地產(chǎn)私募基金成房地產(chǎn)融資最佳途徑？

我國(guó)地產(chǎn)私募基金發(fā)展迅速

隨著資金壓力的加大，房地產(chǎn)商不得不尋求多元化的融資方式推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。不少房地產(chǎn)商選擇由以銀行信貸等為代表的間接融資方式向以證券融資為代表的直接融資方式轉(zhuǎn)變，由依靠銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的橫向融資向依靠專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)私募基金也越來(lái)越多地進(jìn)入人們的視線(xiàn)。

據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)大陸出現(xiàn)了近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以地產(chǎn)私募基金為主。以2010年數(shù)據(jù)為基數(shù)，今年我國(guó)的地產(chǎn)私募規(guī)模將維持在600億－700億元之間。目前正在運(yùn)作的地產(chǎn)私募基金有10余只。

相對(duì)于其他基金運(yùn)作模式，盡管地產(chǎn)私募基金存在投資周期長(zhǎng)等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與本行業(yè)基金的自我培育有益，這吸引了一些投資者。

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn)私募基金除了投資住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開(kāi)發(fā)、綠色建筑領(lǐng)域等。這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額利潤(rùn)分成。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，地產(chǎn)私募基金興起的背后有兩股推動(dòng)力，一方面，在通脹情況下，社會(huì)融資壓力逐漸增加，銀行信貸減縮迫使房地產(chǎn)行業(yè)拓展融資渠道，地產(chǎn)私募應(yīng)運(yùn)而生；另一方面，我國(guó)的社會(huì)融資渠道逐漸拓寬，民間投資熱情增加，地產(chǎn)私募的運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)安全，致使地產(chǎn)私募大量增加。

在我國(guó)，地產(chǎn)私募基金尚處于起步階段，在發(fā)展中會(huì)面臨一系列問(wèn)題。比如政府出臺(tái)的政策規(guī)范的限制與約束、投資者和基金管理人之間理念的沖突、管理團(tuán)隊(duì)的不專(zhuān)業(yè)。

殷旭飛在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“當(dāng)前地產(chǎn)私募面臨的問(wèn)題主要集中在市場(chǎng)波動(dòng)方面，由于私募對(duì)盈利空間要求有一定的期望，所以導(dǎo)致私募運(yùn)作受到樓市發(fā)展影響程度高，難以具有長(zhǎng)期投資效用。”

私募成房地產(chǎn)融資最佳途徑？

9月16日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地產(chǎn)金融高峰論壇時(shí)指出：“私募股權(quán)基金有望成為房企融資的最佳途徑。但在融資與運(yùn)營(yíng)上，仍然處于起步階段。”

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“受調(diào)控政策影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)的資金比較短缺，銷(xiāo)售前景短期內(nèi)也不會(huì)好轉(zhuǎn)。地產(chǎn)私募股權(quán)基金為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資提供了良好途徑。但是，地產(chǎn)私募基金能提供給房地產(chǎn)的資金數(shù)額有限，一般是中小企業(yè)的選擇，而大型企業(yè)一般不會(huì)選擇通過(guò)地產(chǎn)私募基金的方式融資。目前我國(guó)對(duì)地產(chǎn)私募資金的定義和歸類(lèi)不甚完善，地產(chǎn)私募基金的資金回報(bào)率不是太高，且具有不確定性，也在一定程度上影響了地產(chǎn)私募資金的發(fā)展。”

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為：“在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，公募資金的形式還沒(méi)有充分的發(fā)展，私募基金更是處于剛剛起步的階段，現(xiàn)在說(shuō)其將成為中國(guó)房地產(chǎn)融資的最佳途徑還為時(shí)過(guò)早。房地產(chǎn)基金的作用說(shuō)白了就是實(shí)現(xiàn)投資者和開(kāi)發(fā)者的分離，將募集來(lái)的資金通過(guò)統(tǒng)一的管理，然后經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)投資人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)效率的最大化。目前中國(guó)市場(chǎng)股市融資、債券融資多一點(diǎn)，現(xiàn)在仍不可以否定銀行資金在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資中的重要作用。但仍然提倡多元化的融資方式?！?/p>

匯力基金和匯力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁羅萬(wàn)里先生在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，融資策略的制定，有融資成本、周期、風(fēng)險(xiǎn)和利益等多重考量。不同企業(yè)，在不同發(fā)展時(shí)期，其最佳的融資策略是不同的，必須與企業(yè)的實(shí)際情況緊密結(jié)合才能制定成功，很難一概而論。如果企業(yè)非常需要，并且能夠充分利用這些優(yōu)點(diǎn)，那么通過(guò)房地產(chǎn)私募基金融資不失為最佳策略。

中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的融資方式

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“事實(shí)上，自2011年2月份開(kāi)始，隨著銀行信貸的大幅減縮，房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出強(qiáng)大的融資能力，其中，自籌資金、民間融資、海外融資、信托融資、地產(chǎn)私募促使今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金量穩(wěn)步上升。由此可以預(yù)見(jiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式將區(qū)域多元化、融資能力增強(qiáng)，隨著城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用，預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道將以上述渠道為主，銀行信貸支持將成為保障房建設(shè)的主要融資方式?！?/p>

據(jù)媒體報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前表示，房地產(chǎn)企業(yè)今后要適時(shí)轉(zhuǎn)型，如高度關(guān)注融資，實(shí)現(xiàn)從過(guò)去的銀行貸款向民間融資，從債權(quán)融資到股權(quán)融資的兩個(gè)轉(zhuǎn)變。

張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則認(rèn)為：“當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)獲得資金，除了利用傳統(tǒng)的融資渠道之外，最重要的還在于銷(xiāo)售。做好房地產(chǎn)市場(chǎng)，將房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格提上去，將成交量提上去，才可以最可靠地回收資金。中國(guó)房地產(chǎn)需要大量的資金投入，單一的融資方式已經(jīng)不符合現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境要求?！?/p>

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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