“金九銀十”破滅 房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎歷史拐點(diǎn)

　　再次回顧下十一黃金周的中國(guó)樓市。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年國(guó)慶節(jié)前5天假期北京住宅成交總量為547套，與去年國(guó)慶節(jié)前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

　　上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而廣州、杭州、煙臺(tái)、威海等地多日商品住宅成交量不足100套，同比下降幅度最大達(dá)九成。

　　如今整個(gè)樓市依然處于滯漲階段，這和08年金融危機(jī)時(shí)候的市場(chǎng)境況并不相同，調(diào)整幅度也沒(méi)有當(dāng)時(shí)那么大。當(dāng)時(shí)也有樓市“拐點(diǎn)”一說(shuō)，但隨著中央政策的轉(zhuǎn)向，樓市快速觸底后便很快的回升。如今很多觀望者也在摸索中央政策的方向，但從如今房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的情況來(lái)看，本次調(diào)整或迎商品住宅市場(chǎng)真正拐點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債臺(tái)高筑

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上半年106家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到72%，負(fù)債總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%。與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對(duì)應(yīng)的是，銀行貸款的不斷收縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源5.4萬(wàn)億元，同比增速為23%，比去年同期下滑11.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。

　　中國(guó)易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在最近發(fā)表的文章中指出：“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，預(yù)示樓市正式入冬。

　　一方面是一萬(wàn)億元的負(fù)債，一方面是一萬(wàn)億元的存貨，如今的房地產(chǎn)企業(yè)的日子真的不好過(guò)。

　　房地產(chǎn)融資渠道或與日趨緊

　　日前，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“在很多地方不管是舊城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)、旅游區(qū)開(kāi)發(fā)，還是文化、休閑旅游產(chǎn)業(yè)、保健養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系?！便y行信貸“泛地產(chǎn)化”蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　此外，最近兩年日趨成為各家房產(chǎn)商主要融資選擇的房產(chǎn)信托如今也面臨著大面積集中兌付的境遇。國(guó)際投行瑞士信貸最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、合景泰富和保利香港在內(nèi)，不少開(kāi)發(fā)商過(guò)去一年的新債務(wù)中，約有一半來(lái)自信托貸款。如果將上半年新增的房地產(chǎn)信托融資和開(kāi)發(fā)商新增貸款相比，會(huì)發(fā)現(xiàn)上半年新增信托融資2080億元和開(kāi)發(fā)商的銀行貸款2110億元相差無(wú)幾。

　　最近銀監(jiān)會(huì)調(diào)查了綠城集團(tuán)的融資問(wèn)題，房產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始迸發(fā)。在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，包括銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的房產(chǎn)融資渠道或因?yàn)橼叡茱L(fēng)險(xiǎn)，而日趨緊縮貸口。

　　買(mǎi)方市場(chǎng)正在發(fā)生變化

　　一方面房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力，另一方面眾多購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)將步入下降通道，暫不買(mǎi)房或推遲買(mǎi)房的情況普遍發(fā)生。

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個(gè)百分點(diǎn)。這是2011年購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)正在發(fā)生一些微妙的變化。一方面是限貸、限購(gòu)等政策的影響效力繼續(xù)，另一方面是購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)信心的提升，使社會(huì)公眾的降價(jià)預(yù)期日益高漲。

　　如今房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)發(fā)生巨大的變化，這些問(wèn)題都存在一定的延續(xù)性，房產(chǎn)政策基于這一點(diǎn)，也不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)向。矛盾已經(jīng)產(chǎn)生，問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，正視市場(chǎng)，穩(wěn)定心態(tài)，或許才是現(xiàn)今各方首先要做的。

來(lái)源： 煙臺(tái)新浪樂(lè)居

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