費配套，才能體現(xiàn)最大價值。

來源：搜狐焦點網(wǎng)

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