熊鷺：加大稅收對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用

　　稅收是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要工具。其中，直接稅長于調(diào)節(jié)開發(fā)商過高利潤率，間接稅長于抑制投機(jī)需求。海外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控也常常使用稅收工具。借鑒國內(nèi)外稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，建議加大征收土地增值稅力度、綜合運(yùn)用間接稅政策、審慎并漸進(jìn)式地試點(diǎn)對(duì)居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征收房產(chǎn)稅，尊重價(jià)值規(guī)律，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。

　　土地供給、信貸、稅收、保障性住房、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序被認(rèn)為是國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的五大政策工具。1998年至今，我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的歷次宏觀調(diào)控中，稅收都是重要調(diào)控手段。

　　直接稅與間接稅在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用不同

　　按稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁難易程度或稅收對(duì)價(jià)格影響程度不同，稅收可分為直接稅和間接稅。直接稅是指稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，主要由納稅人承擔(dān)的稅種，在我國主要包括所得稅和財(cái)產(chǎn)稅。間接稅是指稅負(fù)能夠全部或部分轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的稅種，在我國主要包括增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅。

　　對(duì)于同一稅種，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的難易程度，主要是受供給彈性和需求彈性的影響。當(dāng)需求彈性越大，價(jià)格上升時(shí)消費(fèi)者就容易找到替代品，因而生產(chǎn)者承擔(dān)的稅負(fù)就不容易轉(zhuǎn)嫁；當(dāng)供給彈性越大，價(jià)格上升時(shí)，生產(chǎn)者承擔(dān)的稅負(fù)就容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而進(jìn)一步提高產(chǎn)品的價(jià)格。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)、交易到保有階段主要涉及了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅,契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。其中，土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅屬于直接稅。營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和契稅屬于間接稅。

　　由于直接稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁難度較大，對(duì)終端價(jià)格影響較小，當(dāng)宏觀調(diào)控著眼于調(diào)節(jié)開發(fā)商過高利潤率時(shí)，可以考慮使用土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅收政策工具。直接稅中的土地增值稅是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)有效工具，土地增值稅的優(yōu)點(diǎn)源于其超額累進(jìn)稅率征收方式。

　　我國土地增值稅于1993年出臺(tái)，但由于這一稅種在實(shí)踐中計(jì)算征收的難度較大，絕大部分的地區(qū)在很長一段時(shí)間都沒有實(shí)際征收，有些地區(qū)曾經(jīng)采用的是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)銷售商品房收入1%－2%的比例進(jìn)行預(yù)征的簡便辦法，從而使得土地增值稅有了交易稅的性質(zhì)，失去了其調(diào)節(jié)房地產(chǎn)商利潤的征收初衷。按實(shí)征收土地增值稅，會(huì)大幅降低一些前期以土地協(xié)議等方式低價(jià)拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商既得的利潤水，大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，卻不會(huì)對(duì)房價(jià)的上漲產(chǎn)生直接的影響，也就是說土地增值稅的稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　由于間接稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁難度較小，對(duì)終端價(jià)格影響較大，當(dāng)宏觀調(diào)控著眼于抑制投機(jī)需求時(shí)，可以考慮使用營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等稅收政策工具。我國2005年5月、2008年10月、2009年12月和2010年4月都曾出臺(tái)了以間接稅為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也都取得了一定效果。

　　如2005年5月規(guī)定，自2005年6月1日開始，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。2009年底的規(guī)定則進(jìn)一步將享受稅收優(yōu)惠政策的購房持有期限延長至5年。這些政策增加了短期投資住房的交易成本，抑制短期投資需求。

　　稅收工具在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)用

　　近二十多年來，世界絕大部分國家（地區(qū)）的房價(jià)都漲幅較大，為了遏制房價(jià)過快上漲，部分國家（地區(qū)）也采用了稅收手段。

　　2010年，新加坡住宅價(jià)格漲幅為38.1％，2011年1月13日起，新加坡政府規(guī)定擁有房產(chǎn)在4年以內(nèi)的，業(yè)主在出售時(shí)需繳納4%至16%的賣方印花稅。不僅稅率與過去相比有明顯提高。而且賣方印花稅的征收期限也從3年延長到4年。

　　2010年我國香港地區(qū)房價(jià)漲幅為24.5％，從2010年11月20日開始，香港特別行政區(qū)政府規(guī)定買入的物業(yè)在6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，除了繳交4.25%的物業(yè)印花稅外，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6至12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，特別印花稅稅率為10%；12個(gè)月至24個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率為5%。值得注意的是這兩個(gè)地區(qū)都采用了間接稅作為行政調(diào)控的重要方式來調(diào)控房價(jià)。

　　韓國政府在2003-2007年曾出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)的稅收政策，包括“轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%-36%提高到50%”、“將擁有多處住房個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)稅提高六成”等措施，2007年，再次把資本收益稅提高到60%，規(guī)定個(gè)人購買6億韓元約合300萬人民幣以上的住宅，應(yīng)交納的“綜合房地產(chǎn)稅”將是普通住宅的8倍，購買豪宅還要承擔(dān)一些其他額外產(chǎn)生的費(fèi)用。但這些政策不但沒有抑制高房價(jià)，反而使得房價(jià)居高不下，甚至繼續(xù)攀升。

　　德國被認(rèn)為是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控比較成功的國家，也曾經(jīng)出臺(tái)了一系列調(diào)控房價(jià)的稅收措施。德國現(xiàn)行稅制規(guī)定，在房地產(chǎn)的購買交易環(huán)節(jié)，買方須依據(jù)合同價(jià)，繳納土地交易稅。在擁有環(huán)節(jié)，要依法繳納土地稅。按規(guī)定購買和建筑自住性住宅的居民還可享受房屋購置價(jià)值一定比例的個(gè)人所得稅特別扣除，并在一定年限內(nèi)分?jǐn)偂?/p>

　　在出租環(huán)節(jié)，居民如果出租住宅，則要依法繳納房產(chǎn)稅，出租房屋取得的租金收入要繳納個(gè)人所得稅。在出售交易環(huán)節(jié)，依據(jù)合同價(jià)繳納土地交易稅，如果通過房地產(chǎn)買賣獲得盈利，要繳納差價(jià)盈利稅。在轉(zhuǎn)移和贈(zèng)與環(huán)節(jié)，遺產(chǎn)繼承人要按規(guī)定繳納遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅。

　　值得一提的是，德國在1995-1997年曾對(duì)居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征收房產(chǎn)稅，但1997年廢除了該項(xiàng)規(guī)定。德國的土地稅雖然是對(duì)所有居民自有住房的宅基地普遍征收，但稅率很低，對(duì)財(cái)政收入的影響不大。

　　從以上這些案例看，稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中確實(shí)起到了非常重要的作用，但稅收并不是萬能的。德國主要運(yùn)用的是間接稅，通過在房產(chǎn)交易繳納高額稅收，使投機(jī)房地產(chǎn)的盈利空間大為縮小，從而放棄炒房，使德國房價(jià)長期保持穩(wěn)定，但韓國在房地產(chǎn)交易中的高稅收，并沒有抑制住房價(jià)的上漲。

　　從長期來看，房價(jià)的上漲速度主要是由名義GDP增長率、城市化進(jìn)程、貨幣供應(yīng)量增長率、房價(jià)收入比、人均住宅套數(shù)、人口分布（是否過度集中在城市或大城市，區(qū)域發(fā)展是否均衡）、租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度、等宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面因素決定的。

　　運(yùn)用稅收工具有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　第一，土地增值稅是調(diào)節(jié)開發(fā)商利潤比較有效的政策工具。建議繼續(xù)加大對(duì)土地增值稅按實(shí)征收的力度。對(duì)居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征收房產(chǎn)稅要經(jīng)過充分試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，再考慮是否要進(jìn)一步擴(kuò)大征收面。德國曾經(jīng)對(duì)居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征收房產(chǎn)稅，但1997年停征了。

　　第二，流轉(zhuǎn)稅、城建稅、印花稅、契稅等間接稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求比較有效的政策工具。

　　第三，尊重價(jià)值規(guī)律，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。價(jià)格會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，從長期看，政府可以綜合運(yùn)用行政手段包括稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，但同時(shí)也要注重利用市場(chǎng)機(jī)制，如增加供給、抑制投機(jī)需求、提高居入收入在國民收入中的分配比例等，來提高國民居住條件。

　　僅僅資本開支波動(dòng)或存貨波動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響是有限的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性很強(qiáng)，要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，就必須有效地平抑經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。

　　這次歐債危機(jī)，愛爾蘭房地產(chǎn)泡沬破滅危及愛爾蘭的五大銀行瀕臨破產(chǎn)，被認(rèn)為是愛爾蘭債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火線。而德國受影響程度最輕，與德國政府有效的房價(jià)穩(wěn)定政策有關(guān)。2005年至今，德國住房價(jià)格指數(shù)波幅很小，漲幅為0。中國需要借鑒德國政府穩(wěn)定房價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)（科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范秩序、多元供給、合理需求、打擊暴利等），減小宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

來源：上海證券報(bào) 作者：熊鷺

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