房地產(chǎn)：調(diào)控力度加大 博弈前景漸明

今年以來(lái)，在“國(guó)八條”及相關(guān)政策的引導(dǎo)下，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅趨緩，投機(jī)、投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，保障性安居工程強(qiáng)力推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展平穩(wěn)。但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注的新問(wèn)題：部分二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，商品住宅用地供應(yīng)完成進(jìn)度滯緩；有的城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設(shè)、分配和管理方面有待加強(qiáng)和完善。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)走勢(shì)看，1-7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)13.6%，比1-6月增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)3個(gè)月提高，但增速大幅度放緩。7月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積7618萬(wàn)平方米，比6月份環(huán)比下降３３．７％。

1-7月，各類(lèi)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)保持較高增速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.6%，7月當(dāng)月完成開(kāi)發(fā)投資額5623億元，同比增長(zhǎng)36.5%，增速創(chuàng)本年新高；但從環(huán)比看，７月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比下降２５．２％。7月單月的房屋新開(kāi)工面積為15726萬(wàn)平方米，為今年3月以來(lái)最低單月水平。

1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源共計(jì)4.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.1%，增速較1-6月上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。除利用外資、國(guó)內(nèi)貸款增速有所下降外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源的增速均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從占比來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占比繼續(xù)提高，國(guó)內(nèi)貸款占比呈下降趨勢(shì)。

7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)持續(xù)增加。２月份與上月相比，價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)為８?jìng)€(gè)，７月份為１４個(gè)。與此同時(shí)，價(jià)格持平的城市個(gè)數(shù)也在增加，從２月份的６個(gè)增加到７月份的１７個(gè)。就全國(guó)來(lái)看，７月份，７０個(gè)大中城市中環(huán)比價(jià)格下降和持平的有３１個(gè)城市，接近一半。而２月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)只有１４個(gè)。從同比數(shù)據(jù)看，價(jià)格下降的城市屈指可數(shù)。７月份價(jià)格下降的城市只有１個(gè)。這表明，與２０１０年相比，房?jī)r(jià)還在高位運(yùn)行，調(diào)控效果還是初步的。

從景氣情況看，７月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為１０１．５，創(chuàng)２０１０年以來(lái)最低。

從數(shù)據(jù)總體走勢(shì)看，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等指標(biāo)同比較快增長(zhǎng)，環(huán)比增勢(shì)趨緩，全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅呈縮小態(tài)勢(shì)。

從政策面看，圍繞“國(guó)八條”的落實(shí)，今年以來(lái)，各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控舉措和成效可圈可點(diǎn)。如供給方面，著力加大保障房建設(shè)力度，改善房市供給結(jié)構(gòu)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策，可大大緩解來(lái)自中低收入群體對(duì)非保障性普通商品房市場(chǎng)的自住需求壓力；需求方面，通過(guò)加強(qiáng)運(yùn)用信貸、稅收杠桿，有效抑制投資和投機(jī)需求；房?jī)r(jià)預(yù)期管理方面，多方位釋放宏觀調(diào)控導(dǎo)向信號(hào)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期引導(dǎo)；同時(shí)，努力落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的問(wèn)責(zé)機(jī)制，強(qiáng)化各級(jí)政府正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在貫徹去年“國(guó)十一條”的基礎(chǔ)上，今年“國(guó)八條”的強(qiáng)力貫徹施行，進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果。

然而，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域許多問(wèn)題的積重難返和復(fù)雜性，調(diào)控也遇到了種種阻力和新的問(wèn)題。比如，由于地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利益紐帶，“土地財(cái)政”問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，一些地方政府執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控方針和政策并不得力，許多地區(qū)公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不僅與百姓的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，也沒(méi)有達(dá)到中央的要求。還有，低估了投機(jī)資本的能量。在市場(chǎng)不斷開(kāi)放、全球化不斷發(fā)展的大環(huán)境下，投機(jī)資本和熱錢(qián)的能量有多大，規(guī)模有多大，沒(méi)有人能說(shuō)得清楚，也很難量化管理。“限購(gòu)”作為一種不得已而為之的非市場(chǎng)調(diào)控手段，面對(duì)能量無(wú)極限的投機(jī)資本，恐怕只能扮演一種“事后救火”、“腳痛醫(yī)腳”的角色，顯然并非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。投機(jī)資本向“限購(gòu)”未覆蓋的二、三線城市擴(kuò)散流動(dòng)，已經(jīng)是一種顯著的趨勢(shì)，會(huì)不會(huì)進(jìn)一步向其他未“限購(gòu)”的中小城市蔓延，結(jié)果不難推測(cè)。因此，如何提高調(diào)控的前瞻性，如何加強(qiáng)運(yùn)用市場(chǎng)手段、法律手段遏制投機(jī)資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾動(dòng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)盡快謀劃治本之策，同時(shí)，應(yīng)開(kāi)辟更多投資領(lǐng)域分流游資，特別是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。由于前兩年牛市積累、流動(dòng)性充裕帶來(lái)的滯后影響以及復(fù)雜體制因素等多種原因，房企的抗壓能力、反調(diào)控能力也出乎意料，致使房地產(chǎn)調(diào)控博弈的“拉鋸戰(zhàn)”、“膠著”狀態(tài)延續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)超出預(yù)期，博弈雙方都處在“再堅(jiān)持一下”的努力之中。

正是鑒于市場(chǎng)長(zhǎng)期處于“膠著”狀態(tài)，各方預(yù)期調(diào)控力度可能有所放松之際，國(guó)務(wù)院于7月12日召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，并提出了加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的五點(diǎn)意見(jiàn)，意在鞏固“國(guó)八條”的調(diào)控成果，同時(shí)給地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明確的預(yù)期，當(dāng)前進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖，力度不放松，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。7月22日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議也指出，要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃。

在中央發(fā)出最新明確政策信號(hào)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈進(jìn)程和前景也漸趨明朗。無(wú)論是房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行主體還是市場(chǎng)主體，對(duì)中央政策意圖相信都會(huì)有更加清晰的認(rèn)識(shí)。顯然，調(diào)控不到位，調(diào)控不會(huì)終止，在計(jì)劃期內(nèi)難達(dá)預(yù)期目標(biāo)，調(diào)控力度只會(huì)加大。而我們也不難推測(cè)調(diào)控到位的終點(diǎn)目標(biāo)：去投機(jī)化，盡力擠掉泡沫，促房?jī)r(jià)合理回歸（不是大落，也不是急降，而是穩(wěn)中有降，穩(wěn)中回歸），使房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展軌道；堅(jiān)定不移推進(jìn)保障房體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)保障人民群眾“住有所居”的基本目標(biāo)；整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序，使房地產(chǎn)成為非暴利產(chǎn)業(yè)；建立抑制投機(jī)資本長(zhǎng)效機(jī)制，使抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求成為常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈進(jìn)程也不難推測(cè)，隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)中趨降，房?jī)r(jià)下行預(yù)期的強(qiáng)化，以及房市需求管理的緊縮，房市恐怕必然要經(jīng)歷一個(gè)“價(jià)跌量減”、“價(jià)跌量穩(wěn)”、“價(jià)平量穩(wěn)”、“ 價(jià)平量升”的調(diào)整過(guò)程。相信明智的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)看清走勢(shì)，順應(yīng)形勢(shì)，把握大局，理性應(yīng)變，配合中央政策意圖，主動(dòng)調(diào)整策略，打破僵持局面，以縮短調(diào)控過(guò)渡陣痛期，共同助力房地產(chǎn)業(yè)盡早轉(zhuǎn)入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。

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