上半年房地產(chǎn)信托翻倍 成本逼近房企利潤

近日，一則體育新聞?wù)鸷沉私?jīng)濟(jì)圈?！蹲闱颉穲?bào)爆出綠城集團(tuán)資金鏈緊張、海航集團(tuán)欲以30億收購綠城集團(tuán)及旗下子公司和杭州綠城俱樂部的消息，同時(shí)披露若干內(nèi)幕，包括綠城集團(tuán)董事長 宋衛(wèi)平 “還價(jià)”至40億元加以“婉拒”的細(xì)節(jié)，頓時(shí)一石激起千層浪。

昨日，海航集團(tuán)在官方微博上明確表示，曾與綠城集團(tuán)有過良好的項(xiàng)目合作，但并無計(jì)劃收購綠城集團(tuán)或杭州綠城俱樂部。此前，綠城集團(tuán)高層已經(jīng)站出來辟謠稱“絕不可能”。雖然該消息最終被證實(shí)是傳言，但背后仍折射出業(yè)界對房企資金鏈的莫大擔(dān)憂。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開發(fā)企業(yè)資金面相當(dāng)不樂觀。1~8 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，增幅比1~7月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，但較去年同期下降11.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款比重由1~2 月份的22%下降到1~8月份的16.2%；企業(yè)自籌資金比重由1~2 月份的34.4%上升到1~8月份的40.7%?？梢?，隨著國內(nèi)信貸繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)被迫更多地利用自有資金，甚至不得不借道成本更高的信托資金。

上半年房地產(chǎn)信托翻倍

今年開始，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)爆炸式增長。據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計(jì)，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元，發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模同比增幅超過100%。在上半年3.74萬億元信托資產(chǎn)中，有6051.91億元投向房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率也持續(xù)走高。根據(jù)用益工作室統(tǒng)計(jì)，8月房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年收益率已經(jīng)達(dá)到10.1%，不少 股權(quán)投資 類產(chǎn)品的收益率達(dá)到15%以上，而在6月份之前，房地產(chǎn)信托年收益率不到10%。

而對通過信托渠道融資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了給予投資人產(chǎn)品預(yù)期收益外，還要付出大約1%的發(fā)行費(fèi)用，2%左右的渠道費(fèi)用，5%~6%的給資金中介的介紹費(fèi)、第三方資產(chǎn)凈值調(diào)查費(fèi)用等。這意味著大部分房地產(chǎn)信托融資成本已經(jīng)達(dá)到15%以上，有的甚至已經(jīng)突破20%。

融資環(huán)境將持續(xù)偏緊

如此高的成本，房企能否受得住？根據(jù)公開數(shù)據(jù)，大型房企的核心業(yè)務(wù)利潤率從15%~37%不等，一般在20%左右。比如恒大為15%，中海為26%，雅居樂為22%，保利為19%，萬科為16%，富力為18%等?？梢哉f，房企的核心利潤率只是稍稍高于15%~20%的信托成本。

所以，不到萬不得已，房企不會選擇信托資金。然而，這種“萬不得已”正顯得越來越頻繁。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，在抑制通脹的背景下，三季度融資環(huán)境仍然偏緊，除非開發(fā)企業(yè)能夠通過促銷大規(guī)?；鼗\資金。

與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)信托政策的收緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行也愈發(fā)困難，融資成本節(jié)節(jié)攀升，房企融資的困境更是雪上加霜。

投資提醒

融資方被收購

信托關(guān)系轉(zhuǎn)移

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年，綠城就已經(jīng)發(fā)起四次信托融資，分別和華融國際信托、中泰信托、北京國際信托合作成立了三款信托產(chǎn)品，募資3億元、2.57億元和20億元。7月，綠城與平安信托合作的“平安財(cái)富-安城1號房地產(chǎn) 基金 集合資金信托計(jì)劃”募資8.6億元，預(yù)期收益率則高達(dá)25%以上。

“信托也是一種負(fù)債?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)信托與 理財(cái) 研究所研究員趙楊 微博 認(rèn)為，即使企業(yè)被收購，債務(wù)關(guān)系依然存在，抵押物也存在。

記者昨日以投資者身份咨詢平安信托的客戶經(jīng)理，她表示，即使融資方被收購，也并不能改變信托項(xiàng)目的收益率和對客戶的收益承諾。而說到平安和綠城聯(lián)合推出的信托計(jì)劃，她表示：“投資人的收益是浮動的，只有在項(xiàng)目收入大幅度下降的情況下，比如房價(jià)下跌40%以上，才可能危及投資者的本金。”

來源：廣州日報(bào)大洋網(wǎng)

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